Immobilienmarkt: Banken spüren Einbruch bei Baufinanzierungen jetzt deutlich
Banken lehnen Anträge für Baufinanzierungen deutlich häufiger ab als noch vor einem Jahr.
Foto: dpaFrankfurt. Der Einbruch am Wohnimmobilienmarkt hinterlässt deutliche Spuren in den Bilanzen von Banken und Sparkassen. Zwar ist der Bestand an Baufinanzierungen zwischen Oktober und Dezember 2022 unter dem Strich gewachsen. Doch die Wachstumsrate hat sich in etwa halbiert.
Das zeigt eine Datenauswertung des Analysehauses Barkow Consulting, die dem Handelsblatt vorliegt. So ist der Bestand an Baufinanzierungen für private Kunden im vierten Quartal 2022 nur noch um 0,8 Prozent gewachsen – nach 1,5 Prozent im dritten Quartal 2022 und 1,7 Prozent im vierten Quartal des Vorjahrs.
Seit Sommer 2022 berichten Banken von kräftigen Rückgängen bei neuen Baufinanzierungen. Das wirkt sich allerdings erst nach und nach auf den Kreditbestand aus. Denn Banken zahlen diese Darlehen meist nicht schon beim Kauf einer neuen Immobilie vollständig aus, sondern schrittweise nach Baufortschritt.
Im Januar könnte der Baufinanzierungsbestand der deutschen Geldhäuser erstmals seit sieben Jahren sogar wieder geschrumpft sein. „Zum einen ist die Marktentwicklung derzeit generell schwach, zum anderen ist der Januar traditionell der schwächste Monat in der Baufinanzierung“, erklärt Peter Barkow, Geschäftsführer und Gründer von Barkow Consulting.
Ähnlich fällt die Prognose der Commerzbank aus: „Der Volumenbestand in der Baufinanzierung hat sich im vierten Quartal insgesamt zwar noch leicht erhöht, aber das Neugeschäft ist weiter gesunken“, berichtete Finanzchefin Bettina Orlopp vergangene Woche bei Vorlage der Jahresbilanz des Instituts. „Sollte es hier nicht zu einer Trendwende kommen, wird unser Kreditbuch im laufenden Jahr zu schrumpfen beginnen.“
Baufinanzierung spielt für Banken eine wichtige Rolle
Diese Entwicklung beeinträchtigt die Ertragschancen der Kreditinstitute: Einerseits ist das Baufinanzierungsgeschäft derzeit profitabler als in den vergangenen Jahren, weil Banken und Sparkassen aufgrund gestiegener Zinsen nun wieder mehr am einzelnen Darlehen verdienen können. Doch wenn der Kreditbestand schrumpfen sollte, verdienen die Institute die höhere Zinsmarge nur auf ein geringeres Darlehensvolumen.
Immobilienkredite haben für deutsche Geldhäuser eine hohe Bedeutung, da ihr Anteil am gesamten Kreditbestand der Institute am größten ist. Laut Barkow lag ihr Anteil zuletzt bei 43,1 Prozent, gefolgt von Unternehmenskrediten mit 36,7 Prozent.
Besonders hart trifft die sich abzeichnende Wachstumsschwäche derzeit die Sparkassen. Die öffentlich-rechtlichen Institute hatten stärker als andere Bankengruppen über den Einbruch im Baufinanzierungsneugeschäft geklagt. Tatsächlich ist bei ihnen der Baufinanzierungsbestand im vierten Quartal nur noch um 0,6 Prozent oder 2,2 Milliarden Euro gewachsen.
„Das Wachstum bei den Sparkassen hat sich deutlicher verlangsamt, als das bei anderen Bankengruppen der Fall war“, sagt Barkow. Denn damit liegt das Kreditwachstum der Sparkassen unter dem Marktdurchschnitt von 0,8 Prozent. In absoluten Zahlen lag das Kreditwachstum sogar unter dem der Volks- und Raiffeisenbanken, deren Darlehensvolumen noch um drei Milliarden Euro oder 0,9 Prozent stieg.
„Das deutet darauf hin, dass die von den Sparkassen verfolgte Geschäftspolitik mitverantwortlich für den Einbruch im Neugeschäft war. Offenbar waren die Sparkassen besonders vorsichtig“, erklärt Barkow.
Daten der Bundesbank zeigen, dass es für Bankkunden im vergangenen Jahr insgesamt schwieriger geworden ist, an Immobiliendarlehen heranzukommen. Seit dem Frühjahr hat die Finanzbranche ihre Kreditvergabekriterien kontinuierlich verschärft – und will sie im ersten Quartal sogar noch weiter verschärfen.
