Immobilien: Höhere Zinsen und US-Zollchaos – Das rät ein Baufinanzierer

Am Immobilienmarkt ist die Angst zurück. Die Turbulenzen durch Donald Trumps erratische Zollpolitik sowie die gestiegenen Bauzinsen lassen Experten um eine weitere Erholung der Preise bangen. Grundsätzlich sei die Unruhe für niemanden gut, auch nicht für den Immobilienmarkt, warnte vor wenigen Tagen der Verband der deutschen Pfandbriefbanken. Das Handelsblatt sprach mit dem Co-Chef des Immobilienfinanzierers Europace über die neue Lage. Für Käuferinnen und Käufer hat Stefan Münter klare Handlungsempfehlungen, etwa, wie hoch der Verhandlungsspielraum jetzt noch ist. Außerdem verrät er, wo er die Preise in den nächsten Monaten sieht, was das für die Mieten bedeutet und welcher wesentliche Faktor den Markt in Deutschland bewegen wird. Lesen Sie hier das vollständige Interview: Herr Münter, die Bauzinsen sind zuletzt zeitweise drastisch gestiegen, und Donald Trump lässt die Sorgen vor einer Rezession wachsen. Ist die Immobilienkrise doch nicht abgehakt?Bisher sehen wir dafür keine Anzeichen – im Gegenteil. Die Kunden haben sich sehr eifrig um Kredite bemüht. In den ersten acht Tagen, seitdem die Bauzinsen Anfang März gestiegen sind, hat sich das Baufinanzierungsgeschäft bei uns verdoppelt, im Neubau liegt das Plus sogar bei 140 Prozent. Vielen Interessenten ist offenbar klar geworden, dass die Zinsen nicht immer nur sinken. Sind das nicht Kunden, die sowieso demnächst abgeschlossen hätten?Wir sehen bisher nicht, dass es ein reiner Vorzieheffekt ist. Das Transaktionsvolumen, das wir jetzt, drei Wochen später, noch sehen, hat sich zwar wieder auf ein Normalmaß eingependelt – aber es ist nicht darunter gefallen. Ich würde also davon ausgehen, dass wir neue Kunden gesehen haben, die jetzt quasi eine gewisse Torschlusspanik ergriffen hat. Anders als in der Krise 2022 können sich viele Interessenten einen Kauf wieder leisten. Was macht Sie da so sicher? Immerhin hat Europace im Februar nur noch weitgehend