Das Wichtigste in Kürze
- Beim Wiederverkauf eines Hauses zum Beispiel innerhalb von zwei Jahren (also vor Ablauf der 10 Jahres-Frist) ist der erzielte Gewinn einkommensteuerpflichtig – gemeinhin als Spekulationssteuer bekannt.
- Diese Steuer entfällt jedoch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde oder die jährlichen Gewinne aus privaten Veräußerungen 600 Euro nicht übersteigen.
- Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren wird als gewerblicher Grundstückshandel betrachtet und ist steuerpflichtig.
Es gibt mehrere Gründe, warum jemand ein gerade erst gekauftes Haus wieder verkaufen könnte. Wenn sich die finanzielle Situation des Käufers plötzlich und unerwartet ändert, könnte es notwendig sein, das Haus zu verkaufen. Das könnte zum Beispiel ein Jobverlust, eine unerwartete große Ausgabe oder ein finanzieller Notfall sein. Aber auch Veränderungen im persönlichen Leben wie Scheidung, Krankheit oder Jobwechsel können einen schnellen Hausverkauf notwendig machen.
Selbiges gilt, wenn ein Käufer feststellt, dass er zu viel für das Haus bezahlt hat oder dass es ernsthafte Mängel gibt, die vor dem Kauf nicht entdeckt wurden. Vielleicht hat der Käufer auch eine bessere Immobilie gefunden. Doch darf ich ein gerade erst gekauftes Haus schnell wieder abstoßen? Welche Steuern können anfallen und gibt es Möglichkeiten, diese zu umgehen?
Darf ich ein gerade erst erworbenes Haus einfach schnell wieder verkaufen?
Vorweg: Es gibt kein Gesetz, dass einen schnellen Hausverkauf direkt nach dem Erwerb verbieten würde. Steht man erst einmal im Grundbuch, kann man als Besitzer frei über die Immobilie verfügen. Das gilt übrigens auch, wenn noch eine Kreditschuld besteht.
Was geschieht beim Verkauf, wenn ich zur Finanzierung des Hauskaufes einen Kredit aufgenommen habe?
Unabhängig vom Grund des Verkaufs, ergeben sich mehrere Szenarien:
Man kann die Finanzierung auf eine andere, gleichwertige Immobilie übertragen, vorausgesetzt, die Bank stimmt diesem Schritt zu. Darüber hinaus besteht die Option, den Kredit dem neuen Besitzer anzubieten, falls dessen Kreditwürdigkeit dem eigenen Standard entspricht.
Zu bedenken ist, dass eine Immobilie, die noch mit einer Hypothek belastet ist und zum Verkauf steht, sorgfältige Überlegungen hinsichtlich der Kreditabwicklung erfordert. Ob eine Übertragung auf ein neues Objekt, eine Abtretung an den Käufer oder die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zur vorzeitigen Kreditrückzahlung – jede Option kann zusätzliche Kosten mit sich bringen, die beim Verkauf einkalkuliert werden müssen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Gebühr abhängig von der Restschuld
Das letzte Wort hat allerdings jeweils die Bank. Falls diese den vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit nicht befürwortet, kann die Zahlung der bereits erwähnten Vorfälligkeitsentschädigung erforderlich sein. Diese Maßnahme dient dazu, die Bank vor potenziellem Zinsverlust zu schützen, da sie auf die ursprünglich vereinbarten Zinszahlungen verzichten muss.
Diese Gebühr, die zusätzlich zur Tilgung des Darlehens anfällt, ist abhängig von der verbleibenden Restschuld. Bei einer verbleibenden Laufzeit von mehr als einem Jahr darf diese Gebühr höchstens 1 Prozent der Restschuld betragen. Wenn die Laufzeit unter einem Jahr liegt, wird die Gebühr auf höchstens 0,5 Prozent reduziert.
Die Entscheidung, ein Haus weiterzuverkaufen, kann also nur ohne finanzielle Verluste getroffen werden, wenn der Verkaufspreis die Summe aus der ursprünglichen Kreditschuld, der Vorfälligkeitsentschädigung und weiteren Nebenkosten deckt. Ein schneller Weiterverkauf kann daher oft zu finanziellen Einbußen führen.
