Streitfall des Tages: Wenn der Hauskauf im letzten Moment scheitert

Die passende Immobilie zu finden, kann sehr schwierig sein. Noch aufwändiger ist es den Kauf vorzubereiten. Welche Rechte Immobilieninteressenten haben, wenn der Verkäufer das Geschäft im letzten Moment platzen lässt.

20.01.2012 - 11:42 Uhr

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In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Foto: Handelsblatt

Der Fall

Über ein Jahr haben ein Professor aus Berlin und seine Frau die richtige Immobilie gesucht. Dann, als sie selbst schon nicht mehr daran glaubten, fanden sie das Haus in Berlin-Kladow: 180 Quadratmeter, Baujahr 1976. Kaufpreis: 440.000 Euro. „Wir wussten beide sofort, dass das unser Traumhaus ist“, sagt der Professor.

Dieses Gefühl blieb auch beim zweiten Besuch. Und mit jedem Telefonat mit dem Verkäufer, einer Erbengemeinschaft, war sich das Paar sicherer, den richtigen Schritt zu gehen. Allerdings, so weiß der Professor, sind Immobilien aus den 1970er-Jahren häufig durch Chemikalien belastet. Darum sprach er das Thema bei der Erbengemeinschaft an: Tatsächlich gab es bereits ein Gutachten dazu.

Weil der Berliner mit seiner Frau eine zweijährigen Tochter hat, wollte er auf Nummer Sicher gehen: „Wir wollten ausschließen, dass die Kleine durch Chemikalien im Haus geschädigt wird“, sagt er. Und biss sich zwei Tage durch das Gutachten, so lange, bis er jede Zahl verstand. Danach wurden weiter Papiere zwischen der Erbengemeinschaft und den potenziellen Käufern getauscht, man telefonierte und mailte.

Der Professor holte eine mündliche Finanzierungszusage seiner Bank ein. Schließlich trafen sich die Erben und das Käuferpaar, es gab Kaffee und Kuchen, auf beiden Seiten schien alles bestens zu sein. „Auch der Preis war eigentlich klar“, sagt der Berliner.

Doch als die Erbengemeinschaft ihm den Zuschlag geben sollte, stockte das Gespräch. Man bräuchte 14 Tage Bedenkzeit, sagten die Verkäufer. Als zwei Wochen um waren, erhielt der Professor lediglich eine kurze Nachricht: Ein Erbe habe sich entschlossen, das Haus selbst zu kaufen und die anderen auszuzahlen. „Wir waren verliebt in dieses Haus“, sagt der Berliner. „Und wir haben viel Zeit investiert. Doch es hat nicht geklappt, und letztendlich wissen wir nicht, warum es nicht zum Verkauf kam.“

Seine Vermutung: Die Erben wollten einen realistischen Markttest machen, und so günstig herausfinden, wie hoch der echte Wert des Hauses liegt.

Die wichtigsten Urteile über Schrottimmobilien

Überhöhte Provisionen

Urteil zugunsten der Immobilienkäufer. Es geht um Provisionen. Im dem entschiedenen Fall wurde ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86 Prozent der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Es wurde dann aber in Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15 Prozent Provision erhalten haben. Im Urteil heißt es, dass hier dann eine arglistige Täuschung vorliegt. Die Folge: Der Erwerber kann eine Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts wegen Falschaufklärung verlangen. Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08)

Erleichterte Beweisführung

Ebenfalls ein Urteil zugunsten der Käufer. Die Richter erleichtern hier die Beweisführung. Denn im Urteil heißt es, dass immer dann von einem konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers ausgegangen werden kann, wenn nur eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für sie tätigen Vermittler vorliegt. Es kommt dabei eben nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Der Bank werden die Fehler der Vermittler dann einfach zugerechnet, und sie muss dafür gerade stehen. (Urteil vom 21.09.2010, Az. XI ZR 232/09)

