Gewerbeimmobilien: Höhere Risikokosten – Krise bei Büroimmobilien setzt Banken zu
Frankfurt. Die schwierige Lage bei US-Büroimmobilien trifft auch deutsche Kreditinstitute. Nach der Münchener Pfandbriefbank hat deswegen nun auch die Wiesbadener Aareal Bank ihre Rücklagen für gefährdete Kreditengagements bei US-Büroimmobilien deutlich erhöhen müssen.
Die Risikovorsorge der Aareal Bank stieg zwischen Juli und September 2023 auf 102 Millionen Euro und war damit fast doppelt so hoch wie noch im Vorjahr. Damit belief sich die Risikovorsorge seit Jahresbeginn auf 262 Millionen Euro im Vergleich zu 170 Millionen Euro im Vorjahr.
Die Aareal Bank sprach von einer „außergewöhnlich hohen Risikovorsorge“. „Hier schlugen sich weiterhin Kreditausfälle bei US-amerikanischen Büroimmobilien nieder“, teilte das Institut mit. Trotz dieser Belastungen konnte die Aareal Bank ihren Quartalsgewinn aber stabil halten. Für das Gesamtjahr geht das Geldhaus davon aus, dass ein Konzernbetriebsergebnis am unteren Ende einer Spanne von 240 bis 280 Millionen Euro erreicht wird.
Damit geht es der Aareal Bank besser als ihrem Wettbewerber aus München. Die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) hatte am Dienstag eine Gewinnwarnung ausgesprochen. Sie musste vor allem wegen der Krise am US-Büromarkt ihre Risikovorsorge deutlich erhöhen und hat ihre Gewinnprognosen für das Gesamtjahr beinahe halbiert.
Das Institut rechnet nur noch mit einem Vorsteuergewinn von 90 bis 110 Millionen Euro statt 170 bis 200 Millionen Euro, zumal es auch im vierten Quartal mit einem Anstieg seiner Risikokosten rechnet. Im Vorjahr hatte die Bank noch 213 Millionen Euro vor Steuern verdient.
Aareal Bank und Pfandbriefbank sind auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien wie etwa Büros, Hotels oder Einkaufszentren spezialisiert. Deshalb treffen sie Probleme bei solchen Immobilientypen vergleichsweise hart.
Aufsichtsbehörden warnen schon lange vor Risiken bei gewerblichen Immobiliendarlehen. Der Chef der EZB-Bankenaufsicht, Andrea Enria, drängt europäische Institute deshalb dazu, diese Risiken ausreichend zu berücksichtigen.
US-Büromarkt gilt als besonders schwierig
Die vier großen Landesbanken – LBBW, BayernLB, Helaba und NordLB – haben im ersten Halbjahr 2023 insgesamt rund 400 Millionen Euro an Risikovorsorge für Immobilienengagements gebildet, wie die Nachrichtenagentur Bloomberg berechnete.
Besonders schwierig ist derzeit die Lage am US-Büromarkt. Neben Aareal Bank und Pfandbriefbank ist auch die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) vergleichsweise stark in den USA engagiert. Das Kreditvolumen in Nordamerika beträgt gut zehn Milliarden Euro, das entspricht 27 Prozent des Immobilienportfolios.
>> Lesen Sie hier: Wie die Bürokrise Amerikas Innenstädte erfasst
Ein Grund für die Probleme bei amerikanischen Büroimmobilien ist aus Sicht beider Institute der Trend zum Homeoffice. Aareal-Bank-Chef Jochen Klösges konstatiert hier zumindest eine leichte Besserung. Zum Jahresende sei die Büropräsenz in den USA wieder gestiegen.
Wie schwierig die Lage für US-Büroimmobilien derzeit aber noch immer ist, zeigt exemplarisch die Insolvenz des Bürovermieters Wework, einst das am höchsten bewertete Start-up der amerikanischen Wirtschaftsgeschichte. Klösges sieht darin in erster Linie ein negatives Signal für den Büromarkt insgesamt, weniger für die Wework-Vermieter.
Viele der Wework-Flächen befänden sich in sehr guten Lagen. „Wir gehen davon aus, dass ein Großteil der Flächen vom Markt wieder aufgenommen wird“, meint Klösges.
Die Aareal Bank selbst hat nach eigenen Angaben vier Objekte finanziert, in denen Wework sich eingemietet hatte: In einem Fall wurden die Flächen bereits neu vermietet, in zwei Fällen belegt Wework weniger als 20 Prozent der Fläche, in einem Fall ist die Mietfläche gut untervermietet.
Homeoffice und hohe Zinsen bremsen
Doch auch die Beurteilung einiger Standorte hat sich zum Teil verschlechtert. Wenn die Lage einer Büroimmobilie als weniger attraktiv gilt, dann sinkt auch ihr Wert als Sicherheit für einen Immobilienkredit. Dadurch werden die betroffenen Darlehen für Banken riskanter und sie benötigen höhere Risikopuffer. Dieser Mechanismus ist einer der Gründe dafür, dass die PBB ihre Risikovorsorge erhöhen musste.
Wichtiger als Homeoffice und die Standortfrage ist für den amerikanischen Immobilienmarkt aber die Geldpolitik: „Der maßgebliche Treiber ist aus meiner Sicht das sehr stark und sehr schnell angestiegene Zinsniveau“, sagt Aareal-Bank-Chef Klösges.
Besserung erst ab 2024 erwartet
Sobald die Unsicherheit über die Zinsentwicklung abebbt, rechnet Klösges daher auch wieder mit Investitionen und Transaktionen am Markt. „Es könnte durchaus sein, dass es sich im nächsten Jahr 2024 genau in diese Richtung bewegt“, sagte er. Nachdem die US-Notenbank Fed seit Mai 2022 im Kampf gegen die Inflation zehnmal die Zinsen angehoben hat, legte sie bei ihren zwei jüngsten Sitzungen eine Pause ein. Inzwischen sieht die Mehrheit der Marktteilnehmer den Zinsgipfel in den USA erreicht.
Die Aareal Bank geht davon aus, dass auch der Anstieg der Problemkredite allmählich abebbt. Den größten Zufluss habe man wohl im Sommer gesehen, im Augenblick beruhige sich die Lage ein wenig. Auch das sei ein gutes Zeichen.
Auch die Pfandbriefbank geht erst im nächsten Jahr von einer Erholung aus: „Wir rechnen erst im ersten Halbjahr 2024 mit einer Stabilisierung am Immobilienmarkt“, sagte PBB-Chef Andreas Arndt. Die Pfandbriefbank geht aber immerhin davon aus, dass die Marktkorrektur in den USA mittlerweile zu 80 Prozent ausgestanden sei.