Streitfall des Tages: Wann Vermieter und Mieter fegen müssen

Noch regnet es nur Blätter von den Bäumen, bald kommt Eisregen und Schnee vom Himmel. Vermieter müssen für sichere Wege sorgen, nicht nur mit dem Besen.. Wofür Immobilienbesitzer alles haften.

Nicole Wildberger

09.11.2011 - 00:55 Uhr

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In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Foto: Handelsblatt

Der Fall

Der Ahorn vor dem Haus von Gabriela Schipanski in Leverkusen ist in seinen Herbstfarben wunderschön anzusehen – leuchtend rot und orange strahlt er in den goldenen Himmel. Doch leider ist die Farbenpracht nur von begrenzt Dauer. Nach wenigen Tagen fallen die Blätter vom Baum – und die alte Dame kommt mit dem Einsammeln des Laubfalls kaum nach.

Es kommt wie es kommen muss: eine Joggern auf dem Weg zur nahe gelegenen Talsperre rutscht morgen früh auf einer dicken Schicht nassen Laubes aus, stürzt und zerreißt sich dabei ihre neue Jogginghose. Außerdem hat sie sich den Knöchel verstaucht – und sie sieht die Haftung für den Schaden bei Gabriela Schipanski.

Die Relevanz

Berge von buntem Herbstlaub bedecken derzeit die Gehwege, Straßen und auch Schienen von Deutschland. Um den Fuß- und Autoverkehr nicht zu gefährden, sind die Gemeinden zur so genannten Verkehrssicherung verpflichtet. Das bedeutet, sie müssen dafür sorgen, dass Straßen und Gehwege ohne Gefahr durch die Bürger benutzt werden können.

Dank kommunaler Straßenreinigungssatzung können sie diese Pflicht jedoch an jeden einzelnen Grundstückseigentümer ihres Einzugsbereichs weitergeben. „In diesen kommunale Straßenreinigungssatzung legen die Gemeinden beispielsweise fest, wann und in welchem Umfang Bürger ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen müssen“, erklärt Alexander Wiech vom Hausbesitzerverband Haus und Grund in Berlin. Diese Satzungen gelten übrigens nicht nur beim Herbstlaub, sondern finden auch im Winterdienst ihre Anwendung.

Die Rechtslage

Wann Laub oder auch Eis und Schnee geräumt werden muss, richtet sich nach den Zeiten für den Winterdienst. Die Faustregel lautet: an Werktagen muss zwischen sieben und 20 Uhr, am Wochenende ab neun Uhr geräumt werden.

Wie und wie häufig geräumt werden muss, hat mit durchaus unterschiedlicher Rechtsprechung bereits die deutschen Gerichte beschäftigt. So erkennen einige Gerichte eine sehr umfangreiche Pflicht zur Beseitigung von Schnee Eis und auch Laub an (z.B.: LG Hamburg, AZ 309 S 234/97).

Andere erachten es dagegen nicht für notwendig, sofort jedes Blatt wegzufegen (z.B.: LG Coburg, Urteil v. 22. 08.2008, AZ 14 O 742/07). Unstrittig ist aber offenbar, dass die Pflicht zur Räumung umso häufig anfällt, je größer die Menge Laubes, Eises oder auch Schnees ist, die weggefegt werden muss.

Wer sich bei der Beseitigung von Laubfall beispielsweise eines elektronischen Laubbläsers oder eines Laubsammlers bedient, der muss beachten, dass diese Geräte nur zu bestimmten Zeiten eingesetzt werden dürfen. Ausschlaggebend ist dabei die Lärmbelästigung, die durch diese Maschinen entstehen kann. In Wohngebieten dürfen diese Geräte nach Maschinenlärmschutzverordnung (32. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes) lediglich zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 17 Uhr eingesetzt werden.

Die Pflichten und Rechte der Vermieter

Laub fegen

Grundsätzlich sind die Gemeinden zur so genannten Verkehrssicherung verpflichtet. Sie müssen also dafür sorgen, dass Straßen und Gehwege ohne Gefahr durch die Bürger benutzt werden können. In der Regel erlassen Kommunen jedoch Straßenreinigungssatzungen, mit denen sie diese Pflicht an jeden einzelnen Grundstückseigentümer ihres Einzugsbereichs weitergeben können.

