Immobilien: Wohneigentum bleibt trotz Förderprogrammen für viele ein Traum

Bei Koalitionsverhandlungen von Schwarz-Rot wird das Thema „Bauen und Wohnen“ eine wichtige Rolle spielen. Union und SPD wollen den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Dabei geht es neben der Versorgung mit Wohnraum auch um Vermögensbildung und Alterssicherung. „Wir unterstützen vor allem Familien, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen“, heißt es im Wahlprogramm von CDU und CSU. Die SPD verspricht: „Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Auch hier packen wir an.“ Der Bund unterstützte den Kauf von Wohneigentum durch Selbstnutzer jüngst vor allem über Zinsverbilligungsprogramme der staatlichen Förderbank KfW. Daran dürfte sich auch mit einer schwarz-roten Regierung nichts ändern. Die Union will die Programme zwar „neu ausrichten“, aber beibehalten. Die SPD erklärte, Programme „verstetigen und ausbauen“ zu wollen. Doch was bewirken diese Förderprogramme wirklich? Der Effekt ist überschaubar, zeigen Handelsblatt-Recherchen: Private Selbstnutzer haben 2024 über die vier einschlägigen KfW-Förderprogramme nur den Bau oder Erwerb von gut 11.500 Wohneinheiten angestoßen. Das auf die Immobilienbranche spezialisierte Pestel-Institut geht davon aus, dass im vergangenen Jahr insgesamt rund 310.000 Haushalte erstmals Wohneigentum gebildet haben – sei es durch Neubau, Erwerb von bestehenden Objekten oder auch durch Erbe und Schenkung von Immobilien. „Die staatlichen KfW-Programme haben daran nur einen geringen Anteil“, sagt Pestel-Chef Matthias Günther. „Die Programme sind falsch konzipiert.“ » Lesen Sie auch: Wie der deutsche Staat Bürgern den Zugang zu Wohneigentum erleichtern könnte Auch Kai Warnecke, Präsident der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund, kritisiert die aktuellen Wohneigentumsförderprogramme der Ampelregierung: „Strenge energetische Auflagen, hohe Eigenkapitalanforderungen und niedrige Förderhöchstbeträge machen den Immobilienerwerb für viele Haushalte unerschwinglich.“ Hier die Programme und Zahlen im Überblick. Das KfW-Programm läuft seit Juni 2023 und steht Familien sowie Alleinerziehenden mit mindestens einem minderjährigen Kind zu. Über zinsverbilligte Kredite wird der Neubau und der Ersterwerb selbst genutzter und klimafreundlicher Wohngebäude und Eigentumswohnungen gefördert. 2024 wurden laut KfW-Förderreport Zusagen für 4853 Wohneinheiten erteilt. Das Fördervolumen, also die Haushaltsmittel, die zur Zinsverbilligung genutzt werden, lag bei 915,4 Millionen Euro. Im Schnitt wurden also etwa 188.000 Euro pro Zusage bewilligt. 2023 wurde über das Programm der Bau von 1675 Wohneinheiten gefördert. Das Fördervolumen lag bei 305 Millionen Euro. Drei Monate länger, also seit März 2023, läuft das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Wie bei dem Programm „Wohneigentum für Familien“ wird hier über zinsverbilligte Darlehen der Neubau und der Ersterwerb von klimafreundlichem und energieeffizientem Wohnraum unterstützt. Anders als beim Wohneigentumsprogramm für Familien können auch Einzelpersonen Kredite beantragen. Der Zinssatz ist dafür in der Regel weniger günstig als beim Wohneigentumsprogramm für Familien. Im vergangenen Jahr wurden so 5768 Wohneinheiten privater Bauherren gefördert. Die Förderzusagen beliefen sich auf 618,3 Millionen Euro. Im Schnitt wurden also annähernd 107.000 Euro pro Zusage bewilligt. 2023 war das Interesse größer. Erteilt wurden Zusagen für 8604 Wohneinheiten in Höhe von 927 Millionen Euro. Das Programm ist nicht nur für Selbstnutzer gedacht. Auch Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche sowie Kommunen können Förderanträge stellen. Unterstützt wurde auf diese Weise 2024 der Bau von 41.328 Wohneinheiten. Ob es sich dabei um Miet- oder Eigentumswohnungen handelt, ist aus den Zahlen nicht ersichtlich. Das Fördervolumen lag bei 4,8 Milliarden Euro. Wieder ausschließlich an Familien mit minderjährigen Kindern richtet sich das Programm „Jung kauft Alt“. Gestartet am 3. September 2024, soll es den Kauf sanierungsbedürftiger Ein- oder Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser oder