US-Gewerbeimmobilien: Markt erholt sich – nur bei Büroimmobilien hält die Krise an
New York, Frankfurt. Für die Ladenflächen im Erdgeschoss des Chrysler Buildings gab es lange Zeit nur eine Bezeichnung: „Prime Real Estate“. Das beschreibt eine erstklassige Lage mit einem hohen Interesse von Mietern und Zukunftspotenzial. Der Wolkenkratzer ist mit seiner markanten Spitze schließlich eines der bekanntesten Hochhäuser in der New Yorker Skyline und liegt gegenüber dem Bahnhof Grand Central im Herzen des Büroviertels Midtown.
Heute jedoch zeigt sich ein anderes Bild: Fast alle Ladenflächen stehen leer, die Scheiben sind schmutzig, einige sind sogar beschädigt. „Retail Space now available“ steht in großen Lettern auf den gläsernen Türen.
Nur Interessenten gibt es offenbar keine. Die Pächter, der deutschstämmige Aby Rosen von RFR und der österreichische Immobilieninvestor René Benko, sind mit ihren Mietzahlungen seit Mai in Verzug. Benko musste im Frühjahr Insolvenz anmelden. Daher steht das Gebäude nun kurz davor, den Besitzer wechseln.
Auch wenn hier sehr spezielle Faktoren zusammenkommen: Die Probleme des Chrysler Buildings stehen stellvertretend für die anhaltende Krise auf dem Markt für amerikanische Büroimmobilien. Lange haben Investoren auf die Zinssenkungen der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) gehofft. Nun sind sie da, „doch auch wenn niedrigere Zinsen die Lage grundsätzlich entspannen, steht die Branche immer noch vor den gleichen Herausforderungen“, sagt der unabhängige Kapitalmarktberater Kumal Sri-Kumar.
Die Leerstandsquote verharrte im dritten Quartal auf dem Rekordniveau von 20,1 Prozent, wie aus Daten des Analysehauses Moody’s hervorgeht. Und auch wenn Banken und Tech-Konzerne wie Amazon ihre Mitarbeiter wieder weitgehend in die Büros zurückbeordert haben, ist der Bedarf an Büroraum längst nicht wieder auf die Niveaus von vor der Pandemie zurückgekehrt. Das hat wiederum Konsequenzen für Restaurants und Ladenflächen wie die im Chrysler Building. Denn wenn weniger Menschen in die Innenstädte fahren müssen, wird dort auch weniger konsumiert.
„Der Büromarkt ist zweigeteilt“, erklärt Ruth Colp-Haber, Maklerin bei Wharton Properties in New York. So sei die Nachfrage nach neuen Büros mit moderner Einrichtung und neuen Lüftungsanlagen nach der Pandemie deutlich gestiegen. In ältere Gebäude dagegen, die schon vor Covid längst hätten renoviert werden müssen, wolle dagegen niemand mehr einziehen.
Die Lage auf dem Büromarkt unterscheidet sich von anderen Gewerbeimmobilien, zu denen auch Mehrfamilienhäuser, Einzelhandelsflächen und Industrieimmobilien gehören. „Der Boden ist überall erreicht, nur bei Büroimmobilien noch nicht“, sagt Sri.
So rechnet er damit, dass sich der Markt für Mehrfamilienhäuser wieder erholen wird. Die Häuserpreise in den USA würden angesichts des knappen Angebots weiter hoch bleiben. Dass die Fed die Zinsen gleich um einen halben Prozentpunkt senkte, war einerseits eine gute Nachricht für Hauskäufer. Denn die Hypothekenzinsen orientieren sich an der Rendite für zehnjährige Staatsanleihen, die leicht sank. Allerdings führt das in der Regel dazu, dass Hauskäufer mehr Geld für die Immobilie ausgeben können, was wiederum die Preise treibt.