Dachlawinen

Grundsätzlich muss ein Hausbesitzer zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht alle zumutbaren Vorkehrungen treffen, um eine Gefährdung durch Dachlawinen möglichst zu verhindern. Kommt es dennoch dazu, dass ein vor dem Haus parkendes Auto durch herabstürzende Schneemassen beschädigt wird, haftet der Hauseigentümer zu 50 Prozent, denn auch einem Autofahrer ist zuzumuten, bei erkennbar untypischen Schneemengen auf einem Hausdach, sein Auto an einer ungefährlicheren Stelle zu parken.

Schnee und Eis auf dem Gehsteig

Wie bei Laub auch gilt die Verkehrssicherungspflicht durch den Gebäudeeigentümer nach der Straßenreinigungssatzung. Bei Eis und Schnee lautet die Faustregel: an Werktagen muss zwischen 7 und 20 Uhr, am Wochenende ab 9 Uhr geräumt werden. Unstrittig ist nach deutscher Rechtsprechung offenbar, dass die Pflicht zur Räumung umso häufig anfällt, je größer die Menge Eises oder Schnees ist, die weggefegt werden muss.

Hecken schneiden

Entfernt ein Nachbar trotz entsprechender Aufforderung überhängende Zweige seiner Grenzbepflanzung nicht, darf man selbst zur Heckenschere greifen (OLG Nürnberg, U v. 18.10.2000, AZ: 12 U 2174/00). Andererseits muss ein Grundstückseigentümer herüberhängende Zweige eines auf dem Nachbargrundstück stehenden Baumes dulden, wenn der Baum unter Naturschutz steht, entschied das Landgericht Koblenz mit Urteil vom 3.7.2007, AZ 6 S 162/2006.

Strasse fegen

Die Kommunen sind nach der Verkehrssicherungspflicht dafür verantwortlich, die Straßen von Laub und Schnee freizuhalten und damit den Verkehrsteilnehmern die problemlose Passage zu ermöglichen. In den Gemeindesatzungen sind die Kommunen dazu übergegangen, Grundstücksbesitzer in die Verkehrssicherungspflicht mit einzubeziehen und diese für einen sauberen Gehweg verantwortlich zu machen. Die Hauseigentümer wiederum können diese Kehr- und Räumpflicht an die Mieter abtreten, was über eine entsprechende Klausel im Mietvertrag abgesichert werden muss.

Gefährlicher Zaun

Jüngst urteilte das Landgericht Coburg mit Urteil v. 6.4.2011 (AZ 21 O 609/10, rechtskräftig) über die Haftung eines Grundstückseigentümers mit einem gefährlichen Zaun. Ein zum Unfallzeitpunkt sechsjähriges Mädchen hatte sich an der Eisenstange einer Umzäunung gehängt, war mit der Strebe zu Boden gefallen und zog sich dabei schwere innere Verletzungen zu. Das Landgericht stellte fest, dass der Beklagte die Umzäunung nicht weitergehend sichern musste. Zwar habe der Eigentümer eines Grundstücks grundsätzlich im Rahmen des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass andere nicht zu Schaden kommen – dies gelte jedoch nur gegenüber befugten Benutzern eines Grundstücks.

Gefährliche Hunde

Das regeln durchaus unterschiedlich die Gefahrenverordnungen der einzelnen Bundesländer. Eine Übersicht bietet der Verband für das deutsche Hundewesen unter: http://www.vdh.de/faq-hundeverordnungen-und--steuer.html

Auch bei der Entsorgung des Laubfalles sind verschiedene Punkte zu beachten – das Laub darf nicht einfach in den Rinnstein oder die Kanalisation gekehrt werden. Bürger, die nicht selbst über einen Komposter verfügen, dürfen in vielen Gemeinden das Laub über die Biotonne oder zum Teil kostenfrei über die Grünschnitt-Deponien entsorgen.

