Uni Immo Wohnen ZBI: Gericht gibt Verbraucherschützern recht

Hat der Fondsmanager ZBI das Risiko des offenen Immobilienfonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ als zu gering eingestuft? In dieser Frage hat am Freitag das Landgericht Nürnberg-Fürth der Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg (VZBW) stattgegeben. Danach darf der Fondsanbieter gegenüber Verbrauchern nicht mehr das Basisinformationsblatt verwenden, in dem der „Uni Immo Wohnen ZBI“ in der niedrigen Risikoklasse zwei bewertet wird. Die ZBI-Mutter Union Investment kündigte nach dem Urteil bereits an, nach Analyse der Entscheidungsgründe Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einzulegen. Im vergangenen Juni hatten Union Investment und deren Tochter ZBI Fondsmanagement plötzlich den Preis des offenen Immobilienfonds „Uni lmmo Wohnen ZBI“ um 17 Prozent gesenkt. Der Rücknahmepreis pro Anteil wurde von 50,74 Euro auf 42,26 Euro reduziert, das Fondsvermögen der etwa 1000 enthaltenen Objekte sank innerhalb eines Tages um rund 800 Millionen Euro. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg reichte daraufhin im Oktober Klage gegen ZBI wegen zu geringer Risikoeinschätzung ein. Auf einer siebenteiligen Skala der sogenannten PRIIP-Verordnung (Packaged Retail and Insurance-Based Investment Products) hatte ZBI in seinem Basisinformationsblatt aus dem Dezember 2023 den niedrigen Risikoindikator zwei angegeben. Nach Auffassung der VZBW hätte die Risikoeinschätzung mit sechs angegeben werden müssen. Zudem monieren die Verbraucherschützer, dass beim Risikoindikator zwei gesetzlich gefordert sei, dass der Wert der Immobilienbestände mindestens monatlich ermittelt werde, wenn es keine geeignete Vergleichsgröße für Immobilien gebe. Beim „Uni Immo Wohnen ZBI“ werden die Preise alle drei Monate ermittelt. Dort argumentierte man, dass das Vermögen, das noch nicht in Immobilien investiert werden konnte, in Geldmarktfonds geparkt werde, die jeden Tag aktuelle Kurse bieten. » Lesen Sie auch: Uni Immo Wohnen ZBI – Bekommen Anleger ihr Geld komplett zurück? Die ZBI-Mutter Union Investment teilte direkt nach dem Urteil mit, dass sie nun Berufung beim Oberlandesgericht Nürnberg einlegen werde. „Wir können die Entscheidung des Gerichts nicht nachvollziehen, weil wir überzeugt sind, die Risikoklassifizierung des ,Uni Immo Wohnen ZBI‘ entsprechend den Vorgaben der PRIIPs-VO und der durch die Aufsicht bislang akzeptierten Praxis vorgenommen zu haben“, hieß es in einer ersten Stellungnahme. Hans-Joachim Reinke, Vorstandschef von Union Investment, nannte als Gründe für die Herabsetzung des Rücknahmepreises im vergangenen Jahr im Gespräch mit der „Börsen-Zeitung“ die hohe Inflation und den Zinsanstieg seit dem Jahr 2022. Hinzu seien steigende Baukosten sowie „eine völlige Transaktionsstarre bei Wohnimmobilien“ gekommen. Der Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ galt bei den deutschen Volks- und Raiffeisenbanken lange als Vorzeigeprodukt. Die Ratingagentur Scope verweist darauf, dass der Fonds erst im Jahr 2018 aufgelegt worden und damit spät an einen bereits überhitzten Markt mit vergleichsweisen hohen Preisen gekommen sei. Ältere Produkte konnten ihr Portfolio dagegen über verschiedene Marktphasen aufbauen. Die Ratingagentur Scope sieht bei dem Fonds darüber hinaus eine weitere Besonderheit: „Wegen hoher Mittelzuflüsse in der Vergangenheit und entsprechenden Investitionsdrucks wurden teilweise größere Portfolios mit hohem Objektdurchschnittsalter, kleinteiligem Immobilienbestand und einem hohen Anteil nichtindexierter Altmietverträge angekauft“, sagt Sonja Knorr, Leiterin des Bereichs Alternative Investments bei Scope. Auch sei der energetische Sanierungsbedarf sehr hoch. Für die Branche könnte ein künftiges Urteil im Sinne der Verbraucherschützer weitreichende Folgen haben. Würden offene Immobilienfonds als deutlich risikoreicher eingestuft als bisher, könnten Anleger bei diesen Produkten noch zurückhaltender agieren als bisher schon, so Prozessbeobachter. Sie gehen deshalb davon aus, dass der Rechtsstreit zwischen den Verbraucherschützern und ZBI bei einer weiteren Entscheidung gegen den Fondsmanager womöglich bis zum Bundesgerichtshof (BGH) führen könnte. Aber auch für Anleger, die in den Fonds investiert haben, könnte das Urteil bedeutende Konsequenzen mit sich ziehen: „Möglicherweise ergibt sich daraus ein Anspruch auf Schadenersatz, wenn sie glaubhaft machen können, dass sie den Immobilienfonds nicht gekauft hätten, wenn im Basisinformationsblatt eine Risikokennzahl von sechs angegeben worden wäre“, heißt es am Freitag in einer Stellungnahme der VZBW. Die Kanzlei Goldenstein hat bereits gegen sechs Genossenschaftsbanken, die den „Uni Immo Wohnen ZBI“ vertrieben haben, Klagen eingereicht. Sie vertritt nach eigener Aussage 370 Mandanten. Auch bei der Esslinger Kanzlei Aslanidis, Kress & Häcker-Hollmann hätten sich mehrere Hundert Betroffene gemeldet, heißt es dort. Angeblich sei ihnen der Fonds als absolut sicher verkauft worden. Das schon längere Zeit beschädigte Vertrauen der Anleger in offene Immobilienfonds dürfte das Urteil vom Freitag nicht verbessert haben. Im vergangenen Jahr zogen sie insgesamt knapp sechs Milliarden Euro aus den einstmals boomenden Produkten ab, hat der Berater Barkow Consulting kürzlich berechnet. Auch für den Januar gehen die Experten von Mittelabflüssen aus, ehe es anschließend zu einer Beruhigung am Markt kommen könnte. Mehr: Neue Wertverluste? Was ein großer Immobilienfonds 2025 erwartet