Trendviertel 2020: Wo sich in Hamburg Neubau-Perspektiven ergeben

Auch die Immobilienwirtschaft rechnet kaum mit längerfristigen Auswirkungen. Die Stadt treibt die Planung für neue Baugebiete unvermindert weiter. Allerdings will die neu aufgelegte rot-grüne Koalition die Vorgaben für Projektentwickler verschärfen.

Das könnte die Preise für Käufer weiter treiben. Obwohl in den vergangenen beiden Jahren jeweils rund 10.000 Wohnungen im Jahr fertig geworden sind, bremst der Preisanstieg bislang kaum ab – jedenfalls nicht bei den Kaufimmobilien. Zuletzt stiegen die Kaufpreise in den beliebten Lagen etwa doppelt so stark wie die Mieten, wie die Analyse von VDP Research für das Handelsblatt zeigt.

Und doch erwartet Jan Witte vom Makler Engel & Völkers in absehbarer Zeit – auch unabhängig von der Coronakrise – eine Seitwärtsentwicklung der Preise. „Das könnte schon dieses oder nächstes Jahr passieren“, sagt er. Sinkende Preise oder gar ein Absturz sei aber nicht zu erwarten, trotz der Bautätigkeit. „Die Stadt hat den richtigen Weg beim Neubau eingeschlagen. Dennoch werden in den kommenden fünf Jahren weitere 10.000 Wohnungen fehlen“, sagt Witte.

Ein Ende des Baubooms sei daher nicht abzusehen. Nicht einmal die Pandemie habe die Nachfrage drücken können. Allerdings: Für potenzielle Käufer verschärfe die momentane Unsicherheit die Abwägung, ob sich ein Kauf gegenüber Miete überhaupt lohnt. Schließlich steigen die Kaufpreise seit Jahren schneller als die Mieten. Das hat auch für Kapitalanleger Folgen: Die Rendite einer Wohnimmobilie liege bei nur gut 2,5 Prozent, rechnet Engel-&-Völkers-Mann Witte vor.

„Für viele Kunden ist der Kauf jedoch eine stark emotionale Entscheidung“, sagt Stefan Spilker vom Hamburger Immobilienunternehmen Becken. Viele Selbstnutzer kalkulieren den Kauf nicht mit spitzer Feder. Allerdings sollten sie sich nicht dazu verleiten lassen, ständig weiter kletternde Werte anzunehmen. „Es tut dem Markt ganz gut, wenn es sich etwas beruhigt“, meint Spilker.

Gefragte Zinshäuser

Laut Immobilienmarktbericht Hamburg stiegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser 2019 im Mittel um sechs Prozent auf 816.000 Euro, für Reihenhäuser um sieben Prozent auf 410.000 Euro. Eigentumswohnungen legten sogar um acht Prozent auf 6100 Euro pro Quadratmeter zu. Am stärksten stieg der Preis von Mehrfamilienhäusern: um elf Prozent. Im Schnitt zahlten Käufer dabei das 27,8-Fache der Nettokaltmiete.

Mit spürbaren Änderungen der Käuferwünsche wegen der Pandemie rechnet dabei Sidney Cline-Thomas, Geschäftsführer bei der Beratung Robert C. Spies. Kaufinteressenten und finanzierende Banken hinterfragten stärker die Werthaltigkeit von Immobilien in Randlagen – also bislang eher vernachlässigten Stadtteilen, die im Immobilienboom der vergangenen Jahre für viele Käufer akzeptabel geworden waren.

„Man spürt, dass die Kunden sich verstärkt fragen, ob eine Randlage beispielsweise 5900 Euro pro Quadratmeter wert ist“, sagt der Experte. „Vor der Coronakrise waren die Randlagen im Aufschwung, jetzt prüfen die Interessenten die Werthaltigkeit noch einmal genauer.“

Das könnte Stadtteile wie Stellingen treffen, die erst in den vergangenen Jahren auf dem Radar der Käufer landeten. Zudem legten Kunden mehr Wert auf Grundrisse, die Homeoffice ermöglichten. „Es gibt eine Renaissance des halben Zimmers“, sagt Cline-Thomas. Andreas Gnielka von Grossmann & Berger hält den Trend zum Stadtrand für intakt. „Bewohner eng bebauter Stadtgebiete mit hohen Quadratmeterpreisen fragen sich nun mehr und mehr: Möchte ich so leben? Daher rückt das Umland mit seinen großzügigen Grundstücken, ruhigen und naturnahen Lagen in den Fokus.“

Politik wird strenger

Weitaus größeren Einfluss als Corona könnte die Politik haben. Einerseits will sie den Weg für neue Baufelder schnell frei machen. Auf der Elbinsel Kleiner Grasbrook, bei den gescheiterten Olympia-Anläufen als Standort für das Sportlerdorf im Gespräch, soll die Entwicklung dank einer Einigung mit der Hafenwirtschaft schon 2023 mit dem Bau eines Hafenmuseums beginnen.

