Immobilien: Das Eigenkapital-Problem der Immobilienbranche

Es war eine der wenigen erfolgreichen Börsenplatzierungen der Immobilienbranche in den vergangenen Jahren. Im Sommer sammelte der drittgrößte deutsche börsennotierte Vermieter TAG Immobilien über eine Kapitalerhöhung 186 Millionen Euro neues Geld ein. Damit gelang dem Hamburger Unternehmen etwas, das vielen anderen Akteuren in der Immobilienbranche derzeit sehr schwerfällt: der Zugang zu neuem Eigenkapital. Immobilienprofis berichten, dass es momentan oftmals kaum möglich ist, Geldquellen für Deals zu finden. „Es sind viele Wege verschlossen und ein Großteil der möglichen Transaktionen kann einfach nicht gemacht werden“, sagt Johannes Gruss, Leiter des Investment-Banking-Teams für Deutschland, Österreich und die Schweiz von JLL, einem der größten Immobiliendienstleister weltweit. Mehrere Experten rechnen deshalb mit weiteren Abwertungen, bevor wieder Bewegung in den Markt kommt. Gruss und sein Team beraten Immobilienprofis bei Unternehmensbeteiligungen oder Übernahmen und versuchen Geldquellen für diese Deals zu vermitteln. Er beobachtet vor allem auf dieser M&A-Ebene eine extreme Zurückhaltung in der Immobilienbranche, Geld bereitzustellen. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Immobilienakademie Irebs der Universität Regensburg, bestätigt grundsätzlich die Herausforderungen für die Branche: „Eigenkapital ist heutzutage schwieriger zu organisieren als Fremdkapital.“ Wie bei einem privaten Immobilienkauf, wo das Geld auch beispielsweise aus einem vorgezogenen Erbe kommen kann, heißt Eigenkapital nicht, dass das Geld zwingend von den Unternehmen selbst kommen muss. Unter Eigenkapital versteht man alles abseits vom klassischen Fremdkapital, was beispielsweise Banken zur Verfügung stellen, sowie Mezzanine-Kapital, eine Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital. Kapitalquellen können sein: die Börse, traditionelle Investmentmanager wie offene Fonds oder Spezialfonds, alternative Investmentmanager wie Private-Equity-Fonds oder Kapitalsammelstellen wie Staatsfonds. » Lesen Sie auch: Eines der größten deutschen Versorgungswerke für Ärzte hat sich mit Immobilienfinanzierungen verzockt Laut JLL wurden über Fonds und nur zu einem kleinen Teil über Kapitalerhöhungen an der Börse 2024 schätzungsweise sieben Milliarden Euro Eigenkapital für den deutschen Immobiliensektor eingeworben. Im Vergleich dazu betrug das jährliche Volumen vor der Zinswende circa 20 bis 25 Milliarden Euro. In diesem Jahr erwartet JLL ein insgesamt höheres Volumen, aber weiterhin weit entfernt von den Summen aus den Jahren vor der Zinswende. Ursächlich seien dafür vor allem institutionelle Gelder. Der Mittelzufluss offener Fonds sei bisher jedoch geringer ausgefallen, und an der Börse beobachtet der Immobiliendienstleister weiterhin kaum Emissionstätigkeit, abgesehen von der gut angenommenen Kapitalerhöhung von TAG im August. Gruss macht für das Eigenkapital-Problem der Branche vor allem zwei Gründe aus. Zum einen gebe es bei mehreren Geldquellen strukturelle Schwierigkeiten, überhaupt neues Geld für die Immobilienbranche bereitzustellen. Zum anderen habe die Branche nach wie vor ein Bewertungsthema, also dass Investor und Verkäufer weiterhin nicht beim Preis zusammenfinden. Ersteres treffe auf die Börse zu, worüber der Zugang zu Eigenkapital nun schwieriger sei: „Die Börse war vor der Zinswende eine bedeutende Kapitalquelle für Immobilien, jedoch sind Immobilienaktien insbesondere aufgrund hoher Verschuldung derzeit weniger attraktiv“, sagt Gruss. Das könne man beispielhaft an den Börsengängen aus der Branche sehen. „In den zehn Jahren vor der Zinswende 2022 gab es circa 25 Börsengänge im Immobiliensektor in der DACH-Region, also in Deutschland, Österreich und der Schweiz, nach der Zinswende gab es lediglich einen Börsengang in der Schweiz.