Corona: Ferien-Resorts gehören zu den Profiteuren

Der während der Pandemie entfachte Nachfrageboom für hochwertige Ferien-Resorts erregt in diesen Wochen die Hotelbranche im Allgemeinen – und den Düsseldorfer Entwickler 12.18. im Besonderen. „Corona hat die Krisen-Widerstandsfähigkeit von Touristik-Immobilien unter Beweis gestellt“, stellt dessen geschäftsführender Gesellschafter Jörg Lindner fest.

Das unterscheide sie erheblich von der Stadt-Hotellerie, der bis heute Geschäftsreisende, Konferenz- und Messebesucher fehlen, stellte er gegenüber dem Handelsblatt klar. Tatsächlich musste selbst die Lifestyle-Kette „25hours“ im Pandemiejahr 2020 einen Preisrückgang von 139 auf 106 Euro pro Nacht hinnehmen – bei anderen Stadthotel-Ketten fielen die Preisreduzierungen sogar noch höher aus.

Der 63-Jährige, der im Nebenberuf wie jeder seiner vier Brüder einen 20-Prozent-Anteil an der Düsseldorfer Hotelkette Lindner hält, verwandelte diesen Umstand vor wenigen Wochen in bare Münze: drei Urlaubsresorts – ein 2018 erworbenes Hotelschloss im schottischen Roxburghe, ein ebenfalls 2018 übernommenes Resort auf Sardinien und eine 2015 von Rewe gekaufte Luxus-Ferienanlage auf Ibiza – verkaufte 12.18. an einen Luxemburger Fonds von Engel & Völkers Asset Management – wobei Lindners Firma als Betreiber im Amt blieb. Der Erlös: 280 Millionen Euro.

Auch Dorint setzt auf den Luxus-Urlaub

Nicht nur für Lindner ist das Geschäft mit den Luxusresorts aktuell attraktiv: Auch die Hotelkette Dorint investiert, dem Corona-bedingten Geschäftseinbruch zum Trotz, derzeit massiv in die Spitzenklasse der Ferienhotellerie. Vor Weihnachten übernahmen die Kölner den Betrieb des Kitzbüheler Nobelresorts „Grand Tirolia“, das eine Firma der russischen Oligarchin Jelena Baturina in den Jahren zuvor heruntergewirtschaftet hatte.

„Unsere acht reinen Ferien-Resorts sind in den Zeiten, in denen keine Schließungsverfügungen wirken, erfolgreicher denn je“, begründet Dorint-Aufsichtsratschef Dirk Iserlohe das Engagement gegenüber dem Handelsblatt. „Diese Betriebe erzielen mit rund 28 Millionen Euro Umsatz ein Viertel des Gesamtumsatzes aller 63 Hotels.“ Zum Gewinn abzüglich der Pachtzahlungen hätten die acht Resort-Hotels sogar 40 Prozent beigetragen.

Erfolge im Touristikgeschäft hätten die flauen Buchungen von Geschäftsreisenden 2021 teilweise ausgeglichen, berichtete Iserlohe bereits im Herbst gegenüber dem Handelsblatt. Dorint-Standorte auf Rügen, Usedom oder der Sylter „Söl‘Ring Hof“ erlebten einen ungeahnten Andrang. „Selbst Häuser wie im sauerländischen Arnsberg, in Bitburg oder Dresden, die bislang schwerpunktmäßig von Businesskunden genutzt wurden, sind voll“, wundert er sich.

Auch der finanziell angeschlagene Reisekonzern Tui hofft daher, die gestiegene Zahlungsbereitschaft für hochpreisige Urlaubshotels in Liquidität und Zusatzerträge verwandeln zu können. Gemeinsam mit Hansainvest legten die Hannoveraner vor wenigen Tagen einen 500 Millionen Euro schweren Fonds in Luxemburg auf, der weiterhin von Tui betriebene Hotels erwerben soll. Eine große deutsche Pensionskasse habe bereits eine „signifikante“ Kapitalzusage erteilt, berichtet ein Sprecher.