Unzulässige Wartezeit

Auch hier profitieren die Käufer. Es geht um zu lange Annahmefristen. Mehrmonatige Annahmefristen sind nach diesem Urteil unzulässig. Und das hat weit reichende Konsequenzen wohl auch für bereits längst abgeschlossene Verträge. Liegen zwischen Angebot des Käufers und Annahme des Verkäufers mehr als vier Wochen, geht die Annahme des Käufers ins Leere. Ein Vertrag kommt nicht zustande. Alles kann dann wieder rückabgewickelt werden, und der Käufer ist die Schrottimmobilie los. Denn der fehlende Vertragsschluss lässt sich auch nicht durch spätere Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsschreibung heilen. Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.06.2010, Az. V ZR 85/09):

Vollmacht anfechten

Auch hier können Anleger das Schrottimmobilien-Geschäft rückgängig machen. Es geht diesmal um die von den Kunden erteilten Vollmachten. Diese verstoßen gegen das zwischenzeitig abgeschaffte Rechtsberatungsgesetz (jetzt: Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Folge ist, dass nicht nur die Vollmacht, sondern damit auch die abgeschlossenen Verträge ungültig sind. Betroffen sind die so genannten "Treuhandfälle". Der Kunde unterschrieb hier nicht selbst den Darlehens- und Kaufvertrag, sondern ein bevollmächtigter Treuhänder/Geschäftsbesorger. Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.04.2004, Az. XI ZR 171/03, XI ZR 164/03)

Unzulässige Zwangsvollstreckung

In diesem Urteil wurde eine Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer für unzulässig erklärt. Denn die Bank hatte keinen Anspruch aus dem Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie. Grund: Die Bank hat „institutionell“ mit den Verkäufern der Immobilie zusammengearbeitet. Und für die Bank sei erkennbar gewesen, dass der Vermittler die Käufer falsch über die Höhe der Miete aufgeklärt habe. Bei richtiger Aufklärung hätte das Ehepaar nicht gekauft oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05)

Erfindungsreiche Vermittler

Auch hier kann ein Schrottimmobilien-Geschäft wieder rückgängig gemacht werden. Denn die Falschaussagen eines Vermittlers wurden unmittelbar ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet. Von der Bank wurde nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Die Bank hätte prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist. Landesgericht Berlin (Urteil vom 25.06.2010, Az. 4 O 424/09)

Was ein Verkehrswertgutachten kostet

„Das ist gut möglich“, sagt Reiner Braun aus dem Vorstand von Empirica, einem unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen in Berlin. Schließlich koste ein offizielles Gutachten richtig Geld. Nach Auskunft des Verbandes privater Bauherren (VPB) sind Gutachter seit einigen Jahren frei in der Gestaltung ihrer Honorare für ein Wertgutachten.

Dabei spielt in der Regel eine Rolle, welchen Wert die Immobilie hat, aber auch, ob es besonders schwierig ist, den Wert festzustellen. „Erbau, Wegerechte oder ein Reparaturrückstau machen es häufig schwieriger, den Wert einer Immobilie zu schätzen“, sagt Ulrich Schiffler, Diplom-Ingenieur und VPB-Bausachverständiger aus Bremen. Ein Gutachten für ein Haus, das 440.000 Euro wert ist, liege leicht bei 2.500 Euro bis 3.000 Euro.

Die Relevanz

Eine Immobilie zum Kauf anzubieten, und zu schauen, was Interessenten bereit sind zu bezahlen, ist dagegen deutlich günstiger. "Es ist eine praktische Art, den echten Marktpreis einer Immobilie herauszufinden“, sagt Braun, „aber es ist unfair." Allerdings könnte diese Art der Preisbestimmung künftig Schule machen.

Schließlich werden laut Erkenntnis von Empirica bis 2020 2,6 Billionen vererbt werden, davon sind gut 47 Prozent Immobilien. "In den nächsten Jahren werden also sehr viele Häuser und Wohnungen vererbt werden. Und vermutlich wird es durch die vielen Erbschaften auch eine steigende Zahl an Erbengemeinschaften geben", so Braun.

Streitfall des Tages

Wann Vermieter und Mieter fegen müssen

Erbengemeinschaften seien jedoch häufig komplizierter als Alleinerben, weil alle gemeinsam eine Lösung finden müssten. „Darum ist es wichtig, dass sich ein potenzieller Käufer bei der Erbengemeinschaft rückversichert, dass der Sprecher der Gemeinschaft wirklich im Interesse aller handelt“, rät Gerold Happ von Haus & Grund.

