Bestandsimmobilien: Schnäppchen oder Groschengrab?
Die Investition in eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobile kann sich lohnen – doch Fachexpertise ist dabei unerlässlich.
Quelle: dpa
Foto: HandelsblattAus Mietersicht stehen sie nicht unbedingt oben auf der Wunschliste: alte Bestandsimmobilien, an denen bereits erkennbar der Zahn der Zeit nagt. Doch für Investoren kann es sich durchaus lohnen, einen zweiten Blick auf diese Asset-Klasse zu werfen. Denn mit dem nötigen Know-how und Budget können selbst sehr heruntergekommene und schlecht sanierte Immobilien noch zu finanziell lukrativen Objekten werden – auch wenn es zu Beginn eines solchen Projekts dafür mitunter viel Vorstellungskraft braucht.
„Bestandsimmobilien sind und waren immer attraktiv, aber es ist eine intensive Betrachtung und Analyse erforderlich“, erklärt Dunja Nigrin, Leiterin des Bereichs Project & Development Services beim Immobiliendienstleister JLL. Dabei ist die Expertise eines Fachmanns unerlässlich. Denn viele Mängel sind nicht auf den ersten Blick erkennbar, können aber die Rendite empfindlich schmälern, wenn sie in der Kalkulation nicht berücksichtigt werden. Zu den Klassikern zählen Feuchtigkeit im Mauerwerk, marode Rohrleitungen, Pilz- und Schimmelbefall sowie Mängel bei der Bausubstanz und die Verwendung von gesundheitsgefährdenden Materialien. Dazu kommt, dass bei alten Bestandsgebäuden in der Regel hohe Instandhaltungskosten notwendig sind und sie auch unter ESG-Gesichtspunkten oft erst einmal eine rote Karte bekommen.
Die gute Nachricht: Gerade für energetische Sanierungen gibt es eine Reihe von Fördermitteln und Förderprogrammen, die Immobilien-Investoren nutzen können. Dazu gehören Offerten der KfW-Bank und der Bafa. Zudem hat die Bundesregierung kürzlich verkündet, dass sie künftig jedes Jahr gezielt zwölf bis 13 Milliarden Euro aus dem Klima- und Transformationsfonds für die Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung stellen will, während für effiziente Neubauten nur ein bis zwei Milliarden Euro vorgesehen sind. Hintergrund ist, dass sich bei alten Gebäuden durch energetische Sanierung ein deutlich größerer Effekt für Energieeinsparungen und Klimaschutz erzielen lässt.
An potenziellen Objekten mangelt es nicht: „Die allermeisten Menschen leben in älteren Häusern. Jetzt zu sanieren, Fenster auszutauschen, die Gasheizung rauszuwerfen – das hilft, Kosten zu sparen und geht mit dem Klimaschutz Hand in Hand“, begründete Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck die Entscheidung.
Inwieweit sich eine Investition in eine heruntergekommene, stark sanierungsbedürftige Bestandsimmobile rechnet, hängt neben dem baulichen Zustand noch von vielen anderen unterschiedlichen Faktoren ab: dem Kaufpreis, der Lage, ob man sie selbst oder als Kapitalanlage nutzen möchte und nicht zuletzt von der Art der Immobilie.
Hier könnten denkmalgeschützte Gebäude eine interessante Option sein. Der Grund: Der Staat gewährt üppige Steuervorteile für den Erhalt des Kulturguts. So lassen sich unter Umständen bei Baudenkmälern etwa sämtliche Sanierungsarbeiten über zwölf Jahre steuermindernd abschreiben (Altbau-Afa). Nach zehn Jahren sind Verkaufsgewinne zudem steuerfrei. Die jeweiligen Möglichkeiten hängen von der Art der Immobilie ab.
Dazu kommen weitere Vorteile: Meist liegen denkmalgeschützte Immobilien sehr zentral und lassen sich dadurch später gut vermieten. Auf der anderen Seite müssen aber auch strikte Vorgaben und Richtlinien eingehalten werden, da der originalgetreue Erhalt der Gebäude im Fokus steht. Jede bauliche Veränderung oder Sanierung braucht eine denkmalrechtliche Genehmigung, was das ganze Vorhaben zeitintensiv macht. Zumal auch energetische Aspekte eine immer wichtigere Rolle spielen und bei der Sanierung entsprechend berücksichtigt werden müssen. „Es muss eine individuelle Betrachtung des jeweiligen Objekts in der jeweiligen Marktlage erfolgen, welche dann zu fundierten Ergebnissen führt“, bringt JLL-Fachfrau Nigrin es auf den Punkt.
Klar ist: Der Erwerb einer stark sanierungsbedürftigen Immobilie eignet sich nicht für jeden, und Investoren ohne die notwendige Fachexpertise oder entsprechende Profis im Hintergrund sollten von schlecht sanierten Gebäuden besser Abstand nehmen. Die Vor- und Nachteile abzuwägen, ist äußerst komplex und die Gefahr einer Fehlkalkulation groß. Doch als Asset-Klasse können Bestandsimmobilien durchaus überzeugen – in jedem Fall aus ökologischer Sicht: „Allein durch die Wiederverwendung der baulichen Substanz werden fast 50 Prozent der CO2-Emissionen eingespart“, so Immobilien-Expertin Nigrin.