Immobilienfinanzierung mit Crowdinvesting: Voll ins Risiko
Die Maklerfirma steigt bei Crowdinvesting ein.
Foto: picture alliance / ZBDüsseldorf. Wer hierzulande eine hochwertige Wohnimmobilie sucht, stößt fast zwangsläufig auf Engel & Völkers (E&V). Das Maklerunternehmen ist daher vielen Deutschen als einer der renommiertesten bankenunabhängigen Immobilienvermittler ein Begriff. Dass jetzt ein so bekannter Name ins Geschäft mit kleinem Privatgeld für große Immobilienprojekte einsteigt, ist ein Paukenschlag. Damit tritt das sogenannte Crowdinvesting für Immobilien aus seinem Nischendasein heraus. Sicherer wird die Anlegerform für Kleinanleger damit aber nicht.
Immer mehr Privatpersonen interessieren sich für die Onlineplattformen, die Geld beim Investoren-Schwarm einwerben und dann an Bauträger vergeben. Rund 40 Millionen Euro sammelte diese noch junge Branche 2016 ein und verdoppelte damit ihren Umsatz gegenüber dem Vorjahr. Im laufenden Jahr geht es noch rasanter weiter: In den ersten beiden Monaten wurde bereits die Hälfte des Vorjahresvolumens erreicht. „Crowdinvesting für Immobilien ist der Wachstumstreiber im deutschen Crowdinvesting-Markt“, urteilt daher das Brancheninformationsportal Crowdfunding.de.
Für viele Anleger scheinen die Angebote der Crowdinvesting-Portale in Zeiten von Niedrigzinsen attraktiv zu sein: Sie haben die Schwarmgelder für Immobilien dem Informationsportal Crowdfunding.de zufolge im Schnitt zu sechs Prozent eingesammelt. Ein über das Grundbuch erstrangig abgesichertes Immobiliendarlehen dürfte für die Entwickler aber schon für ein bis zwei Prozent zu haben sein. Die gezahlten Zinsen sollten Anlegern daher bewusst machen, dass sie erhöhte Risiken eingehen.
Marktführer ist bislang Exporo. Die Firma steuerte 2016 gut die Hälfte des Umsatzes bei und veröffentlicht auch in diesem Jahr im Wochentakt neue Angebote. Aber der neue Herausforderer E&V Capital spuckt schon große Töne: „Zusammen mit unserem Partner Kapilendo haben wir eine Plattform geschaffen, die das Crowdinvesting im Immobilienbereich auf ein ganz neues Level hebt“, tönt Vorstand Robin Frenzel. Die E&V Capital wurde 2009 von der E&V AG gegründet, doch weder diese noch E&V-AG-Vorstandschef Christian Völkers sind an der Capital beteiligt. Sie ist Lizenznehmerin der Marken. So könne sie die Kompetenzen der E&V-Gruppe nutzen, „ohne in ihren unternehmerischen Entscheidungen eingeschränkt zu sein“, stellt die Lizenzgeberin klar.
Auch Christoph Grätz, Chef und Mitbegründer des E&V-Capital-Partners Kapilendo, ist nicht kleinlaut: „Mit der Bündelung unserer beiden Kompetenzen streben wir die Marktführerschaft im Bereich Immobilien-Crowdinvesting an.“ Kapilendo sammelt bisher Schwarmgelder für verschiedene Branchen ein, etwa für einen Spezialbaumaschinenhersteller.
Exporo-Vorstand Julian Oertzen nimmt die großspurigen Ankündigungen gelassen: „Man muss poltern, um gehört zu werden.“ Exporo selbst will ab Sommer höhere Tranchen anbieten als bisher. Vorstandschef Simon Brunke kündigte beim Branchentreff „Sachwerte-Kolloquium“ in München an, dies würden dann keine Nachrangdarlehen sein. Exporo spiele mit dem Gedanken, Gelder für prospektpflichtige Anleihen einzuwerben. Aktuell dürfen ohne einen von der Finanzaufsicht Bafin genehmigten Prospekt pro Person maximal 10 000 Euro und pro Projekt höchstens 2,5 Millionen Euro eingesammelt werden.