auch Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung erleichtern. Die Förderung erfolgt mittels zinsverbilligter KfW-Kredite. Damit verbunden ist die Auflage, eine energetische Sanierung durchzuführen. Deswegen kann „Jung kauft Alt“ auch mit weiteren Programmen der Sanierungsförderung kombiniert werden. Zwischen September und Dezember 2024 wurden laut KfW-Förderreport Zusagen für 234 Einheiten erteilt. Das Fördervolumen belief sich auf 26,3 Millionen Euro. Im Schnitt wurden also etwa 112.000 Euro pro Zusage bewilligt. Das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN), das vor allem auf eine flächeneffiziente und kompakte Bauweise setzt, wurde erst im Oktober 2024 eingeführt. Es richtet sich an private Bauherren zur Selbstnutzung, aber auch beispielsweise an Unternehmen, die Mehrfamilienhäuser bauen wollen. Auch der Kauf neuer Gebäude, die bereits gebaut wurden und die Vorgaben erfüllen, kann gefördert werden. Bis Jahresende wurden Förderzusagen für 676 Wohneinheiten gegeben, das Zusagevolumen liegt laut KfW-Förderreport bei 64,7 Millionen Euro. Eine Unterteilung in Selbstnutzer und Vermieter nimmt die KfW nicht vor. Bislang sind die Fallzahlen aber ohnehin sehr gering. » Lesen Sie auch: Schnell KfW-Fördermittel für den Hausbau sichern? Diese Programme laufen noch Dass die KfW-Programme von privaten Selbstnutzern nur wenig in Anspruch genommen werden, sehen Kritiker als Bestätigung. Sie monieren, dass hohe energetische Auflagen und Eigenkapitalanforderungen vielen Haushalten den Zugang erschweren. Zudem seien die energetischen Auflagen mit Zusatzkosten verbunden, die die gewährte Förderung quasi wieder auffressen. Dadurch bieten die Programme keine wirkliche finanzielle Entlastung. Das zeigt auch eine jüngst veröffentlichte Analyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica für die Landesbausparkassen. Empirica hat zudem einen Vergleich mit dem früheren – ebenfalls nicht unumstrittenen – Baukindergeld vorgenommen. Demnach wurde dieses jahresdurchschnittlich etwa von rund 87.500 Familien für den Erwerb einer bestehenden Immobilie und von knapp 44.000 für ein Bauvorhaben genutzt. Insgesamt, das zeigen auch Zahlen der KfW, hat von 2018 bis 2020 das Baukindergeld 427.000 Menschen in die eigenen vier Wände verholfen. Die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund fordert, die Förderung künftig nicht an hohe energetische Standards zu knüpfen. Zudem müsse gezielt die Eigenkapitalhürde gesenkt werden, etwa durch eigenkapitalersetzende Darlehen oder eine Senkung der Grunderwerbsteuer, um mehr Haushalten den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen. Aufgrund der hohen Anforderungen an die Förderprogramme der Bundesregierung bleibt die klassische KfW-Förderung mit einem Fördervolumen von 5,3 Milliarden Euro und 58.397 bewilligten Zusagen für 61.880 Wohnungen in 2024 das mit Abstand bedeutendste Programm. Dieses stellt als einziges Förderprogramm keine energetischen Zusatzanforderungen, stellen die Landesbausparkassen fest. Die Zinsen für diesen klassischen KfW-Kredit liegen allerdings kaum unter den Marktzinsen, manchmal sogar darüber. Der Höchstbetrag für diesen Kredit liegt bei 100.000 Euro, er kann zusätzlich zu den anderen Förderprogrammen gewährt werden. Dass dieses Programm besser in Anspruch genommen wird, wertet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) als Beleg dafür, dass die von der Regierung aufgelegten Förderprogramme keine Wohneigentumsprogramme im primären Sinn sind, sondern den Klimaschutz in den Vordergrund stellen. Die neue Bundesregierung müsste sich also eine Neuausrichtung der Förderprogramme vornehmen, wenn mehr private Selbstnutzer Wohneigentum erwerben sollen. Im europäischen Vergleich hat Deutschland Nachholbedarf. Deutschland ist bislang Mieterland. In keinem anderen EU-Land wohnen weniger Angehörige eines Haushalts in Eigentum als in der Bundesrepublik. Laut Pestel-Institut müsse es Ziel einer staatlichen Offensive sein, dass pro Jahr 500.000 Haushalte in die Lage versetzt werden, sich zum ersten Mal Wohneigentum zur Selbstnutzung anzuschaffen. Mehr: Der Handelsblatt-Koalitionsvertrag: Was jetzt passieren muss – egal, wer Kanzler wird