Baugenehmigungen: Wohnungsbau rutscht tiefer in die Krise
Berlin. 2023 wurde in Deutschland der Bau von 260.100 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen am Donnerstagmorgen mitteilte, waren das 26,6 Prozent oder 94.100 Wohnungen weniger als 2022. Damit ist die Zahl der Baugenehmigungen auf den niedrigsten Stand seit 2012 gefallen, heißt es bei Destatis.
In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Nach Gebäudearten betrachtet ging 2023 vor allem die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser zurück – um 39,1 beziehungsweise 48,3 Prozent auf insgesamt 61.900. Ein- und Zweifamilienhäuser werden vor allem von Privatpersonen errichtet.
Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern werden überwiegend von Unternehmen realisiert. Hier sank die Zahl der Baugenehmigungen um 25,1 Prozent auf 142.600 Wohnungen.
Die seit Mitte 2022 abnehmende Zahl der Baugenehmigungen bereitet der Branche Sorgen. Denn Baugenehmigungen gelten als ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bautätigkeit. Sie stellen geplante Bauvorhaben dar. Die Krise der Branche schreckt viele Bauwillige davon ab, ihre Vorhaben zu verwirklichen. Als Gründe für den Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2023 nennt Destatis unter anderem gestiegene Kosten für Baumaterialien und verschlechterte Finanzierungsbedingungen.
Der Rückgang ist alarmierend, denn nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnraum hierzulande groß. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) forderte „schnell Impulse, um den Absturz abzubremsen“. Verhindern lasse er sich nicht mehr.
„Aus Baugenehmigungen werden definitiv keine Baustellen mehr“
BFW-Präsident Dirk Salewski sagte dem Handelsblatt: „Die Katastrophenszenarien aus dem vergangenen Jahr sind von der Wirklichkeit noch übertroffen worden.“ Nach dem kompletten Förderstopp von Bauprogrammen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Anfang 2022 habe sich die Situation immer weiter verschlechtert.
Die Forderungen der Branche: bürokratische Regeln streichen, mehr Baugebiete ausweisen, auch Neubauten ohne sehr hohe Standards durch die staatliche Bank KfW fördern.
Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erklärte am Donnerstag, der „genaue Blick“ auf den Jahresverlauf 2023 verrate, dass sich bei den Baugenehmigungen seit dem Spätsommer zunehmend „Bodenbildung“ abzeichne. „Schwarzmalerei ist fehl am Platz“, sagte Geywitz. Sie zeigte sich überzeugt, dass ihre „Förderprogramme und Maßnahmen“ ebenso wie der hohe Bauüberhang, die robusteren Auftragseingänge und ein stabileres Finanzumfeld die künftige Bautätigkeit stabilisieren.
Anders sieht das BFW-Präsident Salewski. Er prognostiziert: „Aus Baugenehmigungen werden definitiv keine Baustellen mehr.“ Leider werde so getan, „als wäre alles nicht weiter tragisch“: Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) spreche von „psychologischen Problemen“ sowie „Fehlkalkulationen“, und Bauministerin Geywitz halte die Insolvenzwelle am Bau für eine normale Marktbereinigung. „Die Opposition treibt derweil ihre Spielchen und verzögert steuerliche Erleichterungen, auf die die Unternehmen warten“, sagte der BFW-Präsident mit Blick auf das noch immer im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat festhängende Wachstumschancengesetz.
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Darin enthalten ist zum Beispiel die Einführung einer Abschreibung mit jährlich sinkenden Abschreibungsbeträgen, kurz: eine degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA). Die degressive AfA soll den Neubau attraktiver machen, weil mit ihr in den ersten Jahren nach Fertigstellung größere Beträge steuerlich geltend gemacht werden können. Damit würden wiederum schneller Investitionen in neuen Wohnraum möglich, so die Überlegung.
Die anhaltende Blockade des Gesetzes kommt bei vielen in der Branche überaus schlecht an: Die Bau- und Immobilienbranche spricht von einer verpassten Chance, Investoren sprechen von weiter sinkendem Vertrauen in die Bundesregierung.
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), teilte angesichts der aktuellen amtlichen Zahlen mit, die Entscheidung zum Wachstumschancengesetz am 22. März im Bundesrat sei „die nächste Gelegenheit der politisch Verantwortlichen, zu zeigen, dass sie die Signale verstanden haben“. Es sei „absolut unverzichtbar“, dass die vom Bund gewünschten steuerlichen Anreize kämen, erklärte ZIA-Präsident Andreas Mattner. Die Länder dürften sich diesem Push für Wohnungsbau nicht verweigern. Auch ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer und auf kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären nun Schritte, die „grundlegende Veränderung bringen“, sagt Mattner.
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Bayerns Bauminister Christian Bernreiter (CSU), derzeit Vorsitzender der Bauministerkonferenz der Länder, forderte angesichts der drastisch gesunkenen Baugenehmigungen „massiv mehr“ KfW-Förderung. „Die Baubranche benötigt verlässlich gute Förderkonditionen, das geht aber nur über eine entsprechende Mittelausstattung“, sagte Bernreiter dem Handelsblatt. Der CSU-Politiker forderte den Bund auf, „ein KfW-Neubau-Förderprogramm aufzulegen, das die Marktzinsen auf zwei Prozent senkt“.
