Deutsche, die in Immobilien in Österreich investiert haben, stehen vor einer besonderen Herausforderung, wenn es um die Übertragung dieses Eigentums geht. Die Erbschaftssteuer in Österreich, auch wenn sie anders strukturiert ist als in Deutschland, birgt spezifische Stolpersteine und Chancen, die es zu verstehen und zu navigieren gilt: Obwohl die Erbschaftssteuer 2008 in unserem Nachbarland offiziell abgeschafft wurde, gibt es gewisse steuerliche Überlegungen, die deutsche Erblasser beachten müssen. Ein erfahrener Partner, der sich auf Immobilienrecht spezialiert hat, gibt wertvolle Tipps.
Vermögensübergabe rechtzeitig planen
Die Nachfrage in begehrten Lagen auf dem österreichischen Immobilienmarkt bleibt hoch
Engel & Völkers
Die Grunderwerbsteuer, die beim Übergang von Immobilien anfällt, sowie mögliche Schenkungssteuern und Gebühren können finanzielle Belastungen darstellen. Diese Steuern sind abhängig von der Art der Immobilie und ihrer Bewertung und können eine bedeutende Ausgabe sein. Deutsche Erblasser sollten sich frühzeitig mit den Besonderheiten der österreichischen Gesetze auseinandersetzen. Eine Möglichkeit, die steuerliche Last zu mindern, ist die rechtzeitige Planung der Vermögensübergabe. Manche entscheiden sich dafür, ihre Immobilien zu Lebzeiten zu übertragen, um die Grunderwerbsteuer zu optimieren. Andere wiederum nutzen komplexe internationale steuerliche Strukturen, um ihre Steuerlast zu minimieren.
Wenn ein deutscher Erblasser verstirbt, der eine Ferienimmobilie in Österreich besaß, wirft dies zahlreiche Fragen bezüglich des Nachlasses und der Erbschaftssteuer auf. In solchen Fällen wird durch die europäische Erbrechtsverordnung bestimmt, dass das Erbrecht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Verstorbenen Anwendung findet. Hatte der Erblasser zuletzt in Deutschland gelebt, so unterliegt auch die österreichische Immobilie deutschem Erbrecht. War Österreich der letzte Wohnsitz, gilt für den gesamten Nachlass, einschließlich etwaiger Besitztümer in Deutschland, österreichisches Recht. Der Erblasser hat jedoch die Möglichkeit, per Testament zu bestimmen, dass deutsches Erbrecht angewendet werden soll.
Das österreichische Erbrecht spielt eine zentrale Rolle bei der Nachlassplanung, indem es die Verteilung von Immobilien und anderen Vermögenswerten regelt. Es umfasst gesetzliche und gewillkürte Erbfolgen, Pflichtteile, steuerliche Aspekte und die Regelung internationaler Erbschaftsfälle. Der Erblasser kann durch Testament, Vermächtnis oder Erbvertrag bestimmen, wie sein Vermögen verteilt wird. Das Testament und das Vermächtnis sind frei widerruflich, während der Erbvertrag, hauptsächlich zwischen Ehepartnern geschlossen, bindend ist und nicht einseitig widerrufen werden kann. Klare Formulierungen in allen letztwilligen Verfügungen sind entscheidend, um zukünftige Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Um hier keine Fehler zu begehen, ist es ratsam, sich an Experten zu wenden. Engel & Völkers haben sich auf das Erbrecht in Österreich spezialisiert und sind ein gefragter Ansprechpartner für Immobilienbesitzer. Zum Thema
Erbschaftssteuer in Österreich oder in Deutschland?
Engel & Völkers berät zu Fallstricken und Chancen bei der Erbschaftssteuer in Österreich und Deutschland
Ein kleines Fallbeispiel macht deutlich, worauf Eigentümer in Österreich beim Thema Erbschaftssteuer achten müssen. Bei der Nachlassplanung eines deutschen Staatsbürgers mit einem Ferienhaus in Kitzbühel, der hauptsächlich in Hamburg wohnt und ohne Testament verstirbt, fällt die Regelung seines Nachlasses unter deutsches Recht. Deutsche Gerichte sind zuständig und das Erbe wird entsprechend in Österreich im Grundbuch eingetragen. Es entsteht somit eine Erbschaftssteuerpflicht in Deutschland. Selbst wenn der Verstorbene nach Österreich umgezogen wäre und keinen Kontakt mehr zu Deutschland gehabt hätte, bleibt die Steuerpflicht für fünf Jahre nach Auswanderung bestehen, da Deutschland eine fünfjährige Bindungsfrist für die Erbschaftssteuerpflicht vorsieht.
Ein Wohnortswechsel, besonders zwischen Deutschland und Österreich, erfordert sorgfältige Überlegungen aufgrund der geltenden Wegzugsbesteuerung in beiden Ländern. Beispielsweise könnte ein Deutscher, der beruflich in München tätig ist, aber viel Zeit in seinem Haus in Kitzbühel verbringt, unerwartet eine Wegzugssteuer in Deutschland auslösen. Auf der anderen Seite kann jedoch, abhängig von der Aufenthaltsdauer im Ausland, die deutsche Erbschaftsteuer entfallen. Jeder Schritt in Richtung Wohnortswechsel sollte daher gründlich abgewogen und geplant werden, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und mögliche Vorteile zu nutzen.
Erbschafts-Ratgeber gibt wichtige Tipps
Eigentum für die nächste Generation schützen
Engel & Völkers
Das Navigieren durch die Steuergesetze beider Länder kann komplex sein. Deutsche Erblasser sollten daher nicht zögern, sowohl in Deutschland als auch in Österreich rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen. Experten wie Engel & Völkers können helfen, eine Strategie zu entwickeln, die sowohl die deutschen als auch die österreichischen Gesetze berücksichtigt und optimiert. Die Immobilienexperten Engel & Völkers haben einen Erbschafts-Ratgeber veröffentlicht, der umfassende Informationen zur Vererbung von Immobilien mit internationalem Bezug liefert. Zudem bieten sie auf der Seite "Immobilienpreise Österreich" eine detaillierte Analyse der aktuellen Marktpreise, Preisentwicklungen und Trends auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt. Diese Analyse umfasst alle Bundesländer sowie zwölf Städte und acht touristische Regionen.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich verdeutlicht die facettenreiche und dynamische Marktlandschaft, beeinflusst von der natürlichen Schönheit des Landes sowie einer Mischung aus Tradition und Moderne. Die jüngsten Zinserhöhungen haben spürbare Effekte auf die Finanzmärkte und damit auch auf den Immobiliensektor gezeigt. Nach anfänglichen Preiskorrekturen ist nun eine zunehmende Stabilisierung der Preise zu beobachten. Insbesondere in begehrten Lagen bleibt die Nachfrage hoch, während in weniger gefragten Gegenden auch weiterhin mit Preisanpassungen gerechnet wird. Im Jahr 2023 wurde allerdings eine allgemeine Verunsicherung spürbar, die zu einer Zurückhaltung bei Immobilienkäufen führte. Dies resultierte in einem Rückgang der Handelsaktivitäten, wobei die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen um 5,0 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,2 Prozent fielen.
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