“ Auch bei offenen Fonds und Spezialfonds für Investmentprofis sieht er strukturelle Herausforderungen. „Die offenen Fonds haben ein massives Problem, da das Kapital mit monatlich etwa 600 Millionen Euro in diesem Jahr abfließt“, sagt er. Dort gebe es daher kaum Kapital, was überhaupt neu investiert werden könne. Hinzu käme, dass die Produkte oftmals, mit Blick auf die Rendite, unattraktiv seien. Ähnlich schwierig sieht es seiner Einschätzung bei Spezialfonds für institutionelle Investoren aus. „Spezialfonds, die über Jahre von deutschen Versicherungen und Pensionskassen befüllt wurden, stehen unter Druck, da sich die Anlagestrategien der Investoren verändert haben“, sagt Gruss. „Selbst große Versicherungskonzerne sehen sich mit Überallokationen konfrontiert und suchen nach Lösungen“. Steffen Sebastian ergänzt: „Früher war es sogar möglich, eine Eigenkapitalbeteiligung über Pensions- oder Versorgungskassen zu arrangieren, vorausgesetzt, man hatte den entsprechenden Zugang“, sagt der Wissenschaftler. Dies sei mittlerweile komplizierter, da diese Investoren ihre Immobilienquoten bereits ausgeschöpft hätten und eher an einem Abbau interessiert seien. „Dennoch ist es nicht unmöglich, Eigenkapital zu erhalten, auch wenn es anspruchsvoller geworden ist.“ Auch andere Marktakteure beobachten, dass sich institutionelle Investoren strukturell aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Für Christian Claßen, Vorstand des Vermögensverwalters Magna Asset Management, liegt das an dem starken Immobilieninvestment in den Jahren vor der Zinswende: „Damals sahen viele Investoren Immobilien als attraktive und leicht höher rentierliche Alternative zu Anleihen“, sagt er. Heute würden gewisse Staatsanleihen sowie Anleihen großer, etablierter europäischer Unternehmen oftmals als risikoloses Investment bei einer vergleichbaren Rendite eingestuft, beobachtet auch Gruss. Diese institutionellen Investoren stünden auch nicht mehr für Direktinvestments, also als Eigenkapitalgeber ohne den Zwischenschritt eines Fonds, zur Verfügung, erläutert Gruss weiter. Internationale Direktinvestoren wie große Pensionsfonds hingegen, die das nötige Kapital mitbringen könnten, seien mit den Renditen in Deutschland nicht zufrieden. „Globale Direktinvestoren, die hohe Renditen von mindestens neun bis zehn Prozent erwarten, stellen für den europäischen Markt selbst bei Core-Portfolios, also Premium-Immobilien in guten Lagen, eine Herausforderung dar“, sagt Gruss. Noch schwieriger sei es bei Private-Equity-Fonds, die noch höhere Renditen suchten. Auch Steffen Sebastian sieht diese Diskrepanz. „Die Anforderungen sind gestiegen. Wenn man versucht, Eigenkapital für eine Projektbeteiligung zu organisieren, muss man damit rechnen, dass die geforderten Renditen im zweistelligen Bereich liegen“, sagt der Wissenschaftler. „Im Bereich des Eigenkapitals handelt es sich um eine Hochrisikotranche, die das höchste Risiko des Projekts trägt. Daher liegen die Renditeanforderungen auch bei deutschen Fonds über zehn Prozent.“ Die realistischste Lösung, an neues Eigenkapital zu kommen, ist für viele Experten deshalb, dass Verkäufer mit den Immobilienpreisen noch weiter nach unten gehen. Das ließe sich zumindest mittelfristig umsetzen, während sich an der strategischen Entscheidung, die Immobilienquote in der Anlagestrategie zu senken, so schnell nichts ändern ließe. „Es braucht weitere Preisanpassungen, um den Markt wieder attraktiv zu machen, da die derzeitigen Renditen nicht im Verhältnis zum Risiko stehen“, sagt Gruss. Und genau hier ist für ihn das Problem: „Viele Immobilieneigentümer sind nicht bereit, ihre Immobilien um 20 Prozent abzuwerten, aber ohne solche Anpassungen wird das Kapital in der Breite nicht zurückkehren“, ist er sich sicher. Es gebe Portfolios, die bereits adäquat bepreist seien, es gebe aber auch viele Marktteilnehmer, die noch nicht die notwendigen Anpassungen vorgenommen hätten. „Die Erholung des Marktes hängt von fundamentalen Anpassungen und nicht von der Hoffnung auf externe Faktoren wie Zinssenkungen ab“, sagt Gruss. Francesco Fedele, Chef des Finanzierungsberaters BF direkt, sieht das Bewertungsthema als größte Herausforderung für die Branche: „Ich bin der Meinung, dass es ausreichend Eigenkapital am Markt gibt“, sagt der Immobilienprofi. Das gelte sowohl für Einzelobjekttransaktionen als auch für Unternehmensbeteiligungen und Übernahmen. „Voraussetzung dafür ist allerdings immer, dass es gute Objekte mit stabilen Cashflows sind und dass die Bewertung der Objekte stimmt. An letzteren hapert es in der Praxis derzeit sehr häufig“, stimmt er Gruss zu. Die Preisvorstellungen vieler Verkäufer seien immer noch zu hoch, ergänzt aber: „Dass es bei guten Immobilien und einer vernünftigen Bewertung auch frisches Eigenkapital gibt, hat das Beispiel der Kapitalerhöhung der TAG Immobilien im August 2025 gezeigt“. Mehr: Blackstone-Europachef erwartet Erholung des deutschen Immobilienmarkts Erstpublikation: 16.11.2025, 11:55 Uhr.