Immobilien: Zwei Türme, die München spalten

Ein Großprojekt könnte das Münchener Stadtbild verändern – die Bürgerschaft spaltet es aber schon jetzt. Wo bis zum Jahresende noch die Deutsche Post ihr Verteilzentrum für die bayerische Landeshauptstadt betrieben hat, soll ein Areal mit einer Gesamtfläche von 87.000 Quadratmetern bebaut werden. Zwei 155 Meter hohe, bogenförmige Türme werden künftig die Skyline von München prägen – davon jedenfalls geht Ralf Büschl aus. „Damit soll ein Wahrzeichen für München entstehen“, sagt der Projektentwickler im Gespräch mit dem Handelsblatt. Damit dies tatsächlich so kommt, muss der Beiratsvorsitzende der Büschl-Unternehmensgruppe aber noch einige Herausforderungen bewältigen. Zwar hat sich der Münchener Stadtrat gerade erst für das Projekt ausgesprochen, doch eine Initiative mit dem Namen „Hochhausstopp“ will das so nicht hinnehmen. Sie befürchtet eine „städtebauliche Wende zur Wolkenkratzer-Metropole“ und strebt einen Bürgerentscheid zu dem Projekt an. Die Diskussion um Hochhäuser ist in München jahrzehntealt und wird dort Beobachtern zufolge intensiver geführt als in anderen deutschen Städten. Schon im Jahr 2004 stimmte die Mehrheit der Münchener in einem Bürgerentscheid dafür, dass künftig kein Gebäude die 100 Meter hohen Zwillingstürme der Frauenkirche überragen darf. Der Entscheid von einst ist heute nicht mehr bindend. Zwar gibt es in München bereits prägende Hochhäuser wie den „Vierzylinder“ von BMW oder die Zentrale der Hypovereinsbank aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Beide übertrumpfen jedoch mit ihren 102 und 114 Metern die Frauenkirche nicht allzu sehr. Die beiden Türme mit je 155 Metern würden nun aber eine andere Dimension darstellen. „Mit klotzigen und teuren Hochhäusern kann weder die Wohnungsnot bekämpft, stadtklimatisch sensibel geplant, nachhaltig ökologisch gebaut noch familienfreundliches Wohnen ermöglicht werden“, heißt es in einer Erklärung der Hochhausgegner. Bis zum Sommer soll sich zeigen, ob die Bürger noch einmal über den Umgang Münchens mit diesem Thema entscheiden sollen. Büschl kennt die Argumente gegen das Projekt zur Genüge. Der 67-Jährige ist seit Jahren eine feste Größe unter den Münchener Projektentwicklern. Sein Unternehmen baut und plant die meisten Wohnungen in München, derzeit sind es rund 10.000. Büschls Strategie gleicht einer Mischung aus kontinuierlicher Überzeugungsarbeit, Zukunftsorientierung und Diplomatie. Dass er mit Plänen schnöder Bürotürme – womöglich mit sündteuren Apartments in den obersten Stockwerken – nicht weit kommen würde, war von Anfang an klar. Das städtebauliche und freiraumplanerische Konzept erstellte deshalb mit dem Schweizer Architekturbüro Herzog & de Meuron eine international anerkannte Branchengröße, die auch Erfahrung im nachhaltigen Hochhausbau hat. In München haben die Architekten bereits die Allianz-Arena oder das innerstädtische Ensemble Fünf Höfe entworfen. Das Konzept für das Münchener Hochhausprojekt umfasste bereits bei den ersten Planungen vor rund sechs Jahren Wohnungen, Büros, Kultur, Tourismus, soziale Einrichtungen, Einzelhandel und Gastronomie. Insgesamt sechs Kitas, eine Senioren- und Pflegeeinrichtung sowie zwei Hotels gehören ebenfalls zum Gesamtkonzept, dazu 2600 Auto- und 4000 Fahrradparkplätze. Rund 3000 Menschen sollen irgendwann in dem Komplex arbeiten. „Das Erdgeschoss und