Das bedeutet, dass die Geldhäuser strenger prüfen, ob sie einem Kunden überhaupt ein Darlehen gewähren. Das geht aus dem „Bank Lending Survey“ der Bundesbank hervor, für die die Notenbank vierteljährlich etwas mehr als 30 Banken zu ihrer Geschäftspolitik bei Unternehmens-, Baufinanzierungs- und Konsumentenkrediten befragt.
Der Anteil der Banken, die Kreditanfragen vollständig ablehnen, ist im gleichen Zeitraum sprunghaft gestiegen. Bei privaten Immobilienfinanzierungen ist die Ablehnungsquote sogar deutlicher gestiegen als bei Krediten für Unternehmen.
Immobilien sind weniger erschwinglich als vor der Finanzkrise
In Deutschland haben Banken und Sparkassen ihre Kreditvergabe-Richtlinien insgesamt stärker verschärft als Geldhäuser in anderen europäischen Ländern. Die Bundesbank führt das darauf zurück, dass der Immobilienboom zuvor in Deutschland ebenfalls stärker ausgeprägt war.
Mit den strengeren Kreditrichtlinien einher gingen höhere Zinsen für die Kunden, wie die Bankenumfrage und auch Marktdaten zeigen. Nicht nur das allgemeine Zinsniveau ist aufgrund der Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) gestiegen, die Finanzinstitute haben auch die Zinsmargen deutlich angehoben, verdienen also mehr an den Krediten.
Der Zinssatz für Hypothekendarlehen hat sich im Jahresdurchschnitt auf 2,6 Prozent stark erhöht, schreibt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht Februar. „Dies verteuerte den kreditfinanzierten Erwerb von Wohneigentum maßgeblich und dürfte die Nachfrage nach Wohnimmobilien massiv gedämpft haben.“
Denn neben den gestiegenen Zinsen schmälerte auch die hohe Inflation die verfügbaren Einkommen privater Haushalte. „Unter dem Strich verschlechterte sich die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien deutlich und lag unterhalb ihres Niveaus vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09“, erklärt die Bundesbank.
Im vierten Quartal brach die Nachfrage nach privaten Wohnungsbaukrediten sogar so stark ein wie noch nie seit 2003, als die Bundesbank anfing, diese Daten zu erheben. Das Ifo-Institut berichtete am Freitag von einem ungewöhnlich hohen Niveau von Stornierungen bei Wohnungsbauprojekten.
Dieser durch Inflation und hohe Zinsen ausgelöste Nachfragerückgang wirkt sich allmählich auf die Entwicklung der Immobilienpreise aus. Zwar beobachtete die Bundesbank in der ersten Jahreshälfte noch einen „kräftigen“ Preisauftrieb. Im zweiten Halbjahr sei es aber zu Preisrückgängen gekommen.
Ab Mitte des vergangenen Jahres habe sich die Preisdynamik in Deutschland „merklich beruhigt“, sagte der Chefvolkswirt der Bundesbank, Jens Ulbrich. „Insofern erwarten wir auch für dieses Jahr, dass sich die Preisdynamik am Immobilienmarkt nicht in der Weise fortsetzt, wie wir das in den letzten Jahren gesehen haben.“ Allerdings stiegen die Neubaupreise laut Finanzierungsberater Europace im Januar überraschend wieder.
Rückgang der Baufinanzierungen am Immobilienmarkt dürfte sich fortsetzen
Dass diese Entwicklung dazu führt, dass sich der Baufinanzierungsmarkt kurzfristig wieder belebt, ist aber unwahrscheinlich. „Der Rückgang bei der Kreditvergabe am Wohnimmobilienmarkt dürfte sich voraussichtlich noch eine Weile fortsetzen“, sagte Bundesbank-Chefvolkswirt Ulbrich. „Die Wachstumsraten und das Neugeschäftsvolumen, das wir in den letzten Jahren gesehen haben, dürften nun für längere Zeit unerreicht bleiben“, sagt auch Datenanalyst Peter Barkow.
Trotz der bisherigen Preisrückgänge hält die Bundesbank die Immobilienpreise noch immer für überbewertet. „Die in der zweiten Jahreshälfte rückläufigen Wohnimmobilienpreise wirkten der noch bis zur Jahreshälfte sehr kräftigen Teuerung nur ansatzweise entgegen“, so die Argumentation. Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lägen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt sei.
Erstpublikation am 20.02.23, um 08:20 Uhr.