Sonst könne es zu Situationen kommen, in denen einer gegen den Willen anderer einen Verkauf einleite, oder kurz vor Vertragsschluss ein Teil der Erbengemeinschaft aus nicht nachvollziehbaren Gründen einen Rückzieher mache, also ähnlich wie es im Fall des Berliner Professors passiert ist.

Immobilien-Wertfinder

Was Mieten und Kaufen kostet

Wie sich Interessenten rechtlich absichern

Sollte ein Käufer auf Nummer sicher gehen wollen, könnte er mit dem Verkäufer einen Vorvertrag schließen. „Dieser muss allerdings auch vor einem Notar geschlossen werden“, sagt Happ. Und das verursacht zusätzliche Kosten. Darum sind Vorverträge beim Immobilienkauf eher unüblich. Davon abgesehen heißt ein unterschriebener Kaufvertrag noch nicht, dass die Immobilie tatsächlich den Eigentümer wechselt.

Denn dies ist erst der Fall, wenn im Grundbuch der Name des Käufers eingetragen wird. Darum sollte der Notar, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, eine Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Das kostet zwar auch Geld. „Damit ist aber sicher, dass der Verkäufer die Immobilie kein zweites Mal verkaufen kann“, sagt Happ.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Wie Kunden die Bank beruhigen

Auch wenn es für den Professor mehr als ärgerlich ist: Er hat bei alledem noch das Glück gehabt, dass er nicht weiter in Vorleistung gegangen ist. Auch mit der Bank gibt es keine Probleme, denn er hat ja nur eine mündliche Zusage bekommen. Zwar hat die Bank dafür eine Schufa-Auskunft eingeholt, doch diese Anfrage ist nur zehn Tage lang für die Vertragspartner der Schufa sichtbar, nach zwölf Monaten wird sie gelöscht.

Ein dauerhafter Eintrag erfolgt nur, wenn es zum Vertragsschluss mit der Bank kommt. "Das wäre der Fall, wenn der Immobilienkäufer den Darlehensvertrag unterschrieben zurückschickt", sagt Markus Feck, Rechtsanwalt bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Ist der Kreditvertrag unterschrieben, und muss der Verkauf aus welchen Gründen auch immer rückgängig gemacht werden, kann die Bank eine Nicht-Abnahme- oder im Falle der vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung für den ihr entstandenen Zinsschaden verlangen.

Hat der potenzielle Käufer einen Schadenersatzanspruch?

„Grundsätzlich gilt ein Immobilienkaufvertrag erst als geschlossen, wenn er von einem Notar beurkundet wurde", sagt Feck. Allerdings: "Wenn das Verhalten des Verkäufers beim Interessenten das Vertrauen auf einen Vertragsschluss entstehen lässt, dann sollte der enttäuschte Interessent auch versuchen, den ihm entstandenen Schaden erstattet zu bekommen."

Das sieht auch der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt Michael Beuger von der Kanzlei Wilde Beuger Solmecke in Köln so: „Hat jemand keine Verkaufsabsicht, sondern will auf diese Art nur den Marktwert testen, dann hat der insoweit getäuschte Kaufinteressent einen Schadenersatzanspruch.“ Schließlich wisse der Verkäufer ganz genau, welchen Aufwand der Interessent betreibt.

Der Haken an der Sache: „Dem Verkäufer nachzuweisen, dass er keine echte Verkaufsabsicht hatte, dürfte sehr schwierig werden“, so Beuger. Dazu müsste man schon einen Zeugen aus dem Umfeld des Verkäufers haben, der auch noch dazu bereit ist, das vor Gericht zu bestätigen. Hinzu kommt im Fall des Berliner Professors: Er hat sich selbst durch das Chemikalien-Gutachten gequält, und könnte also nur einen Zeitaufwand geltend machen. Anders sähe es aus, wenn er einen Experten beauftragt hätte. Denn das kann richtig teuer werden.

Von A bis Z – Die Fallen für Häuslebauer

Abwasser

Wer denkt, Bauträger würden die vom Haus führenden Abwasserrohre an das öffentliche Kanalnetz anschließen, droht von der Realität eingeholt zu werden. Denn viele Verträge beinhalten lediglich, dass die Rohre nur bis einen Meter außerhalb der Wände des Hauses verlegt werden. Alles weitere ist Sache des Bauherren: Er muss das Geld, aber vor allem die Zeit aufbringen, um sich um die Beantragung der Anschlüsse zu kümmern.

