Wissenschaftler im Interview: Wer sich zurzeit noch ein Eigenheim leisten kann

Reiner Braun fällt als Erstes der Film „Und täglich grüßt das Murmeltier“ ein, wenn es um die 830.000 fehlenden Wohnungen geht, die laut den Immobilienweisen in Deutschland fehlen. Denn der Chef des Immobilien-Forschungsinstituts Empirica wird immer wieder mit dieser Meldung konfrontiert. Auch in der US-Komödie ist der Hauptdarsteller in einer Endlosschleife gefangen, derselbe Tag beginnt immer wieder von Neuem. Braun forscht seit Jahren zum Thema Eigenheim und dazu, wie es bezahlbar wird. Jede Generation habe ihre eigenen Herausforderungen in Bezug auf Wohneigentum, sagt er im Interview. Und die Generation junger Familien kämpfe derzeit gleich mit mehreren Problemen: hohe Zinsen, hohe Preise, unsichere Zukunft. Mit dieser Kombination könne die Politik sie nicht alleinlassen, warnt der Wissenschaftler. Daher schlägt er vor, ein Förderprogramm zu reaktivieren, das in den 1980er-Jahren vielen Deutschen zum Eigenheim verhalf: Aufwendungsdarlehen. Lesen Sie hier das gesamte Interview: Herr Braun, was sagen Sie, wenn Ihnen Menschen zwischen 30 und 45 erklären, dass sie wohl erst im Eigentum wohnen werden, wenn ihre Eltern verstorben sind? Jede Generation hat das Recht zu jammern. Die Babyboomer, die Ende der 1950er bis Mitte der 1960er geboren wurden, waren sehr viele, sodass sie als hochqualifizierte Berufseinsteiger aus heutiger Sicht oft zu Minilöhnen anfangen mussten. Die potenziellen Eigenheimer von heute haben allerdings gleich mehrere Probleme: hohe Zinsen, hohe Preise und eine unsichere Zukunft. Bei letzterem Problem würde ich ein Fragezeichen setzen. Warum?Wer heute im Job ist und noch ein paar Jahrzehnte vor sich hat oder noch besser, wer jetzt ins Berufsleben startet, hat wenig Konkurrenz, kann sich in vielen Branchen den Arbeitgeber aussuchen und auch das Gehalt bestimmen. Die Zinsen und die hohen Preise bleiben aber ein Problem. Sicher. Hier haben wir seit Mitte 2022 eine schwierige Konstellation, die viele Menschen, die eigentlich bauen wollten, gezwungen hat, einen Rückzieher zu machen. In den expansionswilligen Gemeinden werden gerade reihenweise Baugrundstücke zurückgegeben, weil sich die Bauherren den Bau nicht mehr leisten können. Die Zahl der Menschen, die sich Wohneigentum leisten können, hat sich, seitdem die Zinsen gestiegen sind, nahezu halbiert. Liegt das nur an den Zinsen?Sie waren als i-Tüpfelchen der Auslöser. Die wahre Ursache ist jedoch die kostenträchtige Überregulierung des Bauens. Schauen Sie sich die Transaktionskosten an: Die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar sind mit den Kaufpreisen mitgewachsen, die bis Mitte 2022 rasant gestiegen sind. Das heißt, die 20 Prozent, die Banken in der Regel als Eigenkapital in einer Finanzierung verlangen, waren auf einmal viel mehr Geld. Und es gab noch einen weiteren Effekt, der mit den Zinsen zu tun hat. Welchen?Die von 2014 bis 2022 niedrigen Zinsen haben dafür gesorgt, dass Sparen unattraktiv wurde. Sparen und eine gewisse Disziplin dabei ist aber enorm wichtig, um ins Eigentum zu kommen. Das heißt, wer nie Sparen gelernt hat, kann sich kein Eigentum leisten?Wer keine Immobilie erbt oder sie von den Eltern gekauft bekommt, wird es ohne eine gewisse Sparsamkeit nie ins Eigentum schaffen. Wir haben vor einem Jahr eine Studie dazu gemacht, die gezeigt hat, dass Menschen, die im Eigentum wohnen und noch eine laufende Finanzierung haben, viel seltener außer Haus essen gehen und weniger Fernreisen unternehmen. Diesen Verzicht wollen viele nicht, was auch verständlich ist. Aber dann sollen diese Leute auch nicht lamentieren, dass sie sich kein Eigentum leisten können. Sie wollen mir nun aber nicht erzählen, dass nur durch etwas Disziplin viele Menschen bald im Eigentum wohnen können?Bestimmt nicht, denn wir haben noch das Problem, dass viel zu wenig gebaut wird. Allerdings gibt es in Deutschland aber auch viel Leerstand, der dummerweise dort zu finden ist, wo niemand hinwill. … und der, wie wir Immobilienmenschen sagen, nicht „marktaktiv“ ist. Im Klartext geht es da um Häuser und Wohnungen, in die niemand ziehen will. Da erscheint es fast als ein Segen, dass viele dieser leer stehenden Wohnflächen in der Peripherie nun von Ukrainern genutzt werden. Das Problem der fehlenden Wohnungen in den Ballungsräumen ist dann aber noch immer nicht gelöst.Es wird wohl auch nicht gelöst werden, da jeder, der neues Bauland ausweisen will, als Umweltsünder gebrandmarkt wird, weil er Flächen versiegelt. Eine Argumentation, die aus meiner Sicht völliger Blödsinn ist. Warum? Wer baut, versiegelt Flächen.Das ist richtig, aber in Ballungsräumen entstehen eher Geschossbauten, also mehr Wohnraum auf weniger Fläche. Das ist viel umweltverträglicher, als wenn Menschen, die ins Eigentum wollen, den Ballungsraum verlassen, aufs Land ziehen, ein Einfamilienhaus bauen und von dort zur Arbeit und vor allem in der Freizeit mit dem Auto in den Ballungsraum pendeln. Gibt es Regionen, die es besser machen?Wenige. In Freiburg entsteht ein neues Viertel am Stadtrand. Aber die Entscheidung dafür war in der Bürgerschaft extrem umstritten, und die Abstimmung war sehr knapp. Ein gutes Konzept hat Ulm. Was wird da anders gemacht? Die Stadt hat bereits vor Jahrzehnten begonnen, eine Baulandreserve zu bilden, indem sie Flächen gekauft hat, um sie nach und nach als Bauland auszuweisen. Da wird Ihnen aber mancher Stadtkämmerer entgegnen, dass seine Kommune sich das nicht leisten kann. Doch, das ist wie mit dem Sparen: Man muss eben früh genug damit anfangen. Sie haben ein weiteres Problem angeschnitten, durch das viele sich kein Eigentum leisten können: die Baukosten. Wie machen wir Bauen günstiger?Da gäbe es viele Ideen, aber unterm Strich bin ich da pessimistisch. Ich kenne zig Beispiele, die den Preisauftrieb bei den Baukosten illustrieren. Nur zu.Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie haben Schallschutzfester bekommen, es ist deutlich stiller in der Wohnung, plötzlich hören Sie aber den Aufzug. Der muss dann wiederum schallgedämmt werden. Solche Spiralen vermeintlicher Verbesserungen machen Schule und werden zu neuen Bauvorschriften. Nun gibt es Kommissionen, die die Baukosten senken sollen. Von denen halten Sie nichts?Alle Kommissionen, die es bislang gab, haben bestenfalls dafür gesorgt, dass die Baukosten eine kleine Weile stagnierten. In den vergangenen Jahren sind sie allerdings doppelt so schnell wie die Inflation gestiegen. Wenn nun die Baukosten nicht sinken, die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben und Bauland auch teuer bleibt, wie sollen sich Menschen denn noch ein Eigentum leisten können?Es gab in den 1980ern einmal sogenannte Aufwendungsdarlehen. Das war eine Art laufender Tilgungszuschuss, der aber nach einigen Jahren zurückgezahlt werden musste. Das wäre nun ein Mittel, mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen. Das klingt nach einer Art Bafög für Eigentümer.So ähnlich. Die Darlehen würden vor allem Familien helfen, und die sind schließlich unter den angehenden Eigentümern die größte Gruppe. Bei ihnen ist die Wahrscheinlichkeit auch hoch, dass das Haushaltseinkommen im Laufe der Zeit steigt und das Darlehen leicht zurückgezahlt werden kann. Wie beim Bafög könnte man, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nachhaltig unterschritten werden, auch Tilgungsverzichte gewähren. Ihr Unternehmen untersucht auch Immobilienmärkte. Wird der Boom der Ballungsräume anhalten? Er flacht seit einigen Jahren ab. Wo gehen die Menschen denn nun hin? Einige wandern in der Phase, in der sie eine Familie gründen, wieder dorthin zurück, wo einer der beiden Lebenspartner ursprünglich hergekommen ist. Dann gibt es also noch Hoffnung für Gebiete, in denen die Bevölkerung weniger wird, die es in der gesamten Republik gibt.Das wäre übertrieben. Aber die Aussage „alle ziehen in die Ballungsräume“ stimmt nicht mehr. Stimmt denn die Aussage „Menschen ziehen dorthin, wo es Arbeit gibt“ noch?Sie hat einmal gestimmt, als die Babyboomer auf Jobsuche waren. Menschen der Generation Z, die nun ins Berufsleben einsteigen, ziehen dorthin, wo es ihnen gefällt. Und die Jobs?Die kommen schon hinterher. Stichwort Fachkräftemangel. Aber die Generation Z ist als Gruppe vergleichsweise klein. Bewegen die Babyboomer die Märkte nicht viel mehr?Es mag ein paar „Rentnerstädte“ wie Weimar und Baden-Baden oder Gegenden wie das Voralpenland, die Küsten und die Bodenseeregion geben, in die Ruheständler ziehen. Aber die meisten Menschen aus dieser Gruppe sind ziemlich sesshaft und müssen es auch bleiben. Wieso das denn? Mieter, die schon mehrere Jahrzehnte in einer Wohnung leben, finden keine Wohnung, die günstiger ist, und Eigentümer, die verkaufen wollen, bekommen oft weniger für ihre suburbane Immobilie, als eine kleinere, urbanere Wohnung kostet. Auch hier verhindern die Grunderwerbsteuer und die geringe Bautätigkeit eine Umverteilung des Bestandes zugunsten junger und alter Haushalte. Der Eigentümer ist wenigstens vor steigenden Mieten geschützt.Auf jeden Fall. Er muss sich aber auch darum kümmern, dass seine Immobilie in Schuss bleibt. Ihr Fazit: Lohnt sich Eigentum?Sofern man es früh angeht, es vor der Rente abbezahlt hat und nebenbei für die Instandhaltung spart, ja. Nicht zu unterschätzen ist zudem die höhere Lebensqualität und beispielsweise im eigenen Garten sein eigener Herr zu sein. Mehr: Welche Immobilien sich jetzt für private Vermieter lohnen Erstpublikation: 21.02.2024, 20:10 Uhr.