Allerdings können noch weitere Kosten auf den Verkäufer zukommen – in Form der Spekulationssteuer.
Was ist die Spekulationssteuer?
Falls der Immobilienverkauf zu einem finanziellen Plus führt, bei dem der Verkaufserlös den ursprünglichen Kaufpreis übersteigt, besteht die Notwendigkeit, einen Teil dieses Gewinns an den Staat abzuführen. Dies geschieht in Form der Einkommensteuer, die in diesem Kontext als Spekulationssteuer bezeichnet wird.
Die Größe des Betrags, der an den Staat zu zahlen ist, hängt vom erzielten Nettogewinn und vom steuerpflichtigen Einkommen des Verkäufers ab. Die aktuellen Steuersätze können dazu führen, dass nahezu die Hälfte des Gewinns aus dem Immobilienverkauf zurück in die Staatskasse fließt. Dies sollte sorgfältig abgewogen werden, um zu beurteilen, ob ein rascher Umzug tatsächlich gerechtfertigt ist. Letztendlich könnte ein anfänglicher Gewinn von beispielsweise 200.000 Euro auf 100.000 Euro schrumpfen, was einen Umzug und den damit verbundenen Stress möglicherweise weniger attraktiv macht.
Bei einem erfolgreichen Immobilienverkauf, der einen Gewinn einbringt, ist eine Spekulationssteuer auf diesen Gewinn zu zahlen. Diese Steuer wird entsprechend des individuellen Einkommensteuersatzes des Verkäufers berechnet. Dies trifft insbesondere zu, wenn das Haus innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf verkauft oder nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.
In Deutschland hängt die Verpflichtung zur Zahlung der Spekulationssteuer wesentlich von der Dauer und Art der Immobiliennutzung ab. Die Intention dieser Steuer ist primär die Besteuerung von Gewinnen aus dem gewerblichen Immobilienhandel.
Hauseigentümer, die ihr Eigenheim nach langjähriger persönlicher Nutzung verkaufen, sind in der Regel nicht von dieser Steuer betroffen.
Wann muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Wird eine Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb veräußert, zeigt sich der Fiskus unerbittlich. In solchen Fällen wird unweigerlich die Spekulationssteuer fällig. Diese Regelung gilt für jegliche Nutzung der Immobilie, sei es zur Selbstnutzung oder zur Vermietung.
Dabei geht der Staat von einem handelsmäßigen Verkauf aus, wodurch der Gewinn besteuert wird. Wird ein Haus verkauft, sollte ungefähr die Hälfte des Gewinns als Reserve für die Steuerzahlung bereitgehalten werden. Eine komplette Reinvestition des Gewinns in ein neues Haus könnte problematisch sein, wenn es darum geht, die Spekulationssteuer zu begleichen.
Die Spekulationsfrist
In Deutschland verläuft die Spekulationsfrist über einen Zeitraum von zehn Jahren. Sie startet mit dem Tag des Kaufs einer bestehenden Immobilie oder dem Beginn eines Neubaus. Wird die Immobilie nach Ablauf dieser Frist veräußert und nicht als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft, so bleibt sie von der Spekulationssteuer verschont. Die Bedingung hierfür ist, dass der Verkauf als privates Geschäft eingestuft wird.
Immobilien sind ein gängiges Anlageinstrument, dienen sie doch der Altersvorsorge und bieten Schutz vor Inflation. Es gibt keine Begrenzung, wie viele Immobilien jemand als Privatperson besitzen kann. Beim Verkauf jedoch gelten andere Regeln. Hier erlaubt der Fiskus den Verkauf von bis zu drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Das kann Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Garagen, Gewerbeimmobilien oder Bürogebäude umfassen.
