Wohnungsbau-Krise: „Es werden definitiv weitere Insolvenzen kommen“
Durch das Fenster seines Berliner Büros schaut Markus Viering auf das Betonskelett des Steglitzer Kreisels. Bei dem Wohnungsbauprojekt der finanziell angeschlagenen Immobiliengruppe Adler tut sich kaum etwas, Käufer warten seit Jahren darauf, dass ihre Wohnungen fertig werden. „Und es sieht nicht so aus, als würde das in den nächsten zwei Jahren etwas werden“, sagt der Geschäftsführer von KVL Bauconsult im Gespräch mit „Inside Energie & Immobilien“.
Das ist kein Einzelfall. Die Insolvenzen der vergangenen Monate, allen voran die schlagzeilenträchtige der Signa-Gruppe von René Benko, führen dazu, dass in vielen Städten eigentlich dringend benötigte Wohnungsbauprojekte stillstehen. Und Viering rechnet damit, dass weitere Projektentwickler in Schieflage geraten, darunter viele kleinere Firmen.
Für Wohnungskäufer kann das eine Katastrophe sein. Schlimmstenfalls wird aus der Investition in die neue Wohnung ein Totalverlust. Doch so weit müsse es gerade bei Projekten, die schon im Bau seien, gar nicht kommen, sagt Viering, der auch Sachverständiger für Bauprojektmanagement, Baupreisermittlung und Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau ist. Sind alle Beteiligten – vom Insolvenzverwalter über die Handwerker bis zu den Wohnungskäufern – kompromissbereit, lässt sich ein Projekt zügiger fertigstellen.
Viering spricht hier von wenigen Monaten, während bei einem klassischen Insolvenzverfahren „vielleicht in zwei, drei Jahren aus irgendeiner Insolvenzmasse eine Wohnung“ übergeben werden könne. Wie genau ein Projekt trotz Insolvenz zügig fertig werden kann und mit welchen zusätzlichen Kosten Käufer rechnen müssen, erfahren Sie im Interview:
Herr Viering, die Insolvenzen namhafter Projektentwickler machen Schlagzeilen. Werden in den nächsten Monaten noch einige folgen und somit stillgelegte Bauprojekte in den Innenstädten?
Ja, es werden definitiv weitere kommen, auch wenn ich es gerne anders hätte. Es laufen in nächster Zeit viele Finanzierungen aus. Dann muss entweder Kapital nachgeschossen werden, oder es folgt die Insolvenz. Das dürfte auch viele kleine Projektenwickler betreffen, die sich in den Jahren des Immobilienbooms an 20-, 30-Millionen-Euro-Projekte herangewagt haben.
Sie beraten als Sachverständiger die Beteiligten, wenn ein Projekt in Schieflage gerät und ein Baustopp die Folge ist. Wie kann es gelingen, möglichst schnell weiterzubauen?
Unabhängig davon, ob bereits eine Insolvenz vorliegt oder nicht, muss erst einmal der Status festgestellt werden. Wir nennen das InsoDD, also Insolvenz Due Diligence. Dabei stehen – neben den technischen Belangen – Themen wie die Finanzierung und die Frage, wie ein Projekt veräußert werden kann, im Mittelpunkt.
Warum ist das so wichtig?
Gerade wenn es um den Neubau von Eigentumswohnungen geht, können schnell 100 oder mehr Käufer betroffen sein. Für jeden einzelnen, der schon große Teile für die Wohnung anbezahlt und eventuell schon die vorherige Mietwohnung gekündigt hat, ist es wichtig, Klarheit zu bekommen und auf die Zeitschiene zu achten.
Lässt sich viel Zeit sparen, wenn eine Alternative zur Insolvenz gefunden wird?
Es gibt Projekte, die bereits zu 95 Prozent fertiggestellt sind, wenn der Projektentwickler in die Insolvenz geht. Wann man dann den normalen Weg geht, wird man vielleicht in zwei, drei Jahren aus irgendeiner Insolvenzmasse eine Wohnung übergeben können. Alternativ gibt es die Möglichkeit, in Absprache mit Insolvenzverwaltern zu versuchen, möglichst schnell den Status eines Projekts festzustellen und zu überlegen: Wo sind die Chancen und Risiken und wie kann es möglichst schnell fertiggestellt und an die Käufer übergeben werden? Ziehen alle Beteiligten das Verfahren geordnet durch und setzen sich schnell an einen Tisch, sprechen wir vielleicht von zwei Monaten Verzug.
Wie kann das konkret gelingen?
Wenn ein Projekt fast fertig und alles nahezu funktionsfähig ist, kann man einen Übergabezeitpunkt definieren. Den restlichen Ausbau wie Gipskarton- und Malerarbeiten oder Bodenbeläge übernimmt dann der Erwerber selbst oder ein gemeinsam beauftragtes Unternehmen.
Das bedeutet, die Käufer und Projektentwickler müssen sich auch einigen, wie viel Geld letztlich noch für die Wohnung gezahlt wird?