Altbau-Sanierung

Wer ein altes Haus kaufen, es aber nicht selbst aufwendig sanieren möchte, muss den Teufel im bautechnischen Detail beachten: So haften die meisten Bauunternehmen nicht für die gesamte Altbausubstanz, sondern nur für den Teil, den sie sanieren. Für den von der Sanierung nicht betroffenen Teil des Altbaus übernehmen sie hingegen meist keinerlei Haftung. Da viele Käufer diesen so genannten Haftungsausschluss schlichtweg übersehen, hat der Bundesgerichtshof entschieden: Kommt die Sanierung einer Neubaumaßnahme gleich, muss der Bauunternehmer für den gesamten Bau haften - für die alten sowie die neuen Teile. Grundsätzlich sollten Käufer sanierter Altbauten ihr Haus jedoch rechtzeitig von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten lassen.

Aushub

Wenn die Bagger anrollen und die Erde des Grundstückes ausheben, schlägt das Herz eines jeden Bauherren höher. Doch was geschieht mit dem Erdaushub? Auf diese Frage geben die meisten Bauträgerverträge keine Antwort. Die Kosten für den Abtransport muss der Bauherr tragen. Bei belasteter Erde ist dies mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Doch Geld ist nicht das einzige Problem: Liegt die Erdmasse dem Fortgang des Bauvorhabens im Wege, ist Zeitdruck geboten.

Bauleiter

Bauherren wird in Bauverträgen ein Bauleiter zur Seite gestellt. Leider ist dieser in den meisten Fällen nicht unparteiisch, denn er steht in Diensten des Bauträgers. Um ihre Interessen zu wahren und den Überblick zu behalten, sollten private Bauherren daher einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Baustelleneinrichtung

Auch Beschaffenheit und Umfang der Baustelleneinrichtung kann zu Streitigkeiten zwischen Bauträger und Bauherr führen. Die entscheidende Frage: Welche Materialien werden zur Verfügung gestellt, was muss der Bauherr mit eigenen Mitteln stemmen? Um Klarheit zu schaffen, sollte im Bauvertrag genau geregelt sein, welche Geräte zur Bauausführung der Bauträger bereitstellt. Auch die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, die Zufahrten, Standplätze für den Baukran, Zwischenlager für den Bodenaushub, die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser sollten in diesem geklärt werden.

Betreten der Baustelle

Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, wird erst Eigentümer, wenn das Haus bezahlt und übergeben ist. Vorher ist er nur 'Erwerber' - und nicht Bauherr. Daraus können sich unter Umständen Probleme ergeben: Will ein Erwerber 'sein' Haus oder Grundstück besichtigen, muss er die Zustimmung des Bauträgers einholen. Damit es bei dieser Formalie nicht doch zu unliebsamen Überraschungen kommen kann, sollte sich der Käufer bereits im Vertrag schriftlich zusichern lassen, dass er jederzeit die Baustelle mit einem Sachverständigen seiner Wahl betreten darf.

Bodenplatte

Häufig findet sich im Vertrag ein Passus, der sich auf die Bodenplatte bezieht. Sie ist teilweise im Preis inbegriffen, aber nur unter der Voraussetzung idealer Bodenbedingungen. Da die praktisch nie vorliegen, muss nachgebessert werden – natürlich zu Lasten des Bauherrn. Dies ist eine beliebte Möglichkeit, Bauherrn unter Zeitdruck und Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur Kasse zu bitten.

Circa-Angaben

Erfahrungsgemäß können nicht alle Maße bei Abschluss des Vertrages bis auf die letzte Kommastelle berechnet werden. Und dies ist auch gar nicht nötig. Nicht akzeptieren sollten Bauherren Ungenauigkeiten hingegen beim Fertigungstermin oder der Wohnflächenberechnung.

