Immobilien: Wie der Verteidigungsboom den Immobilienmarkt treibt

Es sind weitreichende sicherheitspolitische Entscheidungen mit erheblichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Weil in den kommenden Jahren massiv in die Verteidigungsfähigkeit Deutschlands investiert werden soll, steigt die Nachfrage nach militärisch nutzbaren Flächen und Gebäuden deutlich an. Welche Trends Experten ausmachen und wo sie Marktchancen sehen. „Wir beobachten bereits deutliche Preisaufschläge von 15 bis 30 Prozent bei Flächen, die die entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen erfüllen“, sagt Roberto Crapanzano vom Immobilienberater JLL Work Dynamics. Der Trend dürfte anhalten, denn das Angebot ist begrenzt. Als geeignet gelten Objekte wegen hoher Sicherheitsanforderungen nur dann, wenn sie abseits von Ballungsgebieten liegen, aber dennoch gut an die Verkehrsinfrastruktur angebunden sind. Als Reaktion auf die Bedrohung durch Russland und den Druck der US-Regierung unter Donald Trump hatten die Nato-Staaten im Juni beschlossen, künftig 3,5 Prozent ihres Bruttoinlandsprodukts (BIP) für militärische Zwecke bereitzustellen. Besonders in den wichtigsten europäischen Mitgliedstaaten Großbritannien, Frankreich, Italien, Spanien und Deutschland dürfte dies zu einer deutlichen Nachfragesteigerung bei Logistik- und Produktionsflächen führen – ein Milliardenmarkt. „Derzeit sind sowohl Flächen zur Lagerung von Munition und Ausrüstung, Instandhaltungs- und Ersatzteil-Hubs als auch Fertigungsstandorte gefragt“, beobachtet Christian Kah vom Immobilienberater Colliers. Denn einerseits expandieren die Rüstungsfirmen wegen der Milliardenaufträge nach der ausgerufenen Zeitenwende massiv. Und andererseits will die Bundeswehr bei Personal, Ausrüstung und Bewaffnung massiv aufstocken – und braucht dafür neue Kasernen und Waffendepots. Dabei unterscheiden sich die Anforderungen: Munitions- und Materiallager brauchen abgegrenzte und großflächige Areale, die einen großen Abstand zu anderen Einrichtungen bieten. Instandhaltungs- und Ersatzteildepots benötigen unter anderem Kranbahnen, große Tore und idealerweise einen Gleisanschluss. In der Fertigung kommt es vor allem auf eine gesicherte Energieversorgung an. Allein bei den europäischen Nato-Partnern sollen 37 Millionen Quadratmeter an Flächen allein für Logistik hinzukommen, wie die Experten des Beraters Savills vor Kurzem in einer Studie berechnet haben. Davon würden sechs Millionen Quadratmeter in Deutschland benötigt, ein Plus von 17 Prozent gegenüber den bisherigen rund 30 Millionen Quadratmetern. Bereits im dritten Quartal stieg der bundesweite Flächenumsatz am Logistikmarkt auf 4,3 Millionen Quadratmeter und lag damit rund zehn Prozent über dem Vorjahreswert. „Gerade aus dem Segment Rüstung und Verteidigung ist eine gestiegene Nachfrage zu verzeichnen – ein Trend, der sich ab dem kommenden Jahr verstärken sollte“, heißt es dazu in einer Marktanalyse von BNP Real Estate. Besonders bei Produktions-, Logistik- und Lagerflächen mit verstärkten Sicherungsvorkehrungen gebe es eine hohe Nachfrage, beobachtet aktuell der Immobilienberater JLL. Dabei würden die Interessenten langfristig denken. Ihnen sei es wichtig, dass die Areale für künftige Kapazitätssteigerungen ausgebaut und bereits bestehende Gebäude nachgerüstet werden könnten. Generell ist Deutschland einer der Kernmärkte, in denen die Rüstungsindustrie die geplanten Großprojekte wie den Eurofighter, die Modernisierung der Taurus-Marschflugkörper sowie Investitionen in Panzer, Drohnen und Luftverteidigungssysteme vorantreibt. Dazu sind Flächen in der Nähe von bisher bereits militärisch