Miete: Warum sollten Mieter ihre Sonderkündigungsrechte kennen?
München. Das Sonderkündigungsrecht ist immer dann sinnvoll, wenn Dinge passieren, mit denen der Mieter nicht gerechnet hat. Wenn zum Beispiel der Vermieter die Miete erhöhen will, dann bleibt oft nur, die Mieterhöhung zu akzeptieren.
Mit dem Sonderkündigungsrecht kann man jedoch früher das Mietverhältnis beenden und die Wohnung kündigen.
Bestimmte Mietvertragsarten lassen außerdem keine ordentliche Kündigung zu. Hier kann das Sonderkündigungsrecht besonders relevant werden.
Was ist ein Sonderkündigungsrecht?
Ein Sonderkündigungsrecht ist ein Recht zur frühzeitigen Kündigung, das Mieter und Vermieterinnen haben. Der Mietvertrag kann einseitig und mit einer verkürzten Frist beendet werden. Mieterinnen und Mieter müssen schriftlich kündigen. Bei einem Sonderkündigungsrecht müssen sie außerdem einen Grund angeben.
Für Mieter: Dann gilt das Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht kann Mieter oder Mieterin in vier Fällen anwenden:
- Eine Ankündigung der Mieterhöhung: Wenn der Vermieter vorhat, die Miete auf die Vergleichsmiete anzuheben, kann der Mieter sein Mietverhältnis beenden. Es gilt eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Monaten.
- Eine Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen: Auch hier kann der Mieter mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.
- Im Erbfall: Wenn der Mieter stirbt, wird das Mietverhältnis vererbt. Der Erbe hat dann einen Monat Zeit, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen.
- Wenn der Vermieter eine Untermiete zu Unrecht verweigert: Es geht dabei allerdings nur um einen Teil der Wohnung, die untervermietet werden soll, nicht um die ganze Wohnung. Zudem könne der Vermieter eine Mieterhöhung zur Bedingung für die Untermiete machen, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund.
Doch „die Rechtsprechung ist hier sehr mieterfreundlich“, sagt Hartmann vom Mieterbund. „Wenn der Mieter seine Sachen in und Zugang zur Wohnung behält, gilt das oft als Grund, damit der Vermieter der Untervermietung zustimmen muss.“ Stimmt der Vermieter nicht zu, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das Sonderkündigungsrecht ist also nur von Vorteil, wenn ein Mietvertrag unterschieben wurde, der eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von drei Monaten ausschließt.
Mieter oder Mieterinnen könnten allerdings immer um einen Aufhebungsvertragt bitten, so Hartmann. „Es muss nicht immer das Sonderkündigungsrecht angewendet werden.“
Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss: In diesen Fällen ist das Sonderkündigungsrecht besonders relevant
Im Normalfall gilt, dass Mieter und Mieterinnen ohne einen Grund anzugeben, in der gesetzlichen Frist kündigen können. Doch manche Mietverträge lassen eine ordentliche Kündigung nicht zu, sagt Jutta Hartmann, Juristin und Pressesprecherin vom Deutschen Mieterbund. „Besonders für Mieter, die einen Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Kündigungsausschluss unterschrieben haben, sind die Sonderkündigungsrechte wichtig.“
Ein Zeitmietvertrag ist ein zeitlich befristeter Vertrag. Ein solcher Vertrag ist nur zulässig, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung nennt. Vermieter können drei Gründe angeben: ein absehbarer Eigenbedarf, ein Abriss oder eine wesentliche Veränderung der Wohnung oder drittens, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Mitarbeiter oder sonstigen Dienstleister vermieten will.
Der Mieter kann den Zeitmietvertrag nicht ordentlich kündigen. Der Mietvertrag läuft einfach aus. Das kann zum Problem werden, wenn sich die Lebensumstände ändern.
Bei einem beidseitig unterschriebenen Kündigungsausschluss haben Mieter und Vermieterin sich im Mietvertrag geeinigt, das Mietverhältnis in einem bestimmten Zeitraum nicht zu kündigen. Der Kündigungsausschluss ist auf einen Zeitraum von maximal vier Jahren beschränkt. In einem Mietvertrag kann auch ein Zeitmietvertrag mit Kündigungsausschluss vereinbart werden.
Um aus diesen beiden Mietverhältnissen herauszukommen, hilft oft nur das Sonderkündigungsrecht. „Das Problem ist jedoch, dass Mieter eine Alternative finden müssen, auf angespannten Wohnungsmärkten ist das nicht einfach“, sagt Hartmann.
Dann können Vermieter das Sonderkündigungsrecht anwenden
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nur mit „berechtigtem Interesse“ schriftlich kündigen. Das geht nur, wenn er Eigenbedarf meldet, wenn eine Pflichtverletzung des Mieters wie zum Beispiel ein Zahlungsverzug vorliegt oder wenn der Hausfrieden durch den Mieter gestört wird. In seltenen Fällen geht es auch, wenn der Vermieter an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks gehindert wird.
Für den Vermieter gilt eine gestaffelte Kündigungsfrist. Wenn der Mieter noch keine fünf Jahre in der Wohnung lebt, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Ab fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs und bei acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.
Ebenso wie der Mieter kann der Vermieter jedoch auch ein Sonderkündigungsrecht beim Tod des Mieters anwenden. „Der Unterschied zur regulären Kündigung liegt hier in der Frist. Die ändert sich nicht“, sagt Gerold Happ von Haus und Grund. Wenn beispielsweise im Todesfall die Wohnung auf den Lebenspartner übergehe und es liegt ein Kündigungsgrund wie etwa Zahlungsunfähigkeit vor, dann bleibe es selbst bei einer achtjährigen Mietdauer bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten, so Happ.
Auch wenn das Mietverhältnis an jemanden vererbt wird, der nicht in der Wohnung wohnt, gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Unter der gesetzlichen Frist kann der Vermieter das Mietverhältnis, ohne einen Grund zu nennen, kündigen.
Ein letztes Sonderkündigungsrecht für den Vermieter gilt, wenn es sich um eine vermietete Einliegerwohnung handelt. Der Vermieter muss im selben Objekt wohnen wie der Mieter. „Hintergrund ist ein Näheverhältnis, das der Vermieter zum Mieter hat“, sagt Happ. In dem Fall müsse der Vermieter keinen Grund nennen, will er das Mietverhältnis beenden. Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.