Immobilien: Warum finden Einheimische auf Sylt keine Häuser und Wohnungen?

Wer dieser Tage auf Sylt unterwegs ist, kann noch etwas von der Ruhe erleben, die typisch ist für die Nordseeinsel zwischen Ostern und den langen Maiwochenenden, ehe sich die Strände wieder mit Badeurlaubern füllen. Doch die Beschaulichkeit trügt, denn nicht wenige Insulaner und Besitzer von Wohnungen in Westerland, Kampen oder den anderen Inseldörfern sind verunsichert. Zwar erwarten die Sylter Tourismusbetriebe wieder volle Zimmer und Apartments, aber die Zeiten, in denen die Immobilienbranche auf der Insel boomte, sind, nach den Worten des Sylter Maklers Martin Dau, vorbei. Die Immobilienkrise, die 2022 auf dem Festland mit steigenden Zinsen begonnen hat, ist nun auch auf Deutschlands teuerster Insel angekommen. Nach einem langen Boom mit steigenden Immobilienpreisen kam es ab spätestens Mitte 2023 zu einem Abwärtstrend, der sich bis heute verstärkt hat. Auf Sylt bringen jedoch nicht nur Zinsen und die Konjunkturflaute den Markt durcheinander, sondern auch ein gewissenhafter Beamter. Einblicke in einen Mikrokosmos, in dem die Gewinner von gestern die Verlierer von morgen sein und Schnäppchenjäger auf ihre Kosten kommen können. Auch wenn laut einem Sylter Gutachterausschuss derzeit deutlich weniger Häuser und Wohnungen als noch vor zwei, drei Jahren verkauft werden, ist es am Sylter Immobilienmarkt keineswegs ruhig. „Viele Besitzer von Ferienunterkünften wollen ihre Wohnungen legal machen“, sagt Dau. Denn viele Wohnungen und Häuser werden als Ferienunterkünfte genutzt – nicht selten ohne Genehmigung. Das ging jahrzehntelang gut, doch seit zwei Jahren überprüft das Landratsamt Nordfriesland Ferienwohnungen auf Sylt und anderswo im Landkreis. Zunächst schätzte Kreisbaudirektor Burkhard Jansen, dass etwa ein Drittel der rund 11.000 Ferienwohnungen allein auf Sylt nicht als solche genehmigt sind. Inzwischen weiß er aus den Erhebungen der Gemeinden, dass die Quote bei 80 bis 85 Prozent liegen dürfte. Das deutsche Baurecht unterscheidet sehr genau zwischen Ferienwohnungen und Wohnungen. Laut Baunutzungsverordnung gibt es verschiedene Arten von Baugebieten. Eines davon ist etwa das reine Wohngebiet. Ist ein Areal vor 2017 als Wohngebiet ausgewiesen, darf hier nur gewohnt werden – ausnahmsweise sind kleine Beherbergungsbetriebe zulässig, Ferienwohnungen sind hier tabu. Erst in neueren Baugebieten wurde dieses Verbot aufgehoben. Im Mischgebiet darf sich Gewerbe ansiedeln, dazu zählen auch Unterkünfte für Feriengäste. Im Sondergebiet sind auch Ferienwohnungen erlaubt, aber auch nur, wenn sie als solche genehmigt wurden. „Wer ein Haus mit einer Einliegerwohnung baut und diese Wohnung dann als Ferienwohnung vermieten will, muss sich diese Nutzung genehmigen lassen“, erklärt Jansen. Wer dagegen verstößt, handelt illegal. Der Kreisbaudirektor kann die Vermietung verbieten und, wenn das Verbot umgangen wird, auch Geldbußen von mehreren Tausend Euro verhängen. Bislang haben Jansen und seine Beamten mehr als 150 Ferienwohnungen dichtgemacht. Dass Jansen sich damit nicht unbedingt Freunde macht, liegt auf der Hand. Sylt lebt vom Tourismus, und Ferienwohnungen sind seit 50 Jahren eine wesentliche Säule des Fremdenverkehrs. Wohnen im Friesenstil unter