Immobilien: Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Es ist eine entscheidende Frage für potenzielle Immobilienkäufer: Wie teuer darf mein neues Haus oder meine neue Wohnung maximal sein? Die Lösung ergibt sich aus dem Zusammenspiel des langfristig verfügbaren Einkommens, des Ersparten und der Zinslast. Eines lässt sich vorab schon sagen: Da Interessierte mit der Trendwende bei den Preisen in diesem Jahr wieder mehr für ein Haus oder eine Wohnung zahlen müssen, wird auch die Höhe der Kreditsumme wachsen. Im Schnitt haben sich Bauwillige im November 314.000 Euro für den Immobilienkauf geliehen. Das zeigt der Trendindikator Baufinanzierung des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Das bisherige Allzeithoch von 319.000 Euro vom Dezember 2021 ist damit in Sichtweite. Das sind die wichtigsten Fragen, die künftige Immobilienbesitzer vor dem Kauf beantworten müssen: „Aus der Haushaltsrechnung ergibt sich, welche Immobilien für den Antragsteller für den Kauf infrage kommen, sie ist Bestandteil des Kreditantrags“, heißt es beim Kreditvermittler Baufi24. Potenzielle Käuferinnen und Käufer sollten hier zunächst Ausgaben für die derzeitige Mietwohnung, für Essen und Trinken, Kleidung, Freizeit und Medienkonsum wie Mobilfunk und Streamingverträge berücksichtigen. Zu den laufenden Kosten gehören zudem Beträge, die nur einmal pro Jahr anfallen wie Mitgliedschaften, Versicherungsprämien oder die Kosten für die Klassenfahrt der Kinder. Wichtig ist aus Sicht von Finanzierungsexperten, hier umfassend und ehrlich zu kalkulieren. Dazu gehören auch Ausgaben, die man sich in Zukunft trotz des Immobilienkaufs weiter leisten will, zum Beispiel für einen Urlaub. Wichtig dabei: „Das Einplanen einer Sicherheitsreserve von fünf bis zehn Prozent sollte bei einer Baufinanzierung selbstverständlich sein“, so die Experten von Baufi24. Mit den steigenden Zinsen gewinnt die Frage nach den Eigenmitteln stark an Bedeutung. Je mehr davon vorhanden ist, umso weniger muss finanziert werden – oder umso mehr Haus kann man sich leisten. „Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie sollten durch eigenes Kapital abgedeckt werden“, raten die Sparkassen. Dabei muss es sich nicht allein um Barvermögen handeln. Zum Eigenkapital können auch das Ersparte in Bausparverträgen und Lebensversicherungen, Wertpapiere, Immobilien und ein bezahltes Grundstück hinzugezählt werden. Unterstützt zudem die Familie finanziell, ist es wichtig, dass die Modalitäten eindeutig geklärt sind: Handelt es sich um eine Schenkung, ein günstiges Darlehen oder gar um eine vorweggenommene Erbfolge? Spätere Streitigkeiten beispielsweise mit Geschwistern lassen sich so vermeiden. Generell gilt: Das Eigenkapital sollte mindestens für die Kaufnebenkosten reichen. Die setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent der Kaufsumme in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein beträgt, sowie den Notar- und Grundbuchgebühren. Als Richtwert dafür empfehlen die Experten der Commerzbank, mit 1,5 Prozent der Kaufsumme zu kalkulieren. Darin enthalten sind ein Prozent an reinen Notarkosten und ein halbes Prozent für den Eintrag am Grundbuchamt. Sofern ein Makler eingeschaltet ist, fallen weitere Kosten an. Zwar wird die Provision mittlerweile zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Dennoch bilden Maklerkosten zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent, die inklusive Mehrwertsteuer je nach Bundesland anfallen, einen weiteren Kostenblock. Insgesamt können die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro je nach Bundesland bis zu 58.000 Euro betragen. Wer vor dem Eigenheimerwerb zur Miete gewohnt hat, sollte für die monatliche Rate mindestens mit der bisher gezahlten Nettokaltmiete kalkulieren. Besser ist es aber, jeden Monat eine höhere Summe an die Bank zu überweisen. Ein Anhaltspunkt ist die prozentuale Tilgung pro Jahr, die mit der finanzierenden Bank vereinbart wird: Werden beispielsweise zwei Prozent Tilgung bei einem Kredit von 400.000 Euro und einem Zins von drei Prozent fixiert, fallen pro Jahr 8000 Euro für die Tilgung und 12.000 Euro für Zinsen an. Die Summe von 20.000 Euro durch zwölf geteilt ergibt eine monatliche Belastung von 1667 Euro. Während diese über die vereinbarte Kreditlaufzeit gleich bleibt, sinkt mit zunehmender Tilgung der Zinsanteil, während die Aufwendungen für die Tilgung in gleichem Maß wachsen. Dabei gilt die Faustregel: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Wer im vorliegenden Fall eine jährliche Tilgung von drei Prozent finanziell stemmen kann, der kommt auf eine monatliche Belastung von 2000 Euro. Statt nach 30 Jahren und sieben Monaten wäre der Kredit laut dem Darlehensrechner der Stiftung Warentest dann schon nach 23 Jahren und zwei Monaten abbezahlt. Der Trend geht derzeit allerdings in die andere Richtung. Im Schnitt haben Kreditnehmer zuletzt 1,74 Prozent pro Jahr getilgt, wie der Trendindikator Baufinanzierung von Dr. Klein zeigt. Vor zwei Jahren waren noch mehr als zwei Prozent üblich. Grund dafür ist das niedrigere Zinsniveau damals, das mehr finanziellen Spielraum für die Tilgung ließ. Gerade Bestandsimmobilien wollen Erwerber nach dem Kauf gern nach ihren Vorstellungen verändern. Dabei kann es um eine neue Küche gehen, die Modernisierung von Badezimmern, eine veränderte Raumaufteilung oder energetische Maßnahmen, wie den Tausch der Heizung oder die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach. Hierbei können schnell Kosten im oberen fünfstelligen Euro-Bereich entstehen. Der Vorteil dabei: Für Maßnahmen zur energetischen Sanierung gibt es günstige Darlehen der staatlichen Förderbank KfW. Allerdings erhöhen sich dadurch die monatlichen Belastungen. Kosten für Renovierungen einer Bestandsimmobilie sollten Besitzer möglichst aus dem Ersparten oder mit laufenden Einnahmen decken können, raten Experten. Für die Beantwortung dieser Frage sollten potenzielle Käufer verschiedene Faktoren beachten: ihren monatlichen finanziellen Spielraum, die gewünschte Laufzeit, bis die Immobilie abbezahlt ist, den Zinssatz und die Ausstattung. Die Höhe des gewünschten Kredits ergibt sich aus dessen Laufzeit bis zur kompletten Rückzahlung und der monatlichen Belastung, die wiederum vom Zinssatz und der Tilgung abhängig ist. Addiert man die Kreditsumme und das Eigenkapital und zieht die Nebenkosten ab, kommt der Kaufpreis heraus, den sich die Interessenten rein rechnerisch leisten können. Im Fall einer anstehenden Renovierung sollten die neuen Eigentümer diese Kosten bereits hinzurechnen. Mehr: „Die Banken haben wieder Wartezeiten“ – Nachfrage nach Baufinanzierungen zieht merklich an