Zinssenkungen per Förderung könnten Wohnungsbau ankurbeln
Die Immobilienweisen hatten jüngst in ihrem Frühjahrsgutachten vorgerechnet, dass ein KfW-Neubau-Programm, das die Marktzinsen auf zwei Prozent senkt, bei einer Fördersumme von drei Milliarden Euro 100.000 zusätzliche Wohnungen brächte.
Zugleich hatten sie gewarnt, dass der Anreiz zu bauen weiter sinke. Der ZIA schätzt darum, dass bis 2027 bis zu 830.000 Wohnungen in Deutschland fehlen.
Hauptgrund für diese Entwicklung sind die seit dem Frühjahr 2022 gestiegenen Zinsen sowie hohe Baukosten. Die Bauzinsen haben jedoch in den vergangenen Monaten eine Wende vollzogen und sind wieder leicht gesunken. Sah es noch Ende Oktober so aus, als würden bald eher fünf Prozent als drei Prozent erreicht werden, ist mittlerweile eine deutliche Entspannung für Immobilienkäufer zu beobachten. Die besten Konditionen für Bauzinsen liegen inzwischen wieder zwischen 3,40 und 3,50 Prozent. Doch im Vergleich zum Boomjahr 2021 ist das weiter hoch: Damals lagen die Zinsen unter einem Prozent.
Hohe Zinsen und Kosten bremsen Neubautätigkeit
Laut Immobilienweisen befindet sich der Wohnungsneubau in einer Krise, „wobei die Krise tiefer ist, als die Zahlen zu Baufertigstellungen und Baugenehmigungen bislang zeigen“, stellte Harald Simons vom Beratungsinstitut Empirica fest. Mit dem Anstieg der Zinsen im zweiten Quartal 2022 seien fast schlagartig alle Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich geworden. Die Folge: praktisch ein Stopp des Wohnungsbaus, dessen Dramatik sich aktuell nur ansatzweise in den amtlichen Daten zum Wohnungsbau widerspiegelt.
Derzeit würden nur sehr wenige neue Projekte begonnen, heißt es in dem Bericht. In diesem Jahr ist aus Sicht des Empirica-Experten mit einem weiteren Rückgang der Baugenehmigungen zu rechnen. Das wirkt sich auf die Fertigstellungen aus: Bis 2025 rechnen die Immobilienweisen mit einem Rückgang auf etwa 150.000 Wohneinheiten pro Jahr. Frühestens 2026 könne es – schon aufgrund der Bauzeiten – zu einem Wiederanstieg der Fertigstellungen kommen.
Bauministerin Geywitz ist dagegen optimistischer. Der Wohnungsmarkt werde sich wohl „Ende 2024, Anfang 2025“ aufhellen, sagte sie jüngst voraus. Sie geht von 265.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2024 aus. Angetreten war die Bundesregierung allerdings mit dem Ziel, für jährlich 400.000 neue Wohnungen zu sorgen.
Zuletzt ist die Stimmung bei den Wohnungsbauunternehmen in Deutschland laut dem Ifo-Institut auf einen historischen Tiefstand gefallen. Das Barometer für das Geschäftsklima gab im Januar auf minus 59,0 Punkte nach, wie die Münchener Wirtschaftsforscher vor wenigen Tagen in ihrer monatlichen Umfrage feststellten. Das sei der niedrigste jemals gemessene Wert.
Rasche Besserung ist nicht in Sicht. „Der Ausblick auf die kommenden Monate ist düster“, sagte der Leiter der Ifo-Umfragen, Klaus Wohlrabe. „Der Wohnungsbau ist weiterhin einer Doppelbelastung ausgesetzt.“ Während auf der einen Seite Neuaufträge ausblieben, würden auf der anderen Seite weiterhin Projekte storniert.
Insbesondere die Volatilität der Preise mache den Bauunternehmen derzeit zu schaffen: 86 Prozent der Befragten beklagten sich darüber, heißt es in einer Studie der Berater von PwC. Aber auch der zunehmende Kostendruck belaste die Baufirmen. Zudem seien immer mehr Firmen und insbesondere Planer sowie Projektsteuerer von einem Wegfall von Projekten betroffen: In einer aktuellen Studie von PwC berichten drei Viertel der Unternehmen, dass ihnen derzeit Aufträge wegbrechen. „Kostendruck, Nachfrageprobleme, Projektstopps und Fachkräftemangel sind nur einige Probleme, mit denen die Baufirmen aktuell zu kämpfen haben“, kommentiert Rebekka Berbner, Partnerin bei PwC Deutschland im Bereich Capital Projects & Infrastructure.
Es gibt jedoch einen Lichtblick: Die Hoffnung wächst, dass sich die Kaufpreise im Wohnsektor stabilisieren. „Der große Preisverfall bei Wohnimmobilien ist vorbei“, sagt Stefan Münter, Co-Vorstandschef bei der Immobilienfinanzierungsplattform Europace. „Wir sehen in unseren Plattformdaten ja sowohl die Transaktionspreise als auch die Offerten, und die Lücke zwischen beiden wird immer kleiner.“ Der Markt werde wieder fester, und die Angebotsmenge gehe wieder leicht zurück.
„Die derzeitigen Hoffnungen auf eine Trendumkehr bei den Wohnimmobilienpreisen sind verfrüht“, warnt dagegen Gabriel Khodzitski, Chef der Beratungsfirma Prea. Vielmehr bestätige die wissenschaftliche Betrachtung „noch ein deutliches Potenzial nach unten“.