Scout24-Chef: Tobias Hartmann sieht soziale Sprengkraft beim Wohnraummangel

Tobias Hartmann, Chef von Scout24, ist froh, keine Mietwohnung suchen zu müssen. „Ich wohne glücklicherweise im selbst genutzten Eigentum“, sagt er. Obwohl sein Unternehmen von der starken Nachfrage nach Mietwohnungen profitiert, spricht er sich für eine höhere Eigentumsquote in Deutschland aus. Im Interview mit dem Handelsblatt rechnet der Chef des MDax-Konzerns, zu dem das Immobilienportal Immoscout24 gehört, vor, wie teuer der Wohnraumangel für die Volkswirtschaft wirklich ist. Da das Thema sämtliche Bevölkerungsschichten betreffe, berge es zudem eine enorme „soziale Sprengkraft“. Hartmann plädiert deshalb für einen politischen Masterplan und skizziert, welche Maßnahmen nötig wären, um sowohl den Neubau anzukurbeln und so den Mietmarkt zu entlasten, aber auch, um Kaufen wieder attraktiver zu machen. Herr Hartmann, der Wohnungsmangel ist derzeit eines der größten sozialen Probleme in Deutschland. Wie stark hat sich die Nachfrage nach Mietwohnungen bei Immoscout24, dem größten Immobilienportal hierzulande, verändert?Sie hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. In Berlin manifestieren sich die Auswirkungen des Wohnungsmangels am prägnantesten. Auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin etwa mit 59 Quadratmetern kommen derzeit im Schnitt 400 Anfragen in kurzer Zeit, dann wird die Anzeige schon wieder offline gestellt. Wie verhält es sich im Vergleich mit Kaufanzeigen?Im Schnitt bekommt eine Mietanzeige mittlerweile 46 Mal so viele Anfragen wie eine Kaufanzeige in der Hauptstadt. Der Kaufmarkt zieht zwar mittlerweile wieder an, aber dennoch ist die Lage für Mieter derzeit prekär, und es gibt wenig Hoffnung auf strukturelle Besserung. Es fehlt an Angebot, und es wird zu wenig gebaut. Eines der großen Probleme ist das immer weiter sinkende Angebot an Sozialwohnungen. Wie kritisch sehen Sie diese Entwicklung in Ihren Zahlen?Sie ist dramatisch. 1990 gab es circa 2,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, die Zahl ist Ende 2023 auf 1,07 Millionen gesunken. Es fallen mehr Wohnungen aus der Sozialbindung, als neue gebaut werden. Im zweiten Quartal 2019 lag der Anteil an Wohnungsanzeigen mit einem Wohnberechtigungsschein in Berlin noch bei 8,3 Prozent. Heute liegt er bei 3,2 Prozent. Die Nachfrage hat sich dagegen mehr als verdreifacht. Der Umgang mit Sozialwohnungen ist ein großes Politikversagen. Bezahlbare Wohnungen sind entscheidend, um Fachkräfte wie Krankenpfleger oder Erzieher in Großstädten zu halten. Was bedeutet der Mangel für den Fachkräftebedarf der kommenden Jahre?Es gibt eine existierende Verbindung zwischen Wohnraum, Fachkräften und Wachstum. In Deutschland ist diese Beziehung gestört. Der Zusammenhang zwischen dem Wohnungsmangel – nicht nur von Sozialwohnungen – und den Folgen für die Gesamtwirtschaft wird meiner Ansicht nach noch viel zu wenig thematisiert. Ein zu geringes Wohnungsangebot ist am Ende eine riesige Wachstumsbremse für unsere Volkswirtschaft. Inwiefern?Wir haben mal für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ausgerechnet, was uns eine nicht zugezogene Fachkraft am Ende kostet. Der Schaden wegen 100.000 fehlender Wohnungen und der daraus entgangenen Wirtschaftsleistung dieser Fachkräfte über fünf Jahre liegt mittlerweile bei knapp 400 Milliarden Euro alleine. Auch wissen wir, dass wir in Wahrheit ein Vielfaches an zusätzlichen Fachkräften, also ein paar Hunderttausende, benötigen. Ich nenne das: die teure Wohnungslosigkeit. Welche soziale Sprengkraft hat der Wohnungsmangel Ihrer Meinung nach?Das Thema zieht sich schon jetzt durch alle Schichten. Es trifft die Akademikerfamilie in der Großstadt, die beispielsweise wegen einer Eigenbedarfskündigung in ein ganz anderes Viertel ziehen muss, mit Schul- und Kitawechsel der Kinder. Oder die Krankenschwester, die gar keine bezahlbare Wohnung mehr findet und entweder 1,5 Stunden in die Stadt pendeln muss oder sich im Umland einen neuen Job sucht. Werden wir über kurz oder lang New Yorker oder Londoner Verhältnisse bekommen?Es gibt aus meiner Sicht zwei entscheidende Unterschiede. Zum einen ist die Eigentümerquote in den Ländern viel höher. Es gibt also keine breite Mitte der Gesellschaft, die auf einen funktionierenden Mietmarkt angewiesen ist. Zum anderen wohnt man dann zu sehr hohen Kosten mitten in New York City und nicht in München. Nichts gegen München, es lässt sich hier sehr gut leben, aber es ist eben nicht das Zentrum der westlichen Welt, auch wenn die Mieten einem das Gefühl geben. Was ich sagen will: Wir sind noch nicht da, es gibt länderspezifische Unterschiede, aber wir sollten auch alles tun, damit wir da nicht hinkommen. Was müsste