Das ist relativ schnell festzulegen. Der Käufer zahlt grundsätzlich nur das, was tatsächlich erbracht worden ist. Es lässt sich leider nicht exakt auf 5000 oder 10.000 Euro festlegen. Aber Käufer sollten immer die Alternative im Hinterkopf haben: Wird das Insolvenzverfahren durchgezogen, ist die Wohnung vielleicht in zwei Jahren fertig, und so lange muss dann eventuell auch noch Miete gezahlt werden. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Ich schaue hier aus meinem Berliner Bürofenster auf den Rohbau des Wohnungsbauprojekts Steglitzer Kreisel. Dort tut sich seit Langem kaum etwas. Es gibt Käufer, die seit drei Jahren darauf warten, in ihre Wohnung einziehen zu können, Und es sieht nicht so aus, als würde das in den nächsten zwei Jahren etwas werden.
„Für Käufer kann schnell ein Totalverlust entstehen“
Mit welchem Verlust müssen Käufer rechnen, wenn es keine Einigung gibt und ein klassisches Insolvenzverfahren durchlaufen wird?
Dann kann für die einzelnen Käufer schnell ein Schaden von 50.000 oder 100.000 Euro oder ein Totalverlust entstehen, denn sie haben ja meist schon Teilsummen für erbrachte Leistungen gezahlt. Deshalb ist die beschriebene Alternative eine Win-win-Situation. Denn auch der Insolvenzverwalter hat ein Interesse daran, dass die Schlusszahlungen der Käufer erfolgen, wenn die bestellte Leistung erbracht ist.
Wer ist an diesem Verfahren beteiligt?
Das ist der Insolvenzverwalter oder bei einer Insolvenz in Eigenregie der Projektentwickler und sinnigerweise ein Sachverständiger. Hinzu kommen die Baufirmen und natürlich die Käufer. Die Frage ist dann: Wie kriegen wir auch im Sinne von 50 oder 100 Wohnungskäufern dieses Projekt so schnell wie möglich fertig? Auch die Baufirmen, die in der Regel als erstes nervös werden, wenn die Schieflage eines Projektes droht, sind daran interessiert, ihre bereits erbrachten Leistungen mindestens größtenteils bezahlt zu bekommen und das Projekt mit gesicherter Vergütung fertigzustellen.
Die Kompromisse sind eine Herausforderung, die Liquidität ist eine andere. Wie kommt das restliche Kapital für die Fertigstellung eines insolventen Projektes zusammen?
Das funktioniert nur, wenn man ab der Insolvenz nur noch nach vorne schaut. Es geht dann zum Beispiel um eine Einigung mit den Baufirmen. Ziel ist, dass sie weiterbauen, wenn der Insolvenzverwalter die – vielleicht etwas reduzierte – Vergütung garantiert. Meine Erfahrung als Sachverständiger ist: Die machen das. Dann folgen Gespräche mit den Eigentümern.
Wie lassen die sich überzeugen?
Das ist natürlich sehr aufwendig, vor allem im mehrgeschossigen Wohnungsbau. Bestenfalls wird der Insolvenzverwalter bei den Wohnungskäufern Geld für ein Treuhandkonto einsammeln können. Das fließt – von einem Sachverständigen geprüft – immer dann an die Baufirmen, wenn sie weitere Leistungen erbracht haben. So könnte man ein Projekt peu à peu fortführen.
Allerdings sind nicht alle Projekte, die in Schieflage geraten, fast fertig gebaut.
Ich unterscheide hier drei Kategorien: In die erste fallen die gerade beschriebenen Bauprojekte, die man innerhalb von zwei bis fünf Monaten fertigstellen kann, wenn man bei einer Insolvenz nicht den Rechtsweg einschlägt. Zur zweiten gehören Bauprojekte, die zwar begonnen, aber längst noch nicht fertig sind. Zur dritten diejenigen, deren Entwicklung zwar begonnen hat, bei denen aber noch kein Beton geflossen ist. Solche Projekte haben zum Beispiel die insolventen Projektentwickler Centrum, Gerch und Euroboden im Portfolio.
Empfehlen Sie bei allen drei Kategorien die beschriebene Alternative zu einem Insolvenzverfahren?
Die dritte Kategorie muss man schon unterschiedlich betrachten. Aber aktuell wird viel über Insolvenzen in großen Städten berichtet, wo in der Regel der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen groß ist. Wurde dort bereits mit dem Bau eines Projektes begonnen, bietet sich immer die Vorgehensweise an, die ich geschildert habe. Allerdings ist sie komplexer, wenn Projekte noch nicht so weit fortgeschritten sind.
Inwiefern?
Steht nur der Rohbau, müssen noch zahlreiche Gewerke auf der Baustelle tätig werden. Es stehen also Verhandlungen mit vielen weiteren Handwerkern an. Alternativ sucht man einen Generalunternehmer, der den Rest der Arbeiten ausführt. Der will aber auch bezahlt werden, was das Vorhaben teurer macht. Das kann eine Familie, die eine Wohnung gekauft hat, finanziell überfordern.
Wie viel müssen die Käufer bei dieser Vorgehensweise draufzahlen?
Es kann sein, dass sie für eine Wohnung, die ursprünglich vielleicht 400.000 Euro gekostet hat, letztlich fünf oder zehn Prozent mehr zahlen müssen. Aber dafür wird sie fertiggebaut. Wichtig ist dabei: Mit Hilfe der Insolvenz Due Diligence lässt sich genau sagen: Für diesen Betrag kann das Gebäude fertig werden.
Vielen Dank für das Gespräch.