Der Fonds sei auf Wachstum ausgelegt und plane vorwiegend Investitionen in neue Hotelanlagen, heißt es bei Tui. Diese sollen zugekauft oder neu entwickelt werden. „Vereinzelt“, so der Reisekonzern, solle der Fonds auch Hotelanlagen aus dem aktuellen Bestand der Tui-Gruppe erwerben.

Tui verlangt Gebühr für Investitionsberatung

Betrieben werden sollen die Objekte jedenfalls unter den konzerneignen Hotelmarken wie „Tui Blue“ oder „Robinson“. Zudem erhalte Tui eine laufende Vergütung für den Betrieb der Hotelanlagen und ebenso für die Investitionsberatung des Fonds.

Ein ähnliches Modell pflegt seit Kurzem auch Lindner. Nach dem Corona-Tod seines 52-jährigen Kompagnons Kai Richter beteiligte sich zuletzt das Versorgungswerk Zahnärztekammer Berlin (VZB) zu 50 Prozent.

Gemeinsam mit dem Asset Manager Engel & Völkers Asset Management initiierte der Düsseldorfer Hotelentwickler einen 500 Millionen Euro schweren Investmentfonds, der einen Teil seiner Hotelimmobilien übernehmen soll.

Die ersten drei verkauften Anlagen sollen erst der Anfang sein, die Erstinvestitionen aus der Kasse des VZB kommen. Nun sollen weitere institutionelle Investoren im In- und Ausland angesprochen worden. Die Lösung helfe dem zahnärztlichen Versorgungswerk, erklärt Lindner den ungewöhnlichen Linke-Tasche-rechte-Tasche-Deal, das Risiko zu verteilen. Wie andere institutionelle Investoren legt das VZB seine Gelder in direkten und indirekten Immobilieninvestitionen an, um das Risiko zu streuen.

Expansion auf Top-Grundstücken

Rund 20 weitere Luxus-Resorts will 12.18. Hospitality Management erwerben, um sie für den Weiterverkauf umzubauen und zu modernisieren. „Wir haben Hotelobjekte in Deutschland, in den Alpen, in Benelux und am Mittelmeer in der Pipeline“, stellt Lindner eine weitere Expansion in Aussicht.

Stets soll es dabei um „nicht reproduzierbare“ Lagen gehen, erklärt er, also um Resorts auf Top-Grundstücken, die an dieser Stelle heute nicht mehr genehmigt würden. „Wir versiegeln dabei keine zusätzlichen Flächen, sorgen aber für eine bessere Energieeffizienz“, verspricht der Unternehmer.

Für Finanzgeber seiner Firma – meist ebenfalls Pensionskassen und Versorgungswerke – habe das zudem einen erheblichen Vorteil. „Anders als ein Hotelneubau“, sagt Lindner, „benötigt ein Umbau üblicherweise nur drei bis zwölf Monate.“ Investoren müssten daher nicht jahrelang auf Rückzahlungen warten. Gleichzeitig stellt ihnen der 12.18.-Geschäftsführer eine Rendite zwischen 4,5 und zehn Prozent in Aussicht.

Die Berliner Beratungsgesellschaft MRP Consult bescheinigt den Hotelentwicklern stabile Aussichten. „Während vor allem geschäftsorientierte Stadthotels, Flughafen- und Kongresshotels in höchstem Maße negativ von Covid-19 betroffen waren“, erklärt Managing-Partner Martin Schaffer rückblickend, „konnten Freizeit- und Ferienhotels ihre Performance der Vorjahre halten und teilweise übertreffen.“

Gleichzeitig werde die Resort- und Ferienhotellerie – vor allem im Vergleich zu innerstädtischen Hotelketten – dominiert durch inhabergeführte Betriebe, die Investorenlandschaft sei „gering ausgeprägt“.
Jörg Lindner erhofft sich daraus eine hohe Verkaufsbereitschaft. „Vielen fehlt für den erfolgreichen Weiterbetrieb das nötige Geld“, sagt er.

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