genutztem Gelände gefragt. Dort sollen Produktionsflächen für Munition, Drohnen, Fahrzeuge und elektronische Systeme entstehen. » Lesen Sie auch: KKR will mehr in Deutschland investieren – Chef Henry Kravis hat vier Branchen im Blick So errichtet Rheinmetall am bestehenden Standort im niedersächsischen Unterlüß Europas größtes Munitionswerk, MBDA in Schrobenhausen und Hensoldt in Ulm erweitern ihre bestehenden Areale. Auf Finanzierungsseite laufen bereits die Verhandlungen. „Aktuell ist Colliers mit diversen internationalen Investoren in Verhandlungen über die Strukturierung von Fondsvehikeln für Sonderimmobilien wie Munitions- und Materialdepots in Deutschland“, berichtet etwa Immobilienberater Kah. Ein Kernproblem bleibt jedoch auch bei ausreichender Finanzierung: Nur ein geringer Teil der verfügbaren Flächen ist für militärische Zwecke geeignet. Denn sowohl beim Bau als auch bei der Bewirtschaftung sind strenge Geheimhaltungsregeln zu beachten. „Wesentliche Unterschiede sind die deutlich verstärkte Sicherheitstechnik mit Zugangskontrollen und kontinuierlicher Überwachung, eine spezielle Bauausführung wie zum Beispiel verstärkte Wände, strenge Mietervorgaben und Hintergrundprüfungen sowie hohe Betriebskosten“, sagt JLL-Experte Crapanzano. Weil es geeignete Flächen nicht überall in ausreichendem Maße gibt, beobachtet der Experte bereits, dass Unternehmen in günstigere Nachbarländer auf sogenannte Built-to-Suit-Lösungen ausweichen. Bei diesem Modell handelt es sich um Neubauprojekte, die von einem Investor oder Projektentwickler nach den exakten Spezifikationen und Bedürfnissen eines zukünftigen einzigen Nutzers geplant und realisiert werden. Auf privates Kapital könnte in Zukunft auch die Bundeswehr beim Ausbau ihrer Kapazitäten angewiesen sein, erwartet Colliers-Experte Kah. Beispielsweise dann, wenn Flughäfen oder Kasernen in größerem Stil als bisher modernisiert und erweitert werden sollen. „Aufgrund gestiegener Grundstücks- und Kaufpreise ist eher davon auszugehen, dass staatliche Einrichtungen auf Mietmodelle zurückgreifen müssen“, erwartet Kah. Von besonderem Interesse dürften auch in diesem Fall Flächen sein, die an militärisch genutzte Standorte der Bundeswehr oder ihrer Nato-Partner angrenzen oder in deren Nähe liegen. Vom Bundesministerium für Verteidigung heißt es auf Anfrage hierzu, dass im vergangenen Jahr bereits mehr als 450 Baumaßnahmen abgeschlossen wurden und damit rund 20 Prozent mehr als ein Jahr davor. Dabei wurden 1,6 Milliarden Euro in die Liegenschaften der Bundeswehr investiert. Ziel sei es, weiterhin eine jährliche Steigerung des Bau- und Projektvolumens von zehn bis 20 Prozent zu erreichen, sagte eine Sprecherin des Verteidigungsministeriums. Eine naheliegende Idee scheidet bei der Suche nach neuen Flächen für die Bundeswehr allerdings nahezu aus. Die Ertüchtigung von vor Jahren aufgegebenen Standorten – nach Aussetzung der Wehrpflicht 2011 – ist keine Option. Von den ursprünglich rund 400 Objekten in Deutschland wurden schätzungsweise etwa 150 Einrichtungen in zivile Nutzungen konvertiert. Diese Standorte wurden vornehmlich in Wohnungen, Einzelhandel und Verwaltung umgewidmet und stehen damit nicht mehr zur Verfügung. Beim Großteil der verbliebenen Objekte ist die Bausubstanz veraltet und wegen veränderter Anforderungen für die militärische Nutzung wenig geeignet. Für eine erneute militärische Nutzung kämen zwar bisher noch nicht umgewidmete militärische Flächen infrage. Dort müsste aber vieles neu gebaut werden. Mehr: „Aufbruchstimmung ist bereits wieder verflogen“: Erwartungen der Immobilien-Manager sinken Erstpublikation: 28.10.2025, 03:58 Uhr.