Reetdach, mit Strandkorb im Vorgarten, ist einer der Gründe, warum jährlich etwa 800.000 Urlauber auf die Insel kommen. Vor allem während der Pandemie, als Fernreisen unmöglich waren, haben viele Gäste aus Deutschland Sylt entdeckt – nicht nur als Urlaubsdestination, sondern auch als Ort für Investments. Die Preise für Ferienhäuser und -wohnungen, sei es als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz, sind zwischen 2019 und 2022 um mehr als 30 Prozent gestiegen, weiß Martin Dau. Aber: „Nun sind wir wieder auf dem Niveau von vor der Pandemie“, sagt der Makler. Und der Abwärtstrend setzt sich fort. „Aktuell liegen die Kaufpreise bei Häusern und Doppelhaushälften im Durchschnitt bei 12.766 Euro pro Quadratmeter, im Jahr zuvor zahlte man noch rund 2000 Euro mehr“, sagt Peter Peters, ebenfalls Makler und Mitglied im Gutachterausschuss des Kreises Nordfriesland, der auch für die Insel Sylt zuständig ist. Ähnlich bergab ging es bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen. Knapp 8000 Euro, die momentan pro Quadratmeter fällig sind, mögen in weiten Teilen der Republik als teuer gelten; auf Sylt entspricht dieser Preis aber dem Niveau von 2018. Wer nun auf Sylt kaufen will, sollte wissen: „Die Angebotspreise und das, was tatsächlich gezahlt wird, stimmen oft nicht überein“, sagt Martin Dau. Auf die Frage, ob hier im Verhältnis zu den Jahren 2020 bis 2023 Schnäppchen gemacht werden, antwortet der Makler kurz und knapp: „Ja!“ Einzig Topobjekte, wie etwa Häuser und Wohnungen mit Meerblick, seien von dieser Entwicklung ausgenommen. Die Untersuchungen von Kreisbaudirektor Jansen haben nicht nur die Nachfrage nach Ferienwohnungen und deren Preise einbrechen lassen. „Seitdem fragen alle, die auf Sylt eine Immobilie kaufen wollen, um sie zu vermieten, ob es sich um eine Ferienwohnung handelt“, berichtet Martin Dau. Eine Frage, die über Jahrzehnte vielen Bauherren oder Käufern fremd war. „Vielen war die Baugenehmigung, aus der hervorgeht, ob es sich tatsächlich um eine Ferienwohnung handelt oder nicht, offenbar egal“, sagt Kreisbaudirektor Jansen. Die Nachfrage war da. „Es gab lange Zeit die Kultur: ‚Wo kein Kläger, da kein Richter‘“, sagt Kristian Klasen aus dem Gemeinderat des Sylter Dorfs Wennigstedt. Klasen, den es nach der Karriere in der Finanzwirtschaft wieder auf seine Heimatinsel zurückgezogen hat, kennt viele Fälle, bei denen ganze Häuser nach und nach zu Feriendomizilen wurden. „Da wurde zwar der Beherbergungsbetrieb angemeldet, die Einnahmen versteuert und Kurtaxe erhoben, aber Baugenehmigungen wurden hier selten angeschaut“. Das war auch bis 1962 nicht nötig, denn bis dahin gab es im Baurecht keinen Unterschied zwischen Ferienwohnungen und Wohnungen. Daher hat es Burkhard Jansen vor allem auf Immobilien abgesehen, die seit 1962 genehmigt, aber rechtswidrig umgebaut und genutzt wurden. Eigentümer von Ferienimmobilien, die nun von Kreisbaureferent Jansen und seinen Beamten besucht wurden, haben die Wahl: Entweder sie nutzen die Objekte selbst oder vermieten sie dauerhaft. Andernfalls riskieren sie Geldbußen, wenn sie weiter Gäste beherbergen. Wer weiterhin seine Wohnung an Urlauber vermieten will, hat nur einen Ausweg: die Ferienwohnung wird nachträglich genehmigt. Doch das funktioniert nicht immer. Im