das Dachgeschoss sollen für die Öffentlichkeit frei zugänglich sein“, so Büschl. Im historischen Ensemble der denkmalgeschützten alten Paketposthalle sollen die Münchener neben Einkaufsmöglichkeiten ein abwechslungsreiches sportliches und kulturelles Programm erleben, auf dem Dach soll der mit 155 Metern höchste Biergarten der Welt entstehen. Natürlich weiß Büschl, dass die Stadt mehr braucht als eine weitere Shoppingmall und noch einen Biergarten. Die Hälfte der gut 1200 geplanten Wohnungen soll im sogenannten preisgedämpften Segment entstehen, dessen Grenzen in der bayerischen Landeshauptstadt klar definiert sind. Ziel ist es, erschwingliche Angebote für Durchschnittsverdiener vorzuhalten. Büschl würde damit zehn Prozentpunkte mehr bieten, als es das städtische Instrument der „sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) fordert. Die alte SoBoN aus dem Jahr 2017, die für das Bebauungsplanverfahren noch galt, schrieb einen Anteil von 40 Prozent an preisgedämpftem Wohnraum vor. Seit 2021 sind es 50 Prozent, die Büschl nun freiwillig übernimmt. » Lesen Sie auch: Wir stellen die zehn höchsten Gebäuden der Welt vor Ein dritter geplanter Turm mit etwa 65 Meter Höhe soll ausschließlich preisgedämpfte Wohnungen für Bürger bieten, die es ansonsten schwer haben am teuren Münchener Wohnungsmarkt. Anders als die beiden großen Türme aus Stahl und Beton wird das kleinere Objekt in Holz-Hybrid-Bauweise errichtet werden. In einem der Hochhäuser werden zudem preisgedämpfte Wohnungen für Mitarbeitende aus dem Pflegebereich, der Polizei oder der Feuerwehr entstehen. Eine besondere Herausforderung stellt die denkmalgeschützte Paketposthalle dar. Bahnfahrer kennen das markante Objekt, das sich rund zwei Kilometer vor der Einfahrt in den Münchener Hauptbahnhof wölbt. Beim Bau in der zweiten Hälfte der 1960er-Jahre handelte es sich um die größte freitragende Betonfertigteilhalle der Welt. Für die Halle und das umliegende Gelände mit rund 100.000 Quadratmeter Fläche hatte die Büschl-Gruppe 2018 einen dreistelligen Millionenbetrag gezahlt, genauere Zahlen will man nicht nennen. Bis tatsächlich alles so steht wie derzeit geplant, ist ein Vielfaches der einstigen Kaufsumme nötig. Womit sich gerade nach dem Fiasko um den halbfertigen Hamburger Elbtower infolge der Pleite des Immobilieninvestors René Benko die Frage stellt, wie es um die Finanzierung des Münchener Projekts bestellt ist. Büschl verweist hierzu auf die hohe Finanzkraft seiner Unternehmensgruppe und betrachtet die Erfahrungen aus Hamburg sogar als Vorteil. Die Benko-Pleite habe den gesamten deutschen Immobiliensektor stark getroffen. „Allerdings sind jetzt die Goldgräber weg, auch hier in der Stadt“, so Büschl. Und wenn sich die Münchener in einem möglichen Bürgerentscheid doch noch gegen seine Pläne aussprechen? „Dann muss man sich auf das geltende Bestandsbaurecht zurückziehen, das heißt weitere postalische Logistiknutzung der Paketposthalle“, so Büschl. „Und das Gesamtquartier mit all seinen Vorteilen für die Münchener Stadtgesellschaft würde scheitern.“ Sein Zeitplan ist jedoch ein anderer: Sollte er in diesem Jahr noch einen Satzungsbeschluss erhalten, der das Baurecht schafft, könnte die Werkplanung 2026 starten. 2027 begänne dann der Bau der Tiefgarage. 2033 könnte das gesamte Ensemble bezogen sein. Mehr: Neue Wertverluste? Was ein großer Immobilienfonds 2025 erwartet