Todd Henderson, der das Immobiliengeschäft der DWS in New York leitet, erwartet, dass sich die Lage auch beim Einzelhandel und bei Industrieimmobilien wie Lagerhäuser und Logistikzentren erholen wird. „Büroflächen machen etwa 20 Prozent des Gewerbeimmobilienmarkts aus, und der Anteil sinkt. Die Herausforderungen im Bürosektor werden den allgemeinen Aufschwung nicht aufhalten“, glaubt er.
Nach der Pandemie kaufen Verbraucher wieder vermehrt in Geschäften ein, statt alles online zu bestellen. Dennoch halte der Trend zum E-Commerce an, so Henderson. Derzeit würden etwa 15 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes in den USA auf den Onlinehandel entfallen. Er erwartet, dass sich dieser Anteil bis zum Ende des Jahrzehnts auf 30 Prozent verdoppeln wird.
Auf dem Büromarkt wird sich die Lage indes noch verschlechtern, bevor der Boden erreicht ist. Erste Anzeichen dafür gibt es bereits, sagt Nick Villa, Ökonom beim Analysehaus Moody’s, und verweist auf die Zahl der Verkäufe, bei denen die Besitzer Verluste von über 100 Millionen Dollar hinnehmen mussten. Dies sei ein wichtiges Indiz für die Stimmung auf dem Markt. „Wir sehen erste Anzeichen von Kapitulation“, erklärt er.
So gab es im zweiten Quartal sieben Transaktionen mit Verlusten in dreistelliger Millionenhöhe. Im ersten Quartal hatte es nur eine gegeben. Dabei geht es oft um dramatische Preisabschläge von bis zu 70 Prozent, wie aus Daten von Moody’s hervorgeht. Ein Bürogebäude am Broadway etwa, nur zwei Straßen vom Central Park entfernt, wurde im April für 185 Millionen Dollar verkauft. Vor zehn Jahren hatte es der Käufer für 601 Millionen Dollar erworben. Solche Abschläge könnten auch vereinzelte Banken in Schwierigkeiten bringen. 70 Prozent der Bürokredite stehen in den USA in den Bilanzen von Regionalbanken. Einige von ihnen bekamen die Krise bereits Anfang des Jahres zu spüren. Auch deutsche Institute wie die Pfandbriefbank hatten in US-Büroimmobilien investiert.
Auch in Deutschland steckt der Büroimmobilienmarkt weiter in der Krise
Ähnlich die Situation in Deutschland: Auch hier zeigt sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch keine nachhaltige Belebung, vor allem die Bürogebäude stecken in der Krise. „Wir befinden uns noch im Krisenmodus, aber die Zeichen deuten auf eine Marktstabilisierung in den nächsten zwei Jahren“, sagt Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group. Er sei überzeugt, dass Büros – die traditionell wichtigste Sparte im Gewerbeimmobilienmarkt – wieder an Bedeutung gewinnen würden, betont der Manager.
Florian Reiff, Deutschlandchef des US-Immobilienunternehmens Tishman Speyer, erwartet, dass sich der Büromarkt auch in Deutschland zweiteilen wird: Veraltete, unsanierte Gebäude in Randlagen würden zu Ladenhütern werden. Moderne Gebäude in guten Lagen in den Innenstädten würden jedoch perspektivisch noch gefragter. Es sei gut möglich, dass einige alte Büros in den Randlagen unverkäuflich würden oder nur noch zu sehr günstigen Mietpreisen Interessenten finden könnten.
Was mit den vielen leeren Gebäuden passieren soll, ist weiter unklar. US-Kommunen würden derzeit auf Lösungen drängen, sagt Henderson von der DWS. Ihnen gingen schließlich Steuereinnahmen verloren, wenn Gebäude leer stünden. Nur rund zehn Prozent der Gebäude eignen sich seiner Ansicht nach dazu, in dringend benötigten Wohnraum umgewandelt zu werden. Und das sei noch teuer. „Andere gute Ideen gibt es bislang kaum“, gibt Maklerin Colp-Haber zu bedenken. „Bei manchen Gebäuden ist jetzt schon klar, dass sie abgerissen werden müssten, damit dort etwas Neues entstehen kann. Da gibt es gar keinen Zweifel.“