Immobilien: Warum Wohnen auf Zeit trotz hoher Preise gut ankommt

Neue Wohnmodelle liegen im Trend: Sie heißen Co-Living, Boarding Houses oder Serviced Apartments. Trotz unterschiedlicher Bezeichnungen ist das Geschäftsmodell der Unternehmen dahinter fast überall gleich. Die Häuser bieten voll ausgestattete Apartments für vorübergehendes Wohnen. Der Trend kommt aus den USA. Ebenso die großen Player, die diese Wohnformen anbieten. Das Unternehmen Quarters beispielsweise hat 193 Standorte weltweit, einige auch in Deutschland. Nationale Anbieter wie The Base in Berlin konzentrieren sich vor allem auf deutsche Großstädte. Gerade dort wird Co-Living immer populärer. „Nach den Coronajahren sehen wir einen großen Boom. Der Markt entwickelt sich dynamisch“, sagt Sören Gröbel, Research-Experte beim internationalen Immobilienberater Jones, Lang, Lasalle (JLL). Der Trend zum Wohnen auf Zeit abseits von Hotels und ohne nervige Wohnungssuche zur Zwischenmiete gewinnt seit Jahren an Bedeutung. Allein in den Jahren von 2020 bis 2022 flossen in Europa etwa 1,2 Milliarden Euro in den Bau entsprechender Häuser, Tendenz steigend. Das hat eine gemeinsame Studie des Urban Land Institute (ULI) und von Jones, Lang, Lasalle (JLL), einem US-amerikanischen Dienstleister im Immobilienbereich, ergeben. Einer der Hauptgründe für den wachsenden Markt ist die zunehmende Wohnungsknappheit. „Die Zielgruppe konnte sich vorher am klassischen Wohnungsmarkt bedienen; jetzt werden dort viel weniger Wohnungen angeboten“, sagt Sören Gröbel. Der Großteil der Buchungen kommt von Firmen, die für neue oder temporäre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eine Unterkunft suchen. Gleich gegenüber von The Base im Münchener Norden liegt das Werk von BMW. Mieter sind der Branche zufolge auch oft Berufstätige, die mit ihren Laptops an wechselnden Orten weltweit arbeiten, sogenannte „digitale Nomaden“, oder junge Erwachsene, die neu in einer Großstadt sind und nach Gemeinschaft suchen. Sogar finanziell gut aufgestellte Studentinnen und Studenten gehören mehr und mehr zur Klientel. Die Preise beginnen in München bei 1299 Euro im Monat. In Berlin sind es 949 Euro. „In München ist der Wohnungsmarkt viel angespannter als in Berlin“, begründet The-Base-Chef Färber den Preisunterschied von rund 30 Prozent. Enthalten sind in den Preisen eine sogenannte All-inclusive-Gebühr, die mehr enthält als die herkömmliche Warmmiete einer Wohnung. Neben Heizung und Wasser sind auch die Kosten für WLAN, Zimmerreinigung, hauseigene Fitness-Studios und etwa 20 Gemeinschaftsabende pro Monat im Aufenthaltsbereich enthalten. „Zudem stehen in jedem Apartment Möbel für etwa 10.000 Euro“, sagt Färber. Auf dem Portal wg-gesucht.de beispielsweise wurden zuletzt Ein-Zimmer-Apartments in München für ähnliche Preise wie im Co-Living angeboten, teils sogar teurer. Wer in Ruhe ankommen oder womöglich nur ein Gastsemester in der Stadt absolvieren will, dürfte sich deshalb bei entsprechenden finanziellen Möglichkeiten auch mit Co-Living-Apartments befassen. Bei den Kommunen stoßen die neuen Apartmenthäuser nicht nur auf Zustimmung. Denn Preise von etwa 50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche übersteigen selbst in teuren deutschen Großstädten das Mietniveau deutlich. „Die Kommunen prüfen solche Vorhaben deshalb genau und bewerten sehr unterschiedlich“, beobachtet JLL-Experte Gröbel. Hinzu kommt die nicht immer einfache Einordnung zwischen Wohn- und Gewerbeklassifizierung. Die Frage lautet: Wird beim Co-Living eine Wohnung oder ein Hotelzimmer angeboten? Da sind sich Anbieter und Kommunen oft nicht einig. Nach Meinung der Anbieter gehören sie zu keiner der beiden Kategorien, da sie Anmietungen für mehrere Monate anbieten. Also länger als bei einem gewöhnlichen Hotelaufenthalt, aber kürzer als die Mietdauer einer Wohnung. Bei The Base in München kann ein Apartment beispielsweise drei Monate gemietet werden, anderswo sind es sechs Monate. Anschließend kann ein weiterer Vertrag abgeschlossen werden; die Mieter müssen aber in ein anderes Apartment umziehen. Rund 30 Prozent der Mieter bei The Base in München und Berlin verlängern nach dem ersten Vertrag, sagt Gründer Florian Färber. Wegen der großen Nachfrage expandieren Anbieter wie The Base. Erst im vergangenen April hat das vor einem Jahr in Berlin gegründete Unternehmen sein erstes Haus in München eröffnet. Die 133 möblierten Apartments plus 21 Hotelzimmer, die ebenfalls angeboten werden, sind seither zwischen 93 und 98 Prozent ausgebucht, berichtet Chef und Gründer Florian Färber. Dass die Nachfrage nach dieser Wohnform in den kommenden Jahren weiter zunehmen dürfte, ist bei Experten unbestritten. Einer Umfrage des US-Anbieters Apartment List zufolge wollen 12,3 Prozent der amerikanischen Millennials ein Leben lang zur Miete wohnen. Deren Einstellung zur persönlichen Wohnsituation kann sich zwar ändern, wenn die Lebensumstände wechseln. Im Moment dominiert bei den Jahrgängen der frühen 80er- und späten 90er-Jahre, der Generation Y, jedoch die Angst vor hohen Schulden in wirtschaftlich unsicheren Zeiten sowie vor den sehr teuren Kaufpreisen. Zudem wächst die Zahl der Pendler und der digitalen Nomaden, die auf der ganzen Welt zu Hause sind. Nach Schätzungen von Apartment List soll die Zahl bis ins Jahr 2035 auf rund eine Milliarde Menschen weltweit steigen. The-Base-Gründer Färber plant deshalb rund 1200 Apartments an fünf neuen Standorten in den nächsten Jahren in Berlin und München. Dabei soll erneut leer stehender Büroraum in Co-Living-Gebäude umgebaut werden. Office-Conversion, so die Bezeichnung für die Umgestaltung in die Jahre gekommener und deshalb schwer vermietbarer Objekte, ist in vielen Städten ein großes Thema. Seit der Coronapandemie ist der Leerstand hoch, bundesweit erreichte der Büromarkt laut dem Immobilienberater Colliers mit mehr als zwei Millionen Quadratmetern Fläche im vergangenen Jahr einen Höchststand. Viele Besitzer von Bürogebäuden dürften sich deshalb das Angebot eines Co-Living-Anbieters genau ansehen. Mehr: Neue Wertverluste? Was ein großer Immobilienfonds 2025 erwartet