Eigenleistung

Wer am eigenen Bau selbst Hand anlegt, ist meist kein Fachmann. Daher gilt es, Haftungsfragen für eventuell auftretende Zeitverzögerungen oder entstandene Schäden zu klären. Wer kommt auf, wenn durch Eigenleistung am eigenen Bau oder (bei einem Reihenhausprojekt) am Nachbarhaus Schäden entstehen? Wer haftet, wenn durch Fehler in Eigenregie ein Arbeiter verunglückt? Um diese und andere Fragen zu klären, sollten Bauherren vor Abschluss ihres Vertrages mit Hilfe eines Bausachverständigen auflisten, was an Eigenleistung erbracht werden soll. Diese Punkte müssen mit dem Anbieter abgestimmt - und im Vertrag festgelegt werden.

Energieeinsparverordnung

Bei Neubauten und zu sanierenden Altbauten muss die Energieeinsparverordnung eingehalten werden. Leider wird die Planung eines Hauses oftmals nicht auf diese abgestimmt. Nur Bausachverständige können prüfen und erkennen, ob ein Haus die Vorschriften des Gesetzes befolgt.

Fallrohre

Fallrohre können den Bauherr viel Zeit und Geld kosten. Denn viele Bauverträge sehen die Führung dieser Rohre nur bis zur Oberkante des Grundstücks vor. Die Kosten für die Weiterführung und den Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz oder die eigene Zisterne muss der Bauherr selbst tragen.

Gebäudedaten

Zu einer detaillierten Gebäudebeschreibung gehören unter anderem genaue Angaben über die Abmessungen der Immobilie, die Bruttogeschossfläche, die Wohnfläche und die Nutzfläche nach DIN 277 sowie die Berechnungsverordnung. Außerdem muss angegeben werden, wie viele Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss das Gebäude haben wird und wie viele Räume (mit exakten Fertighöhen) vorgesehen sind.

Gleichwertig

Spezielle Baustoffe werden in den Verträgen namentlich aufgelistet. Jedoch sollte der oftmals verwendete Zusatz "oder gleichwertiges Material" Bauherren aufhorchen lassen. Der Begriff ist nicht aussagekräftig, denn der Laie kann nicht beurteilen, wann ein Material gleichwertig ist - und läuft Gefahr, minderwertiges Material eingebaut zu bekommen.

Grundstücksgröße

Weil die Grundstücksgrenzen in der Regel erst nach der Fertigstellung eines Hauses genau bestimmt werden, sind sie in den Verträgen oft ungenau ausgewiesen. Dagegen sollte sich der Bauherr wehren und von Beginn an auf exakte Angaben bestehen, die er später auch überprüfen sollte, denn sonst bleibt er unter Umständen auf einem kleineren Grundstück sitzen.

Holz

Im Schlüsselfertigbau erfreuen sich Holzhäuser oder Holzverkleidungen einer größer werdenden Beliebtheit. Jedoch fehlen in vielen Verträge die Details: Hier müssen Details zur Art des Holzes, Güteklasse, Beschaffenheit der Oberfläche der Fenster sowie zum Schutz des Holzteiles enthalten sein.

Innenwände

In vielen Bauverträgen finden Innenwände keine Erwähnung. Dabei sollte dort in jedem Fall stehen, wie diese beschaffen sein werden: Soll es sich um tragende oder nicht tragende Wände handeln? Und auch Bauart und Materialangabe müssen genau im Bauvertrag aufgelistet werden.

Installationen

Auch bei der geplanten Elektroanlage ist mehr oft besser: Daher sollten Hausbauer in ihrem Vertrag detaillierte Informationen zur Beschaffenheit ihrer Stromversorgung aufführen. Auch die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe gehört in den Bauvertrag.

Keller

Keller ist nicht gleich Keller. Die Beschreibung 'Massive Wände und Betonboden' reicht nicht aus. Bauherren müssen konkrete Angaben zur Beschaffenheit ihres Kellers (Material, außen und innen; Wärmedämmung; Ausführung der Lichtschächte) in ihren Bauvertrag schreiben lassen. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens. Auch das muss in den Vertrag.