Noch muss die Branche aber um Vertrauen werben: Eine Allensbach-Umfrage unter 1.441 Bundesbürgern im Auftrag von Exporo-Konkurrent iFunded hat ergeben, dass sich drei Prozent der Befragten inzwischen gut und zehn Prozent vielleicht vorstellen können, im Schwarm Immobilien zu finanzieren. Von denen, die vielleicht investieren würden, habe allerdings gut die Hälfte Zweifel an der Seriosität der Verantwortlichen. 54 Prozent der Befragten lehnen das neue Finanzinstrument sogar ganz ab. „Die Vorbehalte sind in erster Linie auf Unkenntnis zurückzuführen“, sagt Thomas Petersen, Projektleiter bei Allensbach. Als erster Schritt müsse also das Misstrauen beseitigt werden.
Kürzlich war jedoch Misstrauen durchaus angebracht, als ein Insolvenzantrag gegen Valerum Invest gestellt wurde. Anlegerschützer sahen Schwarmgelder im Potsdamer Projekt „Neu Fahrland“ des Entwicklers EBV Grundbesitz im Feuer. Das Geld eingesammelt hatte Exporo. Der Insolvenzantrag ist vom Tisch. Valerum habe EBV nur zum Vertrieb beraten, sagt EBV-Geschäftsführer Stephan Praus: „Für das Geld der Anleger besteht keine Gefahr.“
Es wäre dennoch fahrlässig zu glauben, dass die Verlustgefahr für alle Angebote gebannt ist. In der Regel handelt es sich um Nachrangdarlehen. Immobilienprofis nennen solches Geld Mezzanine-Kapital. Für große Projekte wird es bei Mezzanine-Fonds eingeworben. Bei den Crowd-Projekten zahlt der Entwickler Zinsen an den Anleger und Gebühren an die Vermittlungsplattform. Mezzanine-Kapital von Fonds ist teurer.
Die Bank geht vor
Floppt die Investition, werden zuerst die erstrangigen Ansprüche der Banken befriedigt. Der Schwarm muss nehmen, was übrig bleibt. Stefan Klaile, Vorstand der Xolaris KVAG, eines Servicepartners für Anbieter geschlossener Fonds, machte es sich einfach und plädierte in München für die Eigenverantwortung der Crowdinvesting-Anleger: Wer ein Nachrangdarlehen zur Verfügung stelle, solle nicht weinen, wenn das Projekt schiefgeht und er Geld verliert.
Crowdinvestor-Plattformen wie etwa Zinsbaustein.de verkaufen ihre Arbeit gerne als Beitrag zur Demokratisierung des Anlegens in Immobilien, weil sich so auch Kleinanleger Renditen aus Beton und Steinen kaufen können. „Anleger sollten sich keinen Gefühlsduseleien hingeben. Es geht um Geschäfte und nichts anderes. Deshalb sollten sie die Hinweise auf einen möglichen Totalverlust ihres Geldes ernst nehmen“, sagt Stefan Loipfinger, der Immobilienanlagen analysiert.
Zurzeit werden überwiegend Wohnungsprojekte angeboten. Die Bauträger zahlen das Schwarmgeld häufig früher als versprochen zurück. „Momentan gehen wir zwar davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin zunehmen wird. Sollte sich dies wider Erwarten ändern, können wir unsere Wirtschaftlichkeitsberechnungen aber problemlos dem Markt anpassen“, ist Frank Noé, Mitbegründer der Vermittlungsplattform Zinsbaustein.de, überzeugt. Loipfinger ist skeptisch: „Wenn der Immobilienboom zu Ende ist, werden Entwickler ihre Wohnungen weniger schnell oder mit Abschlägen verkaufen.“ Dann drohen den Anlegern Verluste.
Exporo-Vorstand Julian Oertzen nimmt die großspurigen Ankündigungen gelassen: „Man muss poltern, um gehört zu werden.“ Exporo selbst will ab Sommer höhere Tranchen anbieten als bisher. Vorstandschef Simon Brunke kündigte beim Branchentreff „Sachwerte-Kolloquium“ in München an, dies würden dann keine Nachrangdarlehen sein. Exporo spiele mit dem Gedanken, Gelder für prospektpflichtige Anleihen einzuwerben. Aktuell dürfen ohne einen von der Finanzaufsicht Bafin genehmigten Prospekt pro Person maximal 10.000 Euro und pro Projekt höchstens 2,5 Millionen Euro eingesammelt werden.