Gewerbeimmobilien: Wie Mittelständler Auswege aus der Baukrise finden
Hamburg. Vor ein paar Tagen stand ein Suchender sogar vor Silke Bremsers Tür. Ein Geschäftsführer, auf der Suche nach Geld. „Seit Corona arbeite ich bundesweit per Videokonferenz und Telefon, dass jemand bei mir direkt vorbeikommt, ist eher selten“, sagt die 58-Jährige.
Die Finanzökonomin ist eine der wenigen unabhängigen Expertinnen, die Mittelständlern bei der Suche nach Finanzierungen hilft. Für zehn bis 20 Kunden im Jahr geht Bremser auf die Suche nach Geldgebern, Fördertöpfen, Strukturhilfen oder dem passenden Kredit. Vom Handwerksbetrieb über produzierendes Gewerbe bis zur Medizintechnik ist alles dabei.
Das Problem ist stets dasselbe: „Die meisten Unternehmen haben sehr konkrete Pläne für eine Investition in ein gewerbliches Gebäudeprojekt“, sagt Bremser. „Aber abgesehen vom bürokratischen Aufwand für den Kredit oder eine Förderung muss man erst einmal die Möglichkeiten in seiner Region überhaupt überblicken. Das ist für viele kleinere Mittelständler fast unmöglich.“ Dabei ist der Bedarf groß.
Seit 2022 steckt der Immobilienmarkt in der Krise. Hohe Baukosten, immer mehr gesetzliche Auflagen sowie gestiegene Zinsen treffen dabei nicht nur den privaten Wohnungsbau, sondern ebenso kleine und mittlere Unternehmen mit Expansionsbedarf. Daten der Bundesbank zeigen, dass zahlreiche Unternehmer ihre Pläne aufgrund der widrigen Bedingungen auf Eis gelegt haben.
„Viele Mittelständler haben aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit zuletzt Bauvorhaben und Expansionsinvestitionen zurückgestellt“, sagt Philipp Präckel, Leiter Firmenkundengeschäft Mittelstand Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland bei der DZ-Bank. „Es gibt einen großen Investitionsstau.“ Und der erfordert neue Wege.
Zu hohen Kosten kommen Pleiten
In den vergangenen Jahren haben sich etliche Mittelständler die Finger verbrannt: Seit 2021 gab es viele Bauvorhaben, die sich aufgrund explodierender Kosten für Baustoffe, Gewerke und Dienstleister dramatisch verteuert haben. Gleichzeitig kamen laufende Projekte zum Erliegen, weil Projektentwickler oder Bauunternehmen pleitegingen. Allein in den ersten neun Monaten 2024 meldeten 46 Immobilienunternehmen Insolvenz an, wie die Unternehmensberatung Falkensteg in einer aktuellen Erhebung zählt.
Wer heute Gebäude energieeffizient machen möchte, sieht sich nicht nur mit gestiegenen Zinsen konfrontiert, sondern auch mit strengeren Anforderungen der Banken bei der Geldvergabe. „Die Aufsicht möchte die Banken ebenso wie die Unternehmen vor sich selbst schützen. Deshalb ist die Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit eines Kreditnehmers mittlerweile ähnlich wichtig wie das Rating“, erklärt DZ-Experte Präckel.
Wegen regulatorischer Vorgaben ist die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit stärker in den Fokus gerückt. Für deren Prüfung ziehen Banken Bilanzen, Jahresabschlüsse und verschiedene Szenarien heran, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer künftige Zinsen und Tilgungen über die Laufzeit des Kredits bezahlen kann. Ein zusätzlicher Aufwand für den Unternehmer, der ihn über die Projektdauer jedoch schützen kann. „Wir werben bei unseren Kunden dafür, Kredite nicht auf Kante zu nähen, und für maximale gegenseitige Transparenz. Das hilft, wenn der Bau doch teurer und eine Nachfinanzierung erforderlich wird“, so Präckel. „Das kann immer passieren.“
Viele Unternehmer wollen von Silke Bremser wissen, was finanziell möglich ist – „bevor sie mit einem konkreten Projekt zur Hausbank gehen“, so die Finanzexpertin. Mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet blickt sie in die Geschäftsbücher und Konten ihrer Kunden, spricht mit Banken und macht sich auf die Suche nach passenden Fördertöpfen. In der Regel wird sie fündig: Für einen Mittelständler aus dem Landkreis Kleve, der schon länger seine Produktionsstätten für rund drei Millionen Euro erneuern wollte, fand sie ein passendes Programm bei der NRW-Bank. Fördermittel in Höhe von 600.000 Euro sind inzwischen beantragt.
Eine unabhängige Finanzberatung wie sie Bremser anbietet, ist auch eine Möglichkeit für kleinere Betriebe. Einen ersten Überblick vermitteln daneben Onlineplattformen wie Fincompare, DFKP oder Finmatch. Diese decken in der Regel zwar nie den gesamten Markt ab, können aber in relativ kurzer Zeit verschiedene Angebote ermitteln. „Wir haben den Vorteil, dass wir alternative Finanzierer im Pool haben, die sich auch mit neuen Geschäftsmodelle auskennen“, sagt André Lichner, Geschäftsführer von Fincompare.
Diese könnten helfen, eine geeignete Finanzierungsvariante zu finden, die zum Unternehmen und zu dessen Reifegrad passe. Hier seien sie manch regionaler Hausbank überlegen, die oft vor allem Handwerks- und Industriebetriebe betreuten.
Alternative Finanzierungen genau prüfen
Was bequem wirkt, fordert aber zunächst einmal eine intensive Auseinandersetzung mit den Konditionen – gerade wenn eine für den Mittelständler bisher unbekannte Finanzierungsvariante ins Spiel kommt. Auch müssen einige Hausaufgaben in Sachen Bonität und Finanzunterlagen im Vorfeld erledigt und digital übersendet werden.
Zudem können Instrumente wie Crowd-Investing mit vielen kleineren Geldgebern oder Peer-to-Peer-Kredite von Geschäftspartnern heute Teilbausteine einer Gebäudefinanzierung sein – allerdings mit Vorsicht. „Der Unternehmer muss sich mit solchen Modellen intensiv befassen und genau prüfen, ob die Konditionen wirklich gut sind und die Finanzierung verlässlich ist“, sagt Klaus Hirt von der Bauberatungsgesellschaft Drees & Sommer.
Eigene Immobilien an Investoren oder Projektentwickler zu verkaufen und anschließend zurückzumieten, ist im Mittelstand noch immer selten. Dabei bieten solche Sale-and-lease-back-Verfahren nicht nur für Großunternehmen Vorteile. „Viele Mittelständler benötigen Kapital für ihre Prozesse und Produktion, weshalb es sinnvoll sein kann, dieses durch den Verkauf einer Immobilie freizusetzen und für wichtige andere Investitionen zu verwenden“, sagt Maik Zeranski, Mitglied der Geschäftsleitung beim Logistikprojektentwickler Garbe Industrial Real Estate.
In jedem Fall ist es sinnvoll, geplante gewerbliche Bauvorhaben in den nächsten Monaten zu konkretisieren. Zum einen rechnen Experten für 2025 mit einer Erholung der Baubranche und sinkenden Zinsen, zum anderen dürften sich bei Förderkrediten neue Möglichkeiten ergeben. „Im letzten Quartal sind die Töpfe bei Ländern und Kommunen größtenteils leer, zum Jahresanfang werden sie wieder gefüllt“, sagt Finanzierungsexpertin Bremser. „Es lohnt sich, darauf zu warten.“