Lüftung

Vor allem beim Passivhaus spielt die Lüftung eine zentrale Rolle: Nur wenn sie für einen optimalen Luftaustausch sorgt, funktioniert das Passivhaus richtig. Darauf wird im Bauvertrag aber selten eingegangen. Vertraglich unbedingt festgehalten werden muss jedoch die Art der Lüftung und, sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärmerückgewinnung. Gerade bei der letzteren Technik ist die Dunstabzugsanlage häufig ein großes Problem. Der erhebliche Luftwechsel der Anlage macht die Energiebilanz nämlich zunichte. Deshalb muss eine Dunstabzugshaube immer mit in das Lüftungskonzept einbezogen werden.

Materialangaben

Auch für alle anderen detaillierten technischen Vorgaben gilt: unbedingt vertraglich fixieren. Denn wenn nachgebessert werden muss, zahlt der Bauherr die Mehrkosten. Im Vertrag sollte darum stets das Wort "mindestens" vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Messeabschlüsse

Auf einschlägigen Messen bekommen potenzielle Bauherren häufig meist spezielle Angebote, die allerdings nur für die Zeit der Ausstellung gelten. Deshalb muss sich der Kunde, will er die Spezial-Offerte nutzen, schnell entscheiden - und übersieht dabei oft die Fallstricke im Vertrag. Diesen später wieder rückgängig zu machen wird zum Problem, denn in der Regel hat der Bauherr in diesem Fall kein Widerrufsrecht. Deshalb: Kaufverträge niemals auf Messen und unter Zeitdruck unterschreiben und immer vorher von einem Bausachverständigen auf Vollständigkeit prüfen lassen.

Mindestanforderungen

Die "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" regeln im Detail, was Bauverträge alles beinhalten sollten. Da die Mindestanforderungen noch nicht Gesetz sind, sollten Bauherren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrags festschreiben zu lassen.

Niedrigenergiehaus

Auch wenn Leistungen im Bauträgervertrag oft doppelt beschrieben werden, also etwa neben dem Begriff "Niedrigenergiehaus" auch noch die genauen Dämm-Materialien oder Dämmstoffstärken genannt sind, besagt das noch gar nichts. Denn diese Werte reichen trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht aus, um den Niedrigenergiestandard auch zu erfüllen. Deshalb sollte im Vertrag nur der formale und genau definierte Begriff "Niedrigenergiestandard" stehen. Das Wort "mindestens" davor kann ebenfalls nicht schaden.

Objektbeschreibung

Zentrale Bedeutung kommt der Objektbeschreibung im Bauvertrag zu. Es wird später nur das geliefert, was dort vereinbart wurde. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in der Beschreibung auch wichtige Dinge wie zum Beispiel der barrierefreie Zugang und die barrierefreie Nutzung des Hauses festgeschrieben werden, ebenso Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen.

Passivhaus

Nur weil ein Bauherr laut Vertrag ein Passivhaus kauft, heißt das noch lange nicht, dass er letztlich auch ein solches auf dem Grundstück stehen hat. Darum müssen die ein Passivhaus auszeichnenden Merkmale wie Energieverbrauch, absolute Winddichtigkeit, keine Wärmebrücken oder winddichte und dauerhaft verklebte Fugen unbedingt vertraglich festgehalten werden. Durch eine sorgfältige Baukontrolle und den so genannten Blower-Door-Test muss das Bauergebnis garantiert und überprüft werden. Beides sollte ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

Planunterlagen

Zu jedem Bauvorhaben gehören konkrete Pläne. Auch zu einem Schlüsselfertighaus. Die Herstellung der Planunterlagen sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten sein. Konkret benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.

Prospektangaben

Vorsicht sollte der Bauherr bei Prospekten walten lassen, die ihn in seiner Kaufentscheidung mitunter stark beeinflussen. Sie dienen nur als Lockmittel und sind nicht Grundlage des notariellen Kaufvertrags. Genau anschauen müssen sich Bauherren vor Vertragsunterzeichnung hingegen immer alle Pläne und Urkunden die Vertragsbestandteil werden.

Qualität

Vertraglich gesichert werden sollte außerdem die Qualität der Ausstattung. Dazu zählen auch Angaben zur Informationslage, etwa Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage).

Rauchmelder

Immer mehr Bundesländer schreiben die Installation von Rauchmeldern vor. Wer einen Bauvertrag unterzeichnet, der sollte vorab unbedingt klären, ob der in seinem Bundesland eventuell vorgeschriebene Rauchmelder auch Bestandteil des Leistungsverzeichnisses ist. Abgesehen davon rät der Verband Privater Bauherren auch ohne behördlichen Zwang unbedingt zur Installation dieser preiswerten, lebensrettenden Geräte.