Auch für die Erweiterung des Neubaugebiets Mitte Altona gibt es eine konkrete Perspektive, nachdem sich die Stadt im Streit um die Verlagerung des Altonaer Bahnhofs mit einem klagenden Verkehrsverband geeinigt hat. Ab 2028 könnte der Wohnungsbau beginnen, wo heute noch Gleise liegen.

Günstiger soll der komplett neu geplante Stadtteil Oberbillwerder im Osten der Stadt werden. Allerdings formiert sich derzeit Widerstand von Anwohnern, die lieber den Blick auf freie Felder behalten wollen. Immerhin: Im frischen Koalitionsvertrag haben sich SPD und Grüne darauf geeinigt, das Projekt mit geplanten 7000 Wohnungen weiterzuverfolgen. Zudem soll in Bahrenfeld Wohnen oder Forschen in einer „Science City“ entstehen.

Mit einem Baukongress hat Oberbaudirektor Franz-Josef Höing zudem im vergangenen Jahr die Nachverdichtung entlang von Ausfallstraßen angestoßen. Immer neue Verzögerungen gibt es dagegen beim ehemaligen Grundstück der Holsten-Brauerei: Mehrere Investoren haben das attraktive innerstädtische Gelände weiterverkauft, statt mit dem Wohnungsbau zu beginnen – für die Politik ein abschreckendes Beispiel.

Nun will die Stadt bei Projekten auf städtischem Grund – also auch bei den beiden neuen Stadtteilen Kleiner Grasbrook und Oberbillwerder – den Boden in der Regel nur noch in Erbpacht vergeben. Damit will die Politik über Generationen hinweg Kontrolle über die Stadtplanung behalten. „Das gibt es bislang in keiner größeren deutschen Stadt in solch einem Umfang. Wie der Markt das akzeptiert, wird sich erst in einigen Jahren wirklich zeigen“, sagt Spilker. Bei einer geplanten Laufzeit von 100 Jahren sei es jedoch eher ein emotionales als ein wirtschaftliches Risiko.

Timo Holland vom Asset-Manager Wertgrund sieht Erbpacht sogar als positiv für Entwickler, besonders bei vergleichsweise kurzen Laufzeiten. „Bei einer Entschädigung zum Verkehrswert kann das sowohl für Kommunen als auch für Projektentwickler sehr interessant sein“, sagt er.

Geplant ist von der rot-grünen Rathauskoalition auch, den bislang zusammen mit der Immobilienwirtschaft umgesetzten Drittelmix zu verschärfen. Bislang soll bei größeren Projekten stadtweit ein Drittel der Wohnungen als Sozialwohnungen entstehen. Künftig soll in gefragten Stadtteilen wie an Alster und Elbe, Eppendorf, Eimsbüttel und Ottensen sogar die Hälfte als geförderter Wohnraum entstehen.

Das kritisieren Verbände der Wohnungswirtschaft. Sie befürchten, dass nun einige Projekte nicht realisiert werden oder die frei finanzierten Wohnungen noch teurer werden müssen: „Man darf nämlich nicht übersehen, dass Sozialwohnungen durch die restlichen Wohneinheiten eines Bauvorhabens, meistens Eigentumswohnungen, quersubventioniert werden“, sagt Frank Stolz von Grossmann & Berger.

Ein höherer Anteil geförderter Wohnungen gefährde die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens. Werde der Anteil von Sozialwohnungen weiter erhöht, stiegen in der Folge die Preise für Eigentumswohnungen, damit das Bauvorhaben wirtschaftlich bleibt, warnt Stolz. Großen Widerstand gibt es dennoch nicht.

Die Immobilienwirtschaft lobt demonstrativ die Verlässlichkeit der Hamburger Politik – nicht zuletzt im Kontrast zum Berliner Mietendeckel.