Auch Urlaub schützt den Hauseigentümer nicht vor seiner Räumpflicht: wer wegfährt muss sich um eine zuverlässige Vertretung kümmern, die diese Pflicht übernimmt. Dabei geht die Räumpflicht sogar so weit, dass Laub von Bäumen, die dem Nachbarn (oder der Gemeinde) gehören, beseitigt werden muss. Nur wenn der Laubfall so stark wird, dass man es selbst nicht mehr bewältigen kann, ist im seltenen Einzelfall der Nachbar oder die Gemeinde verantwortlich.

Stürzt dennoch ein Passant vor der eigenen Haustür, ist der Hauseigentümer in der Regel über die Haus- und Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung abgesichert. Wurde die Räumpflicht auf den Mieter übertragen, ist der in der Regel über seine private Haftpflichtversicherung abgesichert.

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Wichtig ist, dass die Räumpflicht ganz klar geregelt wird. So wie dank kommunaler Straßenreinigungssatzung können die Kommunen ihre Räumpflicht an jeden einzelnen Grundstückseigentümer ihres Einzugsbereichs weitergeben können, so können diese bei vermieteten Objekten die Räumpflicht per Mietvertrag an die Mieter weitergeben.

Ausschlaggebend ist daher, dass klargestellt ist, wer wann die Pflichten für den Räum- und Streudienst wahrnehmen muss. „Vermieter sollten im Mietvertrag klarstellen, dass entweder der Mieter diese Pflichten übernimmt oder ein professionelles Unternehmen – sei es der Hausmeister oder eine Reinigungsfirma) diese Aufgaben erledigt. Im letzteren Fall können die Kosten dem Mieter auferlegt werden“, erklärt Alexander Wiech von Haus und Grund.

„Mieter sollten darauf achten, ob die Räumpflicht im Mietvertrag ausdrücklich auf ihre Schultern geschoben wurde“, unterstreicht auch Ulrich Roperts vom Deutschen Mieterbund aus Berlin. Denn wenn diese Pflicht nicht ausdrücklich im Vertrag steht, kann der Vermieter eine Verpflichtung nicht später nachholen, sondern muss sich selbst um den Räumdienst kümmern.

Das Fazit

Gabriela Schipanski als Eigentümerin ihres Einfamilienhauses unterliegt voll und ganz der Räumpflicht – ob sie für den Sturz der Joggerin haftbar gemacht werden kann, unterliegt der deutschen Rechtsprechung, die wie ausgeführt durchaus unterschiedlich ausfällt.

Es käme im vorliegenden Fall darauf an, ob es über die Maßen viel Laub war, das liegengelassen wurde – oder ob Gabriela Schipanski noch im Rahmen ihrer Räumpflicht agiert hat. Das Verfahren ist noch nicht entschieden – abgesichert dürfte die alte Dame über ihre die Haus- und Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung aber sein.

Nützliche Adressen

Mieterbund: www.mieterbund.de
Haus & Grund: www.haus-und-grund.com

Fachanwälte lassen sich über die „Anwaltsauskunft“ des Deutschen Anwaltsvereins finden. Dort sind insgesamt sind 68.000 Anwälte gelistet, die Mitglied im Verband sind. http://anwaltauskunft.de/anwaltsuche

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

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Nicht alle Fragen müssen Mieter beantworten. Ausschlag gebend ist die Frage, ob die Fragen des Vermieters zulässig oder unzulässig sind. Alles, was mit der direkten Abwicklung des Mietverhältnisses zusammenhängt, gilt als zulässig. Mehrere Urteile geben Mietern Orientierung.

Beruf und Gehalt

Fragen nach Beruf und Einkommen zulässig. Denn der Beruf sagt viel über die Bonität des Mieters aus. Das gilt auch für Fragen nach dem Arbeitgeber und nach dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Denn letztlich ist die Mietzahlung die entscheidende Leistungspflicht des Mieters, entschied das LG München (AZ 14 S 18532/08).

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Dagegen darf der Vermieter nur dann nach den Einkommensverhältnissen der Angehörigen fragen, wenn der Angehörige selbst etwas mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Das ist der Fall, wenn der Angehörige beispielsweise für den Mieter bürgt.

