Immobilien: Das macht Baudarlehen in Schweizer Franken riskant

In der Schweiz zahlen Immobilienkäufer deutlich niedrigere Zinsen für ihre Kredite als in Deutschland. Dieser Unterschied dürfte in Zukunft sogar noch wachsen. Die Schweizer Notenbank (SNB) senkte am 19. Juni zum sechsten Mal in Folge den Leitzins und ist damit als erste maßgebliche Notenbank der Welt wieder bei null Prozent angelangt. Das macht eine Finanzierung in Schweizer Franken auch für deutsche Interessenten grundsätzlich wieder attraktiver. Laut der Finanzierungsplattform Interhyp liegen die Zinsen für Baukredite hierzulande im Schnitt bei 3,56 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Laut der Plattform hypotheke.ch sind es in der Schweiz nur zwischen 1,45 und zwei Prozent. Doch die Sache hat einen Haken. „Es ist in der Regel nicht sinnvoll, das Risiko einer Immobilienfinanzierung noch durch das Risiko einer Währungsspekulation zu verstärken“, sagt Steffen Sebastian, Professor am Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. „Interessenten an einem Franken-Darlehen muss klar sein, dass die Gefahr besteht, quasi über Nacht 25 Prozent mehr Schulden zu haben.“ Eine solche schmerzhafte Erfahrung machten vor rund zehn Jahren viele deutsche Immobilienkäufer mit der damals noch populäreren Finanzierungsform. Baudarlehen waren in der Schweiz günstiger als in Deutschland, weshalb gerade spekulativ orientierte Kreditnehmer mögliche Währungsschwankungen für überschaubar hielten und eine Franken-Finanzierung abschlossen. Dann gab die Schweizer Notenbank im Januar 2015 ihre Stützungspolitik für den Franken auf. Die Währung wertete in kurzer Zeit von 1,20 Franken auf 1,05 Franken zum Euro auf, das grenzüberschreitende Finanzierungskonstrukt brach zusammen. Für einen Kredit von 100.000 Euro mussten Kreditnehmer nun 14.300 Euro mehr tilgen. Vor allem in Osteuropa und in Österreich, wo die Finanzierung auf Franken-Basis besonders beliebt war, führte dies zu Marktverwerfungen. Daraufhin verabschiedeten sich die meisten Schweizer Banken 2016 von der Finanzierung deutscher Immobilien. Viele Kredite wurden wegen des veränderten Währungsrisikos fällig gestellt. Zudem sorgte die Einführung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie im selben Jahr für deutlich höhere aufsichtsrechtliche Anforderungen. „Heute sind die Möglichkeiten für deutsche Bauherren, ein Darlehen in Schweizer Franken aufzunehmen, begrenzt“, sagt Andreas Scholl vom Kreditvermittler Dr. Klein in Konstanz. Baudarlehen in Schweizer Franken gibt es für Immobilienkäufer in Deutschland zwar immer noch, jedoch in einem engen Rahmen. Am verbreitetsten sind sie bei deutschen Grenzgängern, die im Nachbarland arbeiten, dort ihr Einkommen in der Schweizer Währung beziehen und damit bei einem Franken-Darlehen keinem Währungsrisiko unterliegen. Zins und Tilgung für die Immobilie auf deutschem Boden werden in Franken beglichen. Gerade in der Grenzregion im Südwesten ist dieses Angebot populär. Die Sparkassen Hegau-Bodensee, Lörrach-Rheinfelden, Markgräflerland und Hochrhein bieten die Baufinanzierung für Grenzgänger als Alternative zur klassischen Euro-Finanzierung aktiv an. Wer anderswo in Deutschland sein Haupteinkommen in Franken erhält, kann ebenso seine Immobilie in der Schweizer Währung finanzieren. Aber auch für Immobilienkäufer mit Euro-Einkommen gibt es Möglichkeiten für ein Franken-Darlehen. Darauf weist die DZ Privatbank hin, die mit ihren Luxcredit-Finanzierungslösungen unter anderem auch Währungsfinanzierungen in Schweizer Franken anbietet. In Kooperation mit den deutschen Volks- und Raiffeisenbanken sei eine Kreditvergabe sowohl an Grenzgänger mit Einkommen in Schweizer Franken und Wohnsitz in Deutschland als auch an Personen mit Einkommen in Euro und Wohnsitz in Deutschland möglich, heißt es auf Nachfrage. Wichtig sei jedoch eine umfangreiche Beratung durch eine Volks- oder Raiffeisenbank vor Ort, die sowohl die lokalen deutschen Gegebenheiten als auch die Besonderheiten des Schweizer Finanzplatzes kennen. Die Genossenschaftsbanken vor Ort sind neben der Beratung auch für die Kreditentscheidung und die Konditionengestaltung zuständig. Den Interessenten, ob mit Franken- oder Euro-Einkommen, geht es in erster Linie um einen geringeren Zins bei Franken-Darlehen. Laut Dr.-Klein-Experte Scholl liegt der Zinsvorteil von Franken-Darlehen bei deutschen Instituten bei rund einem Prozent gegenüber Euro-Darlehen. Dass die Konditionen damit weniger günstig ausfallen, als dies bei Schweizer Banken für einheimische Kunden der Fall ist, liegt an der unterschiedlichen Refinanzierung. Die ist für deutsche Banken und Sparkassen am Inlandskapitalmarkt teurer als für Schweizer Institute über die SNB. Zudem müssen deutsche Institute ihre Kreditlinie auch bei Franken-Darlehen in Euro bilanzieren. Dabei besteht die Gefahr, dass die Kreditsumme mit einem stärker werdenden Franken größer wird. Erst in dieser Woche hat er zum Euro an Wert gewonnen und steht nun bei knapp über 0,93 Franken für einen Euro. An den Kapitalmärkten wird dies angesichts der vielen geopolitischen Krisen als Fluchtbewegung in den sicheren Hafen Schweizer Franken interpretiert. In der Praxis beobachtet Scholl, dass die Banken bei einer Grundschuld bis zu 20 Prozent über der Darlehenssumme eintragen lassen, damit der Euro-Gegenwert bei Währungsschwankungen „atmen“ kann. Legt beispielsweise der Franken zum Euro an Wert zu, ist damit das erhöhte Risiko für die Bank noch immer abgedeckt. Weitere Besonderheiten von Franken-Darlehen sind oft fehlende Sondertilgungsoptionen oder kurze Zinsbindungen. Auch kommt es vor, dass deutsche Förderkredite von einzelnen Banken bei einem Franken-Einkommen nicht angeboten werden. Grund dafür ist unter anderem, dass so die Finanzierung auf zwei Währungen fußt. Wer sich als Grenzgänger in die Schweiz für einen Immobilienkredit für seine deutsche Immobilie interessiert, sollte wegen der langen Laufzeit auch einige persönliche Lebensentscheidungen treffen. „In die Beratung bei einem Franken-Darlehen fließt auch die berufliche Perspektive in der Schweiz mit ein und, abhängig von der Darlehenslaufzeit, ob später eine Rente in Schweizer Franken zu erwarten ist“, berichtet Scholl aus der Praxis. Wer nur wenige Jahre im Nachbarland arbeiten will, sollte kein Franken-Darlehen abschließen. Zudem sollten der Zinsvorteil und der in der Regel höhere Verdienst in der Schweiz genutzt werden, um Franken-Darlehen mit einer hohen monatlichen Rate möglichst schnell zu tilgen, rät der Fachmann. Dazu bringt das Leben häufig Veränderungen im privaten Bereich, die bei Abschluss einer langfristigen Kreditbindung nicht absehbar sind. Krankheit oder Scheidung gehören dazu. Muss dann die deutsche Immobilie verkauft werden, fließt der Verkaufspreis gewöhnlich in Euro. Wird damit das noch offene Franken-Darlehen getilgt, entsteht ein Währungsrisiko, das bisher durch das Schweizer Einkommen ausgeschlossen war. Mehr: Wo sich der Immobilienkauf 2025 besonders lohnt Erstpublikation: 06.07.2025, 08:37 Uhr.