Übersteigt der Verkauf dieser Immobilien jedoch die Anzahl von drei innerhalb von fünf Jahren, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel. Damit entfällt die 10 Jahres-Frist und der Gewinn muss in jedem Fall versteuert werden
Die Vermietung und ihr steuerlicher Einfluss
Hat eine Immobilie über zehn Jahre hinweg als Mietobjekt gedient und steht sie zum Verkauf, so bleibt sie von der Spekulationssteuer verschont, sofern kein gewerblicher Handel vorliegt. Als Privatperson darf man als Vermieter agieren und die Immobilie steuerfrei veräußern, vorausgesetzt, die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist abgelaufen. Ist die Vermietung jedoch auf weniger als zehn Jahre begrenzt, fällt die Spekulationssteuer an. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie zunächst vermietet wurde, aber in den beiden Jahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr zur Eigennutzung verwendet wurde. In solch einem Fall ist die Spekulationssteuer nicht mehr fällig, wenn die Immobilie mehr als zwei Jahre zur Eigennutzung diente.
Hier die Regeln und Grenzen auf einen Blick, nach denen entschieden wird, ob eine Spekulationssteuer in der jeweiligen Verkaufssituation anfällt:
| Verkaufssituation | Spekulationssteuer? | Erläuterung |
|---|---|---|
| Verkauf innerhalb von zwei Jahren | ✅ | Unabhängig von der Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung oder Vermietung). Beispiel: Bei Kaufpreis von 200.000€ und Verkaufspreis von 300.000€, ist die Differenz von 100.000€ zu versteuern. |
| Verkauf nach 10 Jahren | ❌ | Keine Spekulationssteuer, wenn der Immobilienverkauf als privat eingestuft wird und nicht als gewerblicher Immobilienhandel gilt. |
| Verkauf von mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren | ✅ | Das Finanzamt wertet dies als gewerblichen Immobilienhandel, daher entfällt die 10 Jahres-Frist und die Spekulationssteuer ist fällig. |
| Verkauf einer über 10 Jahre vermieteten Immobilie | ❌ | Keine Spekulationssteuer, wenn kein gewerblicher Handel vorliegt und die Immobilie als privat vermietet wurde. |
| Verkauf einer weniger als 10 Jahre vermieteten Immobilie | ✅ | Spekulationssteuer ist fällig, es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren zur Eigennutzung verwendet. |
Quelle: Eigene Recherche
Welche Art von Immobilien kann ich steuerfrei verkaufen, wenn ich sie selbst zwei Jahre genutzt habe?
Die Gewinne aus dem Verkauf eines Eigenheims, das seit dem Erwerb kontinuierlich genutzt wurde, sind also in der Regel steuerfrei – selbst wenn der Verkauf bereits nach zwei Jahren erfolgt.
Das gilt aber nicht nur für den Hauptwohnsitz. Es ist ausreichend, wenn die Wohnung nur gelegentlich genutzt wird. Bei einem Verkauf sind Gebäude, die als Nebenwohnsitz genutzt werden, Ferienhäuser und -wohnungen sowie Immobilien, die aufgrund einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, ebenfalls von der Steuer befreit, sofern die erforderlichen Bedingungen erfüllt sind.
Bei einem unbebauten Grundstück ist die Situation jedoch anders. Innerhalb der 10 Jahres-Frist ist die Spekulationssteuer immer fällig, da in rechtlicher Hinsicht keine Eigenverwendung zur Steuerbefreiung erfüllt werden kann.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Bei der Beantwortung dieser Frage spielt vor allem der persönliche Einkommensteuersatz eine entscheidende Rolle. Er bestimmt, wie hoch die Steuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften ist. Rechnen müssen Verkäufer in der Regel mit rund 40, manchmal auch mit bis zu 50 Prozent.
Aber nicht nur der bloße Verkaufspreis ist von Bedeutung – bestimmte Ausgaben können zur Reduzierung des Gewinns und damit auch der Steuerlast beitragen. Dazu zählen etwa Kosten für Inserate, Maklergebühren, Notarkosten und Reisekosten für Besichtigungstermine.
Strategische Planung der Veräußerung: Veranlagungsjahr und Zahlungsmodalitäten
Das Veranlagungsjahr, das für die Einkommensteuererklärung relevant ist, wird durch das Zuflussprinzip bestimmt. Es ist das Kalenderjahr, in dem der Verkäufer den Kaufpreis für die Immobilie erhalten hat. Diese Gewinne müssen in der Anlage SO für sonstige Einkünfte eingetragen werden.
Es gibt auch Strategien, die die Steuerlast beim Immobilienverkauf mildern können. Ein Beispiel ist die Vereinbarung von Ratenzahlungen anstelle einer Einmalzahlung für den Kaufpreis. Dies führt dazu, dass die Steuerlast über den vereinbarten Zahlungszeitraum verteilt wird. Solche Strategien können besonders vorteilhaft sein, wenn dadurch der steuerfreie Betrag von 600 Euro nicht überschritten wird, oder wenn es möglich ist, den Gewinnzufluss in ein Jahr mit geringerem Einkommen zu verschieben.
Die Rolle eines Steuerberaters: Beratung und Planung
All diese Aspekte machen deutlich, dass die Beratung durch einen Steuerberater von großem Wert sein kann. Er kann detailliert über alle Aspekte informieren und bei der Planung helfen, um die Steuerlast beim Immobilienverkauf zu minimieren.
Lohnt sich der schnelle Hausverkauf nun oder nicht?
Manchmal kann man also in eine Situation geraten, in der eine neu erworbene Immobilie schneller auf den Markt zurückgebracht werden muss, als ursprünglich beabsichtigt. Der rasche Weiterverkauf eines Hauses birgt jedoch meist finanzielle Hürden. Neben dem tatsächlichen Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie auch Nebenkosten an, die häufig rund 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Hinzu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung, die beim Verkauf fällig wird, falls der Kredit nicht auf eine andere Immobilie oder den neuen Eigentümer übertragen werden kann.
Um einen solchen Verkauf wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten, wäre eine signifikante Wertsteigerung erforderlich. Der Verkaufspreis müsste folglich mindestens 110 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises plus der Vorfälligkeitsentschädigung betragen, um Verluste zu vermeiden.
Falls trotz dieser Hindernisse ein Gewinn erzielt wird und die Immobilie weniger als zwei Jahre selbst genutzt wurde, wird die Spekulationssteuer fällig. Hierbei wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der bei hohem Einkommen bis zu 50 Prozent betragen kann.
Die Kalkulation eines schnellen Immobilienverkaufs erfordert daher eine genaue Betrachtung der finanziellen Aspekte. Eine nennenswerte Wertsteigerung ist erforderlich, um einen Gewinn zu erzielen.
Nur wenn der Verkaufspreis deutlich über den Gesamtkosten des ursprünglichen Kaufs liegt, kann ein Verkauf profitabel sein. Selbst in diesem Fall bleibt jedoch die Spekulationssteuer zu berücksichtigen.
Alle Faktoren, die beim schnellen Wiederverkauf einer Immobilie zu beachten sind, auf einen Blick:
| Aspekt | Kurze Erläuterung |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Zusätzlich zum Kaufpreis fallen rund 10 % Nebenkosten an (etwa Notargebühren, Grunderwerbsteuer). |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Beim Verkauf ist gegebenenfalls eine Ausgleichszahlung für die vorzeitige Kreditrückzahlung fällig. |
| Wertentwicklung | Für einen kostendeckenden Verkauf muss das Haus im Wert gestiegen sein; der Verkaufspreis sollte 110 Prozent des Kaufpreises plus Vorfälligkeitsentschädigung übersteigen. |
| Spekulationssteuer | Beim Verkauf innerhalb von zwei Jahren und Gewinnerzielung fällt die Spekulationssteuer an, basierend auf dem persönlichen Steuersatz (bis zu 50 %). |
| Wirtschaftlichkeit | Ein vorteilhafter Verkauf erfordert einen deutlich höheren Verkaufspreis als die gesamten Kaufkosten, unter Berücksichtigung der Spekulationssteuer. |
Häufig gestellte Fragen zum schnellen Wiederverkauf einer Immobilie
Ja, es gibt keine gesetzliche Regelung, die einen schnellen Weiterverkauf eines kürzlich erworbenen Hauses verbietet.
Ein bestehender Kredit kann auf eine andere Immobilie übertragen oder dem neuen Käufer angeboten werden. Wenn dies nicht möglich ist, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den verfrühten Kreditabschluss verlangen.
Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben wird, wenn diese innerhalb bestimmter Fristen verkauft wird.