Pfändung

Der Vermieter darf sich auch nach möglichen Gehaltspfändungen erkundigen, die der Mieter wahrheitsgemäß beantworten muss. Auch für den Arbeitgeber gilt in diesem Fall, dass er korrekte Antworten geben muss, sonst macht er sich nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts Koblenz schadenersatzpflichtig (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.208, AZ 5 U 28/08).

Sozialleistungen

Mietinteressenten, die von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies nach einem Urteil des Landgerichts Gießen dem möglichen Vermieter sogar ohne dessen direkte Nachfrage mitteilen (LG Gießen, AZ 1 S 590/00).

Insolvenz

Ähnliches gilt in dem Fall, wenn über das Vermögen des Mietinteressenten bereits das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dann besteht die Gefahr, dass der Vermieter zukünftige Mietforderungen gar nicht oder nur zu einem geringen Teil erstattet bekommt – also muss der Mieter hier wahrheitsgemäß antworten, sagt das Amtsgericht Hamburg (Urteil v. 6.5.2003, AZ 48 C 636/02).

Privatssphäre

Fragen, die unverhältnismäßig in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen, sind im Gegensatz zu Vermögensfragen unzulässig. Diese muss der Mietinteressent in der Regel also nicht wahrheitsgemäß beantworten. Auch zu diesen Fragen gibt es bereits eine Reihe von Grundsatzentscheidungen.

Lebenspartner

So sind Fragen zur Identität des Mieters wie Name, Anschrift und Telefonnummer selbstverständlich rechtens. Die Frage nach dem Familienstand wurde bislang ebenfalls grundsätzlich als rechts anerkannt (z. B. Landgericht Landau, AZ 1 S 226/84). Seit Anerkennung der Lebenspartnerschaft könnte das aber problematisch werden. So sollte der Vermieter wertungsfrei nach dem Status "verheiratet/in einer Lebenspartnerschaft" fragen. Er darf dagegen nicht fragen, ob der Interessent geschieden oder verlobt ist, bereits mehrere Beziehungen hinter sich hat und wie lange diese gedauert haben.

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Fragen darf der Vermieter allerdings nach der Anzahl der Kinder, die mit eine Wohnung ziehen sollen. Denn er hat ein berechtigtes Interesse daran, wie viele Personen in seinem Eigentum wohnen – egal, ob Wohngemeinschaft, Großfamilie oder Single.

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Wer als Vermieter Lärm durch Kleinkinder ausschließen will, bewegt sich juristisch allerdings auf ganz dünnem Eis. Denn die Gerichte halten Kinderlärm im Treppenhaus in ständiger Rechtsprechung für zulässig – egal, ob es sich nun um einen Jugendlichen oder ein Kleinkind handelt, sagt beispielsweise das Landgericht München I (AZ 31 S 20796/04).

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Auch Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, einer geplanten oder bestehenden Schwangerschaft sind nicht zulässig, denn sie verletzen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Sie müssen daher auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

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Gleiches gilt für Fragen nach dem Gesundheitszustand, die ebenfalls nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Auch Fragen nach Behinderungen sind unzulässig.

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Fragen nach Haustieren muss der Mieter beantworten, wenn der Vermieter sich mit der Tierhaltung einverstanden erklären muss, das gilt beispielsweise bei Hunden oder Katzen und insbesondere für Exoten, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen. Kleintiere wie Fische, Hamster, Vögel oder Schildkröten können immer auch ohne Einverständnis des Vermieters gehalten werden (Bundesgerichtshof, Urteil VIII 340/06), wenn die Anzahl der Tiere im normalen Rahmen liegt.

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Ähnlich sieht es beim Sport aus, der ebenfalls in den geschützten Privatbereich fällt – Mieter müssen nicht darlegen, dass sie Sportgeräte mit einem gewissen Geräuschfaktor wie beispielsweise ein Trimmrad nutzen.

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Fragen nach den Rauchgewohnheiten müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann aus der Aussage des Mieters, er sei Nichtraucher, kein generelles Rauchverbot für die Wohnung herleiten. Raucht der Mieter dann während des Mietverhältnisses gelegentlich selbst (oder sein Besuch), ist diese Tatsache kein Kündigungsgrund (LG Stuttgart, Urteil v. 2.7.1992, AZ, 16 S / 137/92).

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