Regenwassernutzanlage

Regenwassernutzungsanlagen helfen Wasser sparen und lassen sich vor allem in neuen Häusern gut installieren. In diesem Fall empfiehlt es sich im Bauvertrag genau festzulegen, wie und wo die Rohre installiert werden (vor der Wand, im Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für die Rohre) und aus welchem Material die Rohre bestehen.

Reservierungsgebühr

Manche Bauträger und Schlüsselfertig-Anbieter verlangen vom Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr. Die liegt im Schnitt zwischen 500 und 2.000 Euro. Sobald der Hauskaufvertrag beim Notar rechtsgültig beurkundet ist, wird die Gebühr verrechnet. Entscheiden sich die angehenden Hausbesitzer nachträglich wieder gegen die Immobilie, müssen sie die Reservierungsgebühr bezahlen. Der Verband Privater Bauherren rät deshalb dringend, sich gar nicht erst zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichten zu lassen. Und, falls es doch passiert ist: Lieber die Reservierungsgebühr in den Wind schreiben, als ein Haus kaufen, das einem nicht zusagt.

Riehenhausklausel

Wer ein Reihenhaus kaufen möchte, sollte unbedingt vorab prüfen, ob die anderen Häuser bereits verkauft worden sind. Denn nicht selten findet sich im Kaufvertrag ein Passus, wonach mit dem kompletten Hausbau erst dann begonnen wird, wenn alle Teilimmobilien an den Mann gebracht wurden. Ist dies nicht der Fall, und der Vertrag ist bereits unterzeichnet, kann es zu monate- manchmal jahrelangen Wartezeiten kommen, die den Käufer viel Geld kosten.

Schallschutz

Auch wenn er immer noch in Bauverträgen festgelegt ist: Der Schallschutz bei einem Neubau nach DIN 4109 wird nicht zuletzt auch durch ein Gerichtsurteil nicht mehr als ausreichend empfunden. Bauherren sollten sich daher nicht mehr mit dem bisherigen Schallschutzniveau begnügen, sondern auf besseren vertraglichen Bedingungen bestehen. Fragen Sie dazu Ihren Bausachverständigen.

"Schlechtwetter"

Erfahrungsgemäß wird "schlechtes Wetter" gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. Dabei berufen sie sich oft auf den Begriff der "amtlich anerkannten Schlechtwetterlage", der in vielen Bauverträgen auftaucht. Doch das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Es gibt allerdings verschiedene Materialien, die nicht bei kalten oder sehr hohen Temperaturen verarbeitet werden dürfen, da Baumängel dann die unausweichliche Folge sind. Wirklich beurteilen kann das aber nur ein Sachverständiger, ihn sollte der Bauherr im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate ziehen.

Teilabnahme

Manche Bauverträge sehen so genannte Teilabnahmen vor. Dabei sollen einzelne Bauabschnitte während des Bauablaufs begutachtet und vom Bauherrn und Käufer formal abgenommen werden. Dies dient nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren nur dazu, die Haftung für den jeweiligen Bauabschnitt vom Bauträger auf den Käufer zu übertragen. Der Verband rät deshalb davon ab, solche Teilabnahmen vertraglich zu vereinbaren. Sie kosten Zeit und auch Geld, zumal der Bauherr als Laie die Teilbauabschnitte nur mit Hilfe eines Sachverständigen beurteilen kann. Unverzichtbar ist dagegen die Bauabnahme am Ende des gesamten Hausbaus. Sie ist rechtlich neben dem Vertragsabschluss der wichtigste Schritt des Baus, denn mit der Bauabnahme wird der Bau formal als mängelfrei akzeptiert und geht in die Haftung des Bauherrn über. Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme kehrt sich auch die Beweislast um, von nun an muss der Bauherr alle Schäden nachweisen.

Terminabsprachen

Damit Terminabsprachen eingehalten werden und es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sind unabdingbar, damit ein Haus überhaupt bewohnbar ist. In vielen Bauträgerverträgen sind diese Anschlüsse allerdings gar nicht enthalten. Folglich muss sich der Bauherr selbst darum kümmern. Das gilt auch für Telefonkabel und sonstige Kabel- und Breitband-Anschlüsse.