Boom haben die Menschen auf Sylt jeden Winkel ihrer Häuser für Gäste umgebaut. „Was bewohnbar sein konnte, wurde bewohnbar gemacht. Bauvorschriften waren hier eher zweitrangig“, berichtet Gemeinderat Klasen. Gemäß den Vorschriften müssen etwa Kellerräume eine bestimmte Deckenhöhe haben, um als Wohnraum für Urlauber zu gelten. „Auch ausgebaute Dachböden brauchen Fluchtwege. Die Liste ist lang“, weiß Makler Dau. Immobilien, die den Vorschriften zwar entsprechen, aber mangels Genehmigung nicht als Ferienunterkunft genutzt werden dürfen, sollten nach Meinung von Peter Peters auch nachträglich genehmigungsfähig sein. Der Boom der Ferienwohnungen und -häuser sorgte auch dafür, dass auf der ganzen Insel massenhaft neu gebaut wurde. Bauland wurde knapp. „In der Spitze wurden 1000 Quadratmeter Bauland für vier Millionen Euro verkauft“, weiß Klasen. „Wenn auf einem solchen Grundstück drei Häuschen zu Baukosten von je 750.000 Euro gebaut werden, müssen die Objekte jeweils für 2,5 Millionen Euro verkauft werden, damit der Bauträger, wenigstens etwas verdient“, erklärt der Gemeinderat. Inzwischen werden Neubauprojekte vereinzelt auch über Crowdfunding finanziert. Für Klasen als Banker im Ruhestand ein deutliches Zeichen, dass Banken vorsichtiger geworden sind, Neubauten zu finanzieren. Hinter vorgehaltener Hand heißt es auf der Insel, dass einzelne Projekte wohl scheitern werden, weil sich die finanzierenden Banken zurückziehen. Auch Peter Peters weiß: Die Zeiten, in denen Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze auf Sylt vom Plan weg verkauft werden konnten, sind vorbei. „Das Immobilienangebot hat sich innerhalb von zweieinhalb Jahren verfünffacht“, sagt der Makler. Ein Blick auf die Seiten des Portals Immobilienscout zeigt das Ausmaß des Überangebots auf Sylt in Zahlen. Hier standen Mitte Mai 391 Wohnungen und 427 Häuser zum Verkauf. Letztere sind vor allem pittoreske Reetdachhäuschen oder -doppelhaushälften zu Preisen ab einer Million Euro. Ein Mietmarkt ist hingegen kaum vorhanden. 33 Wohnungen und acht Häuser werden bei Immoscout zu Mietpreisen von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr angeboten. Immerhin seien dies laut Martin Dau dreimal so viele wie 2022. Der Markt wandle sich, und es kämen jeden Tag neue Mietobjekte hinzu. Kreisbaudirektor Jansen sieht diesen Zuwachs auch. „Ich glaube zwar nicht, dass nun massenhaft Ferienwohnungen zu Dauermietwohnungen werden, aber es wird ein Umdenken stattfinden“, hofft er. Kristian Klasen ist hingegen überzeugt, dass einige der nicht genehmigten Ferienwohnungen auf den regulären Mietmarkt kommen. „Wer genau nachrechnet, wird feststellen, dass sich der Verlust im Vergleich zur Ferienvermietung in Grenzen hält“, sagt er. Schließlich entfallen Kosten für ständige Reinigung, neue Möbel und Gebühren für den Vermittler, die nicht selten 20 Prozent der Miete betragen. Bis der Mietmarkt sich einigermaßen entspannt und Wohnungsmieten für Durchschnittsverdiener erschwinglich werden, werden die meisten Menschen, die auf der Insel in Fremdenverkehr und Gastronomie arbeiten, wohl auf dem Festland wohnen müssen. Mehr: Engel-&-Völkers-Chef verrät, wie viel Preisnachlass beim Hauskauf drin ist – „Der Zeitpunkt ist günstig“ Erstpublikation: 15.05.2025, 16:50 Uhr.