Ferienhaus kaufen: Wird das Baltikum der Immobilien-Geheimtipp?
Wenige Kilometer von der Hauptstadt Riga entfernt, ist Jurmala einer der bekanntesten Badeorte in Lettland.
Foto: mauritius images / age fotostockRiga. Scheinbar endlos erstreckt sich der feine Sandstrand in beide Richtungen, es riecht nach Salz und Kiefern, direkt hinter den Dünen beginnt der Wald. Wer am Strand steht, den Rücken zur Ostsee, erblickt hinter den Bäumen die verspielten Türmchen der Jugendstilvillen von Jurmala.
Der lettische Badeort ist wohl der bekannteste Ferienort im Baltikum. Nur wenige Kilometer von der Hauptstadt Riga entfernt, dient er Einheimischen wie Touristen aus dem Ausland als Erholungsstätte. Die Nähe zur Hauptstadt, die gute Anbindung, aber auch die exzellente digitale Infrastruktur machen Ferienorte im Baltikum wie Jurmala so beliebt.
Und: die Weite. Denn selbst in der Hochsaison ist an vielen Orten immer ein ruhiger Strandabschnitt zu finden. Vor diesem Hintergrund überrascht es, dass die wenigsten Immobilien Ausländern gehören, zumal die Temperaturen im Baltikum auch in den Sommermonaten angenehm bleiben.
Ferienhaus im Baltikum: Eine Alternative zu Skandinavien
Normunds Dacis, Leiter der Hypothekenfinanzierung beim lettischen Ableger der schwedischen Swedbank, bezeichnet das Interesse ausländischer Immobilienkäufer als „relativ gering“. Damit könnte das Baltikum zum Geheimtipp werden, beispielsweise auch als Alternative zu Skandinavien, denn auch im Baltikum überzeugt die Natur.
Wer sich für den Immobilienerwerb interessiere, konzentriere sich vor allem auf die Küste, Häuser auf dem Land oder in der Nähe der Wälder, sagt Dacis.
Gerade beliebte und gut angebundene Lagen wie in Jurmala haben allerdings ihren Preis. Wie großzügig sich dort Urlaub machen lässt, verdeutlicht ein Beispielhaus im Ort, drei Minuten zu Fuß vom Strand entfernt: Es bietet 180 Quadratmeter, mit 3000 Quadratmeter Grundstück sowie einem Gästehaus, Sauna und Garage. Kosten soll es rund 578.000 Euro - angeboten von einem privaten Verkäufer auf der beliebten lettischen Plattform Sludinājumi. Wer die Plattform nutzt, sollte allerdings über Lettisch- oder Russischkenntnisse verfügen.
>> Lesen Sie hier: Wie Ihnen der Immobilienkauf in Italien gelingt
Im Vergleich zu den baltischen Nachbarstaaten Estland und Litauen sind die Preise in Lettland noch vergleichsweise niedrig, erklärt Elina Duce, Immobilienmaklerin bei der lettischen Agentur Latio. Viele ihrer Kunden kommen aus dem EU-Ausland, erklärt sie, „aus Spanien, Italien, einige auch aus den USA“. Aus Deutschland seien es bisher nur wenige.
„Die Küste in Litauen ist einfach sehr kurz“, erklärt die Immobilienexpertin, entsprechend hoch seien dort die Preise. Zudem hätten sich Estland und Litauen nach der Finanzkrise 2008 schneller wieder erholt, weshalb die Preise in Lettland noch niedriger seien. Auch jetzt machen viele Litauer im benachbarten Lettland aus diesem Grund Urlaub.
Während in Litauen und Estland die Preise stärker angestiegen sind, sind Immobilien in Lettland erschwinglicher.
Foto: Moment/Getty ImagesWer in Jurmala ein Haus mit zwei Zimmern kaufen möchte, müsse mindestens 250.000 bis 300.000 Euro auf den Tisch legen, erklärt Duce. Die Kleinstadt Pavilosta, weiter im Osten des Landes gelegen und ebenso beliebt, sei bereits ähnlich teuer.
Etwas erschwinglicher sei es dagegen in Saulkrasti, östlich von Riga gelegen, sowie rund um die Städte Liepaja – übrigens von Travemünde aus mit der Fähre zu erreichen – oder Ventspils, auf Deutsch auch als Windau bekannt.
Beide Städte verfügen über eine gute Infrastruktur. Ein Beispielhaus von 87 Quadratmetern in gutem Zustand könnte im Zentrum von Ventspils beispielsweise für knapp 90.000 Euro erworben werden. Lohnend sei aber auch ein Blick nach Kaltene, Kolka oder Mersrags, allesamt westlich von Riga gelegen. Auch für 100.000 Euro, erklärt Duce, könne man durchaus fündig werden, müsse aber gegebenenfalls renovieren.
