Wohnungsbau: DGB sieht „Kostentreiber Nummer eins“ bei Bauland – und fordert neue Schritte
Berlin. Hohe Baulandpreise führen zu hohen Immobilienpreisen und zu hohen Mieten. Das geht aus einer Analyse des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB) hervor, die dem Handelsblatt vorab vorliegt. Demnach sind die Baulandpreise in den vergangenen zehn Jahren um 83 Prozent gestiegen und damit stärker als die Baupreise, die im selben Zeitraum um 60 Prozent zulegten.
DGB-Vorstandsmitglied Stefan Körzell hielt fest: „Das teure Bauland ist Kostentreiber Nummer eins für den Wohnungsbau.“ In Großstädten samt Umland könne aufgrund der hohen Baulandpreise nicht mehr preisgünstig gebaut werden. „Die Politik muss sich dem Thema Bodenpreise stärker zuwenden“, forderte Körzell.
Der Gewerkschaftsbund hat für seine Analyse Zahlen des Statistischen Bundesamtes der Jahre 2012 bis 2022 ausgewertet. Demnach legten die Baulandpreise in den Metropolen in den vergangenen zehn Jahren enorm zu: in München um 276 Prozent, in Berlin um 270 Prozent, in Hamburg um 189 Prozent, in Köln um 165 Prozent, in Frankfurt um 178 Prozent und in Stuttgart um 136 Prozent.
München mit hohem Preis für Bauland
Auf diese Weise kommt es zu eklatanten Unterschieden innerhalb Deutschlands: „Während ein Quadratmeter Bauland im Landkreis Spree-Neiße nur 20,23 Euro kostet, ist der Preis in München mit 5434 Euro fast 300-mal so hoch“, heißt es in dem Bericht. Bundesweit kostete ein Quadratmeter Bauland im vergangenen Jahr durchschnittlich 236 Euro und damit 4,9 Prozent mehr als im Vorjahr.
Die Bedingungen für den Wohnungsbau in Deutschland sind ohnehin ungünstig. Zuletzt stiegen durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine die Material-, Energie- und Baukosten. Die Zinswende sorgte für eine merkliche Abkühlung der Baukonjunktur. Seitdem schrumpft die Zahl der Baugenehmigungen und geht der Auftragseingang zurück.
Das Regierungsziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen, darunter 100.000 Sozialwohnungen, wurde bislang verfehlt. Im Jahr 2022 wurden insgesamt nur rund 295.000 Wohnungen fertiggestellt. Im laufenden Jahr werden es wohl nur 250.000 sein.
Bodenspekulation im Fokus
Konkret fordert DGB-Vorstandsmitglied Körzell mit Blick auf die hohen Baulandpreise: „Die Politik muss den Kommunen ein preislimitiertes Vorkaufsrecht einräumen und Baugebote vereinfachen.“ Zudem solle es einen Zugriff auf Wertsteigerungen von Bauland geben: „Gewinne aus Bodenwertsteigerungen müssen höher besteuert werden, da sie letztlich Ergebnis öffentlicher Investitionen sind.“ Darüber werde „viel zu wenig gesprochen“. Hier die Forderungen im Überblick:
Preislimitiertes Vorkaufsrecht: Dahinter steckt die Idee, die Handlungsfähigkeit der Kommunen zu verbessern. Diese hätten laut DGB durch die Privatisierung von öffentlichem Grund und Boden in den letzten 25 Jahren die Möglichkeiten verloren, den Wohnungsmarkt zu gestalten. „Kommunen müssen wieder in den Besitz des Bodens gelangen“ heißt es in dem Papier.
Notwendig sei eine generelle Preislimitierung des Vorkaufsrechts in Höhe des Verkehrswertes und in Regionen mit extremen Preissteigerungen in Höhe eines nutzungsbezogenen Ertragswertes. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass die Kommunen spekulative Preisüberhöhungen mitfinanzieren müssen.
Können die Kommunen die Flächen nicht aus eigenen Mitteln kaufen, soll nach dem Willen des Gewerkschaftsbundes die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) einspringen, um die Flächen zu erwerben.