Wohnflächenberechnung

Wichtig ist, die Wohnfläche im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenvorordnung prüfen zu lassen. Denn häufig wird diese bei Bauträgerhäusern oder Eigentumswohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später an manchen Stellen ab. Dadurch kann die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben.

Zahlungsplan

Nicht selten verlangen die Baufirmen vom Bauherren überzogene Vorleistungen. Doch auch hier gilt, Zahlung müssen stets erst nach erfolgter Arbeit getätigt werden. Den Bauträgern steht allerdings das Recht zu, nach erbrachten Teilleistungen Abschlagszahlungen zu verlangen. Der Zahlungsplan sollte deshalb vertraglich genau festgelegt werden und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Dacheindeckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufrieden stellenden Rohbauabnahme (unbedingt gemeinsam mit dem eigenen Bausachverständigen) bezahlt werden, da mit der offiziellen Abnahme die Haftung auf den Bauherrn übergeht. Vorsicht bei Verträgen, bei deren Abschluss bereits ein Abschlag verlangt wird: sie sind unseriös. Denn der Bauherr bekommt dafür keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, das in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn übergeht.

Zeitplan

Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Baubeginn und den Übergabetermin enthalten. Nur so bekommt der Bauherr Planungssicherheit und kann, im Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche Miet- oder Hotelkosten haftbar machen.

Wann ein Schadstoff-Gutachten wichtig sein kann

Gerhard Führer, promovierter Biologe und Chemiker sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schadstoffe in Innenräumen, sagt zu diesem Thema: “Ein Gutachten, das älter als fünf bis zehn Jahre ist, hat eigentlich keine Aussagekraft mehr. Denn seither hat sich so viel verändert, dass dort nicht alles erfasst sein kann, was Innenräume belastet.“

Will ein Kunde trotzdem ein altes Gutachten von einem Experten erklärt bekommen, müsste er mit einem Stundensatz von 100 bis 180 Euro rechnen. Bei Immobilien aus den 1970er Jahren sei ein Gutachten übrigens immer sinnvoll: „Häuser aus dieser Zeit sind oft mit Holzschutzmitteln wie PCP oder Lindan belastet. Hinzu kommt Formaldehyd, das aus Klebern von Spanplatten in Deckenpaneelen oder in Wandaufbauten bei Fertighäusern noch immer ausdunsten kann“, so der Experte.

Auch verdeckten Schimmel beispielsweise in Fußbodenkonstruktionen gebe es in Häusern dieser Zeit sehr oft. Ein neues Gutachten koste je nach Fragestellung und Situation zwischen 2.000 und 5.000 Euro. „Bedenkt man, dass man bereit ist, bis zum Hundertfachen für das Haus zu bezahlen, ist das nicht viel Geld. Vor allem nicht vor dem Hintergrund von gesundheitlichen und finanziellen Risiken“, so Führer.

Das Fazit

Wer von einer Erbengemeinschaft eine Immobilie kauft, sollte versuchen, nur einen Ansprechpartner zu haben, der aber befugt ist, im Namen der Gemeinschaft zu sprechen. Geht es um den Kauf eines Altbaus, ist es sinnvoll danach zu fragen, ob die Immobilie mit Chemikalien belastet ist. Gibt es dazu kein Gutachten, sollte man einen Experten beauftragen, denn eine solche Belastung kann Auswirkungen auf die Gesundheit haben - und auf die Höhe des Kaufpreises.

Weiterführende Informationen

Empirica Kauf- und Mietpreis-Ranking für Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Quartal 2011: http://www.empirica-institut.de/kufa/Ranking-III-2011_EZFH.pdf

Verband privater Bauherren: http://www.vpb.de

Haus & Grund: www.haus-und-grund.net

Schadstoffe in Innenräumen, BVS Bayern: http://www.peridomus.de/images/BVS_Standpunkt%20Schadstoffe%20Innenr%C3%A4umen.pdf

Bundesverband Verbraucherzentralen mit Wegweiser zu der nächsten Zentrale: http://www.vzbv.de.

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

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