Lettland: Bei Immobilien auf Denkmalschutz achten
Die Kosten für den Notar belaufen sich auf 100 bis 500 Euro, wie Janis Lipsa, Leiter der Agentur Rent in Riga, erklärt. Wer in Lettland eine Immobilie erwirbt, erhält außerdem eine lettische ID-Karte mit elektronischer Signatur, um alle nötigen bürokratischen Angelegenheiten möglichst unkompliziert zu erledigen.
Ausländer können in Lettland zwar relativ frei kaufen, verkaufen und vermieten. Die Plattform Immigrant Invest weist aber darauf hin, dass Käufer in Erfahrung bringen sollten, ob ein Haus möglicherweise denkmalgeschützt ist.
Duce weist außerdem darauf hin, dass vor allem in Jurmala und Umgebung eine Unterscheidung zwischen der üblichen Immobiliensteuer und einer sogenannten Gästehaussteuer gemacht werde. Beide sind einmal jährlich fällig, die Immobiliensteuer beträgt allerdings 0,2 Prozent, wohingegen die Gästehaussteuer 1,5 Prozent des Katasterwertes betrage.
Immobilie im Baltikum kaufen: Steuerliche Regelungen beachten
Aus diesem Grund sollten sich auch Käufer, die ihre Immobilie von einem Privatanbieter kaufen, vor Ort über die steuerlichen Regelungen informieren, rät Duce. Insgesamt würden etwa zwei bis drei Prozent des Verkaufswertes an Gebühren für die Registrierung anfallen, erklärt sie.
Gebühren für Immobilienmakler trage üblicherweise der Verkäufer, so Duce weiter. Ausländer aus der EU würden im gesamten Kaufprozess wie Lettinnen und Letten behandelt.
Sandra Jakule, Immobilienmaklerin im litauischen Vilnius, erklärt, dass dasselbe auch auf Litauen zutreffe. „Der Markt kühlt sich hier gerade etwas ab, es ist also möglich, den Endpreis zu verhandeln“, sagt sie. Vor allem die Gebiete rund um die großen Städte Vilnius, Kaunas und Klaipeda sind sehr beliebt.
In Estland hingegen ziehen die Preise wieder stärker an. In Tallinn haben Kaufinteressenten vor allem die Gebiete an der Küste im Blick, berichtet Robert Laud, CEO des estnischen Immobilienunternehmens Endover, auf der Nachrichtenseite Baltic Times. „Der immobilientechnisch attraktivste Bereich Tallinns verlagert sich vom Stadtzentrum ans Meer – vom Rotermanni-Viertel über Kalaranna, Noblessner und Volta nach Kopli“, beschreibt er die Entwicklung.
>> Lesen Sie hier: So klappt es mit einem Ferienhaus in der Schweiz
Aus diesem Grund könnten Immobilien im Baltikum aber auch als Anlage spannend sein: Während sich die Wohnpreise in der EU seit 2017 um 32 Prozent erhöht haben, waren es in Estland 49 Prozent, in Lettland 52 Prozent und in Litauen sogar 59 Prozent.
Einige Küstenorte sind aus Deutschland auch mit der Fähre erreichbar
Foto: Handelsblatt„Historisch gesehen gab es ein mäßiges Interesse seitens der östlichen Nachbarn, da das Baltikum die nächstgelegene EU-Region mit angemessenen Preisen und guten Lebensbedingungen war“, erklärt Swedbank-Experte Dacis.
Das habe bestimmten Regionen wie Jūrmala Auftrieb gegeben, wo hochwertige Immobilien in Küstennähe gebaut wurden. Der Anteil von Ausländern am Immobilienmarkt sei aber noch immer gering.
Rapide gestiegene Baukosten
Die aktuellen Sanktionen für russische und belarussische Bürger hatten keinen Einfluss auf das Preisniveau, sagt Dacis. Für Bürger aus diesen Ländern verschärfen die baltischen Staaten seit Beginn des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine die Regeln und erschweren unter anderem den Immobilienerwerb in bestimmten Fällen. Auf EU-Ausländer hat das allerdings keine Auswirkungen.
Der Krieg und die Pandemie haben aber andere Nachteile mit sich gebracht. Während des Krieges seien die Baukosten rapide gestiegen, erklärt Dacis.
Wer also ein günstiges Haus kauft, um es selbst zu renovieren, könnte damit im Endeffekt draufzahlen. In Lettland liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neubauten bei 2500 bis 2800 Euro, in Estland seien die Preise am höchsten.
Am meisten Möglichkeiten gebe es auf dem Immobilienmarkt in diesen beiden Ländern in der Nähe der Hauptstädte.