Vereinfachte Baugebote: Nach dem Willen des DGB sollen Baugebote verstärkt ausgesprochen werden können, wenn privatisierte, baureife Grundstücke nicht bebaut werden. Hintergrund sei, dass der spekulative Weiterverkauf oftmals profitabler sei als eine Verwertung durch Bebauung.
Bodenwertzuwachssteuer: In der Analyse des Gewerkschaftsbundes heißt es: „Der Boden gewinnt seinen Wert durch Planungsmaßnahmen der Kommunen oder Leistungen der Allgemeinheit, die bestimmte Standorte attraktiv machen.“ Genannt wird der Anschluss an den Nahverkehr oder die Ansiedelung von Unternehmen, Kultur und Bildungseinrichtungen. „Deshalb ist nicht zu rechtfertigen, diese Wertsteigerungen zu privatisieren“, heißt es weiter. Es gelte, die Gewinne „abzuschöpfen und der Allgemeinheit zukommen zu lassen“.
Als Beispiel für Preissteigerungen von Boden verweist der DGB auf Zahlen des Statistischen Landesamtes Bayern aus dem vergangenen Jahr: Demnach kostete im Landkreis Bad Tölz Wolfratshausen ein Hektar Ackerfläche 102.068 Euro – der Quadratmeter also rund zehn Euro. Ein Quadratmeter Bauland hingegen kostete in diesem Landkreis durchschnittlich 1073 Euro – also mehr als 100-mal so viel.
Institut der deutschen Wirtschaft: „Vorschläge kommen zur Unzeit“
Das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) stimmt in der Sache zu. „Grundsätzlich kann ich die Forderungen nachvollziehen“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer dem Handelsblatt. „Die Kommunen sollten an der Wertsteigerung der Grundstücke stärker teilhaben.“
Deshalb habe sich das IW auch für eine Bodenwertsteuer als Alternative zur Grundsteuer starkgemacht. Hier würde die Besteuerung mit Blick auf die Bodenrichtwerte erfolgen, die zum Beispiel anziehen, wenn aufgrund von Infrastrukturmaßnahmen die Immobilienpreise anziehen.
„Aber: Die Vorschläge kommen zur Unzeit“, meint Voigtländer. Als Grund führt der Ökonom an: Bei einer Besteuerung des Wertgewinns von Grundstücken würden Eigentümer versuchen, die Steuer auf den Käufer zu überwälzen, und dies dürfte ihnen angesichts der Knappheit auch zum Teil gelingen. Höhere Bodenpreise würden aber die Bautätigkeit weiter bremsen.
„Planungsgewinne werden darüber hinaus auch heute schon im Rahmen von städtebaulichen Verträgen abgeschöpft“, erklärte der IW-Experte.
Immobilienwirtschaft fordert Aussetzung der Infrastrukturabgaben
Tatsächlich verpflichten viele Städte private Bauherren, über sogenannte Baulandmodelle für preisregulierten Wohnraum zu sorgen, sobald für ein Wohnungsbauprojekt Bebauungspläne aufgestellt werden. Außerdem müssen sie sich finanziell an Infrastrukturmaßnahmen beteiligen, etwa an Kita- oder Grundschulplätzen sowie Grün- und Verkehrsflächen.
Darauf verweist auch der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), einer der großen Branchenverbände der Immobilienwirtschaft. Die Länder müssten „die sogenannten Modelle der Sozialen Bodenordnung, mit denen ebenfalls Kosten von den Investoren abgeschöpft werden“, aussetzen, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner dem Handelsblatt.
Vor allem die Kostenbeteiligungen für Infrastrukturmaßnahmen stellt der ZIA infrage: Ein temporäres Aussetzen in einer außergewöhnlichen Situation könne einen Knoten lösen und auch dazu beitragen, dass ein System nicht für immer aufgegeben werden müsse, heißt es.
In den Baulandmodellen sind aber auch Quoten für das Schaffen geförderter Wohnungen festgeschrieben. Hierzu bekennt sich der ZIA, wenn die Quotenvorgaben maximal einen Drittelmix vorsehen.
Das entspreche dem in München eingeführten System der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBon): 33 Prozent Sozialwohnungen, 33 Prozent bezahlbare Mietwohnungen und 33 Prozent Eigentumswohnungen – als feste Quoten innerhalb eines Mehrfamilienhauses.