Ihrer Meinung nach passieren, um des Wohnungsmangels Herr zu werden?Wir brauchen eine Kombination aus kurzfristigen und langfristigen Impulsen aus der Immobilienpolitik – einen echten Masterplan! Sowohl, um den Neubau anzukurbeln und so den Mietmarkt zu entlasten, aber auch, um Kaufen wieder attraktiver zu machen. Was meinen Sie damit konkret?Neubau muss auf allen Ebenen einfacher werden. Von den Bauvorschriften bis hin zu den Genehmigungsverfahren. Dabei brauchen wir langfristig klare Regeln, die viele Jahre Bestand haben. Die permanente Unsicherheit, ob die Vorgaben von heute morgen noch gelten, ist ein riesiges Problem. Darüber hinaus müssen wir die Einstiegshürden für den Eigenheimkauf massiv senken, Stichwort Grunderwerbsteuer. In Deutschland haben wir im Gegensatz zu vielen anderen Ländern am Anfang sehr hohe Steuern bei dem Erwerb zu bezahlen, danach aber vergleichsweise geringe Kosten bei der Grundsteuer. Was schlagen Sie alternativ vor?Hier plädiere ich dafür, die Anfangskosten deutlich zu senken und dafür die laufenden Abgaben zu erhöhen. So bleiben dem Staat am Ende ähnliche Einnahmen, aber die Anfangshürde für Käufer ist niedriger. Und es braucht eine staatliche Förderung für den Erstkauf einer Immobilie zur Selbstnutzung. Da könnte man zum Beispiel über zinsfreie Darlehen in Höhe von 150.000 Euro oder Ähnlichem nachdenken. Insgesamt muss die Eigentumsquote bei uns einfach nach oben gehen. Wir stehen hier am Schluss im europäischen Umfeld. Schaut man auf Ihre Halbjahreszahlen, dann sind Sie einer der großen Profiteure des Wohnungsmangels. Im zweiten Quartal ist die Anzahl der zahlenden Privatkunden bei Ihnen um 27,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. Schaden Sie nicht Ihrem Geschäft und Ihren Aktionären, wenn Sie eine Entspannung am Wohnungsmarkt fordern?Dem muss ich entschieden widersprechen. Wir haben keinerlei Interesse an einem dysfunktionalen Immobilienmarkt. Wenn es kaum mehr Umzüge gibt, die wenigen Wohnungsinserate völlig überrannt werden und es nicht genug Wohnraum gibt, dann hat das große soziale und volkswirtschaftliche Folgen, wie bereits skizziert. Die Folgen einer solchen Entwicklung schaden uns langfristig viel mehr, als dass wir kurzfristig mehr Nachfrage nach unseren Mieter-Plus-Abos haben. Schaut man auf den Aktienkurs, kann man einen anderen Eindruck bekommen. Er hat gerade erst den bisherigen Rekord von Oktober 2020 geknackt und notiert bei fast 80 Euro. Das muss Sie doch freuen?Natürlich freut uns ein starker Aktienkurs. Man muss die Kursentwicklung aber in einen größeren Kontext setzen. Die Scout24 SE erzielt seit Jahren gute Ergebnisse und steht für Stabilität. Den letzten deutlichen Anstieg gab es allerdings erst nach Ihren starken Halbjahreszahlen Anfang August.Wir haben auch in den Boom-Jahren des Immobilienmarkts gezeigt, dass unser Geschäftsmodell funktioniert, und sind auch damals insgesamt auf einem ähnlichen Niveau gewachsen. Wir haben in den vergangenen Jahren 300 Millionen Euro in die Weiterentwicklung unserer Plattform investiert und bieten Lösungen für jedes Marktumfeld. Wir wissen, dass wir sowohl den Profis, also den Maklern, als auch den Privatkunden einen echten Mehrwert liefern und zumindest etwas mehr Transparenz in einen sehr undurchsichtigen Markt bringen. Wenn man sich im Markt umhört, dann gibt es sowohl von Maklern als auch von Privatkunden Kritik an Ihren hohen Gebühren.Lassen Sie uns einmal die Fakten ansehen. Wenn Sie bei uns ein Mieter-Plus-Abo abschließen, dann bleiben Sie im Schnitt ein halbes Jahr dabei, das sind ca. 120 Euro insgesamt, und danach haben Sie gute Chancen, eine neue Wohnung gefunden zu haben. Alternativ könnten Sie einen Makler beauftragen, für Sie eine Wohnung zu finden, da müssen sie zwei Nettokaltmieten Courtage bezahlen. Je nach Situation haben Nutzer somit eine gute Alternative. Und die Makler?Die Makler zahlen bei uns im Schnitt 1.000 Euro pro Monat, das sind 12.000 Euro im Jahr. Das Geld haben Sie als Makler mit dem Verkauf von einer Wohnung bereits reinverdient. Außerdem haben sie bei uns das größte Einfallstor, um potenzielle Käufer für all ihre Objekte zu finden, und können zahlreiche digitale Produkte wie unsere Immobilienbewertung nutzen. Und das als Abonnement für das ganze Jahr. Da bieten wir schon richtig viel an. Wohnen Sie denn selbst noch zur Miete, oder haben Sie den Sprung ins Eigenheim schon geschafft?Ich wohne glücklicherweise im selbst genutzten Eigentum und bin sehr froh, in diesen Zeiten nicht auf der Suche nach einer Mietwohnung sein zu müssen. Herr Hartmann, vielen Dank für das Interview. Mehr: Kommt jetzt die Trendwende am Immobilienmarkt? Diese Prognose geben die Experten bis 2025. Erstpublikation: 13.10.2024, 16:16 Uhr.