50 Städte & Kreise untersucht: Wo sind Wohnungen noch teuer, wo günstiger?

Tübingen ist eine besondere Stadt. Das sagen nicht nur die heimatverbundenen Einwohner, sondern nun auch Experten, die den deutschen Immobilienmarkt analysieren. Denn anders als in weiten Teilen der Republik sind in der schwäbischen Universitätsstadt die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr nicht gesunken, sondern um 8,5 Prozent gestiegen. Der Grund: Es gibt ausreichend Bauland. Tübingen ist kein Einzelfall. Das belegen aktuelle Zahlen des Maklerhauses Von Poll Immobilien. In der Studie, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, haben die Marktexperten untersucht, wie sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser entwickelt haben. Die Makler betrachteten dabei die acht größten Immobilienmärkte und die 50 teuersten Stadt- und Landkreise der Republik im Vergleich zu 2022. Ein Ergebnis der Analyse lautet: Die Preise sind vor allem in Regionen stabil geblieben, in denen sie zuvor vergleichsweise moderat gestiegen waren. Und es gibt weitere überraschende Ergebnisse und Erkenntnisse zu den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Neben Tübingen fiel den Experten Aschaffenburg auf. Zwar sind dort die Wohnungen im Bestand im Preis gleich geblieben. Neu gebaute Immobilien verteuerten sich aber seit Ende 2022 um 12,3 Prozent. Trotz bundesweiter Baukrise wurden in der Stadt einige Neubauprojekte fertiggestellt, unter anderem mit teuren altersgerechten Wohnungen. Im Schnitt sind bereits bestehende Wohnungen in den in der Studie 50 untersuchten Städten und Landkreisen um knapp acht Prozent günstiger geworden. Tübingen, Aschaffenburg und der Landkreis Dahme-Spreewald sind die einzigen Standorte, an denen die Wohnungen im vergangenen Jahr im Preis stabil geblieben sind. Von der oben geschilderten Entwicklung weichen die größten Märkte für Wohnimmobilien ab – dazu zählen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. Von den Maklern wurden die Angebotspreise in den fünf teuersten Vierteln untersucht. Auffällig ist, dass unter den Vierteln, in denen die Preise für Bestandswohnungen am stärksten gestiegen sind, allein drei zu Stuttgart (siehe Tabelle) gehören. Wobei Kenner des Marktes bemerken dürften, dass es sich bei zweien – nämlich Gänsheide und Lenzhalde – ursprünglich nicht um die teuersten Lagen handelte. Doch die beiden Lagen haben sich preislich dem Killesberg angenähert, dem seit Langem teuersten Viertel der baden-württembergischen Landeshauptstadt. Der positive Preistrend prägt aber nicht die gesamte Stadt. So sanken etwa die Angebotspreise im Stadtteil Haigst um fast 17 Prozent, am Killesberg wurden bestehende Wohngebäude um 8,6 Prozent günstiger. Ähnliche Entwicklungen, allerdings mit weniger starken Ausschlägen in den positiven wie in den negativen Bereich, zeigen die Daten für Frankfurt und Düsseldorf. In den etablierten Hamburger Spitzenlagen Harvestehude und Rotherbaum blieben die Quadratmeterpreise stabil fünfstellig. Auch in der Hafencity, die in den vergangenen zehn Jahren preislich zu den beiden Premiumlagen aufgeschlossen hat, wurden Wohnungen im Bestand nur unwesentlich günstiger verkauft. In Berlin sowie in Köln und Leipzig sind die Preise für Wohnraum im Bestand kaum gestiegen, sondern eher gesunken. Wobei Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vor allem im Süden des Leipziger Zentrums und in der Neustadt um mehr als zehn Prozent günstiger wurden. Ähnlich sieht es in Köln im Stadtteil Lindenthal aus. In Berlin gaben die Preise in den teuersten Lagen eher moderat nach. Ein Minus von 8,1 Prozent in Grunewald war der stärkste Ausreißer nach unten. München ist die große Ausnahme. Die Stadt ist die einzige Metropole, die sich im Ranking nicht unter den zehn Vierteln mit steigenden oder stabilen Preisen einreiht. Denn: In allen fünf Topvierteln der bayerischen Landeshauptstadt sind die Preise im Bestand gesunken. Das geringste Minus verzeichneten die Analysten mit 6,7 Prozent in der Maxvorstadt. In Neuhausen-Nymphenburg gaben die Preise um gut ein Zehntel nach, sodass hier der Quadratmeter Wohnraum „nur“ noch knapp unter 10.000 Euro kostet. Wer eine Deutschlandkarte erstellen würde, die verdeutlicht, in welchem Bundesland die Preise am häufigsten gesunken sind, gäbe es die meisten markierten Flecken in Bayern – namentlich in und um München. Reiner Braun vom Marktforschungsinstitut Empirica begründet das damit: „Hier sind die Preise in den Jahren vor der Zinswende zum Teil über die Schmerzgrenze vieler Käufer gestiegen.“ Nun seien die Preise wieder auf einem Niveau, das sich mehr Menschen leisten können. Seit der Zinswende vor knapp zwei Jahren werden kaum noch neue Häuser und Wohnungen fertiggestellt. Das führt laut Untersuchungen der Marktkenner auch dazu, dass die Durchschnittswerte leicht von Ausreißern in die eine oder andere Richtung verzerrt werden können. So sind im Leipziger Zentrum Neubauwohnungen seit Anfang 2022 um mehr als ein Viertel teurer geworden. Ähnlich steigen die Preise in Hamburg-Rotherbaum. Es ist das einzige Viertel in der Auswertung, in dem durchschnittlich mehr als 20.000 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau aufgerufen wurden. Auch in Berlin-Dahlem und -Grunewald gab es einige besonders teure Immobilien, durch die der Durchschnittspreis pro Quadratmeter um mehr als zehn Prozent angezogen hat. Auch wenn in einigen Vierteln und Kreisen die Preise gesunken sind, urteilt Von-Poll-Immobilien-Geschäftsführer Daniel Ritter: „Im Vergleich sind die Preise in sehr guten und nachgefragten Mikrolagen besonders stabil.“ Das gilt auch für die Nachfrageseite. „Durch das einbrechende Neubausegment rücken gepflegte, gut gelegene Bestandsbauten wieder verstärkt in den Fokus potenzieller Käufer“, sagt er. Jürgen Michael Schick vom gleichnamigen Berliner Immobilienunternehmen sagt: Die Stimmung am Markt habe sich seit Jahresbeginn stark aufgehellt. Das liege vor allem an den gesunkenen Zinsen. So ist es seiner Ansicht nach möglich, dass in guten Lagen die Preise für bereits bestehenden Wohnraum wieder etwas steigen werden. Das gelte ganz besonders, wenn neu gebaute Wohnungen und Häuser weiterhin kaum auf den Markt kämen. Schick warnt aber, alles zu verallgemeinern. „Viele potenzielle Käufer treibt vermehrt die Frage nach der Energieeffizienz um“, weiß er. Aus dem Immobilienmantra „Lage, Lage, Lage“ sei inzwischen „Lage, Lage, Energie“ geworden. Mehr: Die besten deutschen Städte für Immobilien-Käufer – und wo das Risiko am höchsten ist