Immobilien: Welche Städte in Deutschland gehören zu den teuersten Europas?

Ein geringeres Wohnungsangebot, höhere Preise und steigende Zinsen stellen private Immobilienkäufer in Europa vor immer größere Herausforderungen. In vielen Ländern geht der Trend nach oben, wenn auch mit deutlichen regionalen Unterschieden. Das zeigt die neueste Ausgabe des „Property Index“ des Beratungsunternehmens Deloitte. Die Untersuchung in insgesamt 28 europäischen Ländern inklusive Israel und der Türkei orientiert sich an den Preisen für Neubauten und differenziert nicht zwischen guten oder durchschnittlichen Wohnlagen. Der europäische Immobilienmarkt steuert damit nach vier Jahren mit teils erheblichen Marktverwerfungen auf eine neue Phase zu. „Die Zinsen normalisieren sich, auch die Energie- und Materialkosten lassen sich wieder seriös kalkulieren, das Immobilienpreistief in Mitteleuropa wurde im letzten Jahr erreicht, es geht wieder aufwärts“, sagt Michael Müller, Partner bei Deloitte und Sektorleiter Real Estate. Besonders interessant aus deutscher Sicht: Wer sich für einen Neubau interessiert, muss in München inzwischen die zweithöchsten Preise in ganz Europa bezahlen. Das ergibt die Auswertung der Unternehmensberatung Deloitte, die Daten aus 75 ausgewählten Großstädten in 28 europäischen Ländern verglichen hat. Demnach mussten Käufer einer neuen Wohnung in München im vergangenen Jahr durchschnittlich 10.800 Euro pro Quadratmeter zahlen. Nur die Stadt Luxemburg mit 11.074 Euro pro Quadratmeter sowie Tel Aviv mit 13.970 Euro waren noch teurer. Deloitte berücksichtigt ungewöhnlicherweise auch Israel im Ranking, die Schweiz allerdings nicht. Ohne Tel Aviv liegt München in diesem Ranking auf Platz zwei. Mit einigem Abstand folgen im Städteranking danach Paris, Jerusalem, Amsterdam, London und Barcelona mit Quadratmeterpreisen zwischen 7859 und 10.760 Euro. Danach folgen eng beieinander auf den Plätzen acht bis elf die drei deutschen Großstädte Frankfurt (7600 Euro), Hamburg (7300 Euro) und Berlin (7200 Euro). Der Anteil Deutschlands an der Spitzengruppe ist damit überdurchschnittlich. So zählen vier deutsche Städte zu den teuersten elf Metropolen in Europa und Israel. Mit Abstand folgen die Großstädte Lissabon (6593 Euro), Kopenhagen (6580 Euro), Wien (6432 Euro) und Prag mit 6121 Euro pro Quadratmeter. Am unteren Ende der Liste stehen Städte aus Ost- und Südeuropa. Vergleichsweise günstig war es laut Deloitte in der türkischen Hauptstadt Ankara. Mit 949 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt das Preisniveau dort als einzige der 75 untersuchten Städte sogar noch im dreistelligen Euro-Bereich. In der Zone zwischen 1000 und 1500 Euro findet sich Wohnraum im türkischen Izmir (1311 Euro), in der albanischen Hafenstadt Durres (1330 Euro), der griechischen Hafenstadt Patras (1457 Euro) und in Istanbul (1469 Euro). Ebenfalls interessant: Es ist nicht immer die Hauptstadt eines Landes, in der die höchsten Immobilienpreise bezahlt werden müssen. Beispiele wie München, Tel Aviv, Barcelona, Istanbul, Izmir, Mailand oder die beiden rumänischen Kraftzentren Cluj-Napoca und Brasov verdeutlichen das. „Diese Städte haben sich als starke Magnete für Investments und Bevölkerungswachstum entwickelt, was sich sehr oft in steigenden Immobilienpreisen niederschlägt“, heißt es in der Studie. Immobilienkäufer in Deutschland müssen da weit mehr aufbringen. Im Schnitt zahlten sie im vergangenen Jahr laut Deloitte beim Kauf eines frei finanzierten Neubaus etwa 4800 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auffällig ist der Preisabstand vom Durchschnittspreis zu den deutschen Metropolen. Insbesondere im teuren München liegen die Preise für Wohnraum um 125 Prozent über dem deutschen Schnitt. Immer mehr Menschen suchen deswegen nach Alternativen. „Die Nachfrage verlagert sich angesichts des enormen großstädtischen Preisniveaus zunehmend in das Umland“, sagt Deloitte-Experte Müller. Bei den Mieten kosten Münchener Wohnungen inzwischen 21,90 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Frankfurt sind es 18,50 Euro, in Berlin 18,40 Euro und in Hamburg 16,10 Euro. Zum teuersten europäischen Mietmarkt in Luxemburg-Stadt mit 43 Euro je Quadratmeter ist der Abstand aber noch immer groß. Im europäischen Vergleich rangiert der deutsche Immobilienmarkt auf Platz acht. In Luxemburg, dem teuersten europäischen Immobilienmarkt, müssen Käufer im Schnitt mit 8760 Euro fast doppelt so viel für den Quadratmeter bezahlen. Auch in Israel (6131 Euro), Großbritannien (5203 Euro), Portugal (5059 Euro), Österreich (5053 Euro), Tschechien (5030 Euro) und Finnland (4889 Euro) ist der Wohnraum teurer. Dabei entwickeln sich die Preise fast überall in Europa nach oben. Nur in der Türkei als mit Abstand günstigstem Europa zugeordneten Immobilienmarkt sind die Preise um etwa zwölf Prozent gefallen. Die breite Marktkorrektur dort hängt mit der hohen Inflation und stark gestiegenen Zinsen zusammen, was den Deloitte-Experten zufolge dazu führt, dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten können. Leicht nach unten ging es zudem in den Niederlanden (-2,3 Prozent), Portugal (-1,3 Prozent), Großbritannien (-0,9 Prozent) und Israel (-3,4 Prozent). Dagegen erhöhten sich die Preise in Ungarn, Polen, Italien, Kroatien, Griechenland, Rumänien, Bosnien-Herzegowina und Albanien gar im zweistelligen Prozentbereich. Besonders in Ost- und Südosteuropa zeichnen sich massive Preissprünge ab. Mit 19,3 Prozent waren sie in Polen im vergangenen Jahr am höchsten. Grund war eine attraktive staatliche Förderung, die die Nachfrage angekurbelt und damit die Preise nach oben getrieben hat. In Krakau, dem Kraftzentrum im Süden des Landes, haben sich die Immobilienpreise sogar um 28,1 Prozent verteuert. Damit ist die Diskrepanz zwischen den europäischen Staaten weiter groß. In Ländern wie Italien müssen Käufer im Schnitt nur 2118 Euro bezahlen, wie Deloitte darlegt. Auch Griechenland ist mit 1463 Euro pro Quadratmeter laut der Studie vergleichsweise günstig. Doch die Preise variieren sehr nach Lage und auch Region. Mehr: Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen weiter – aber nur noch moderat Erstpublikation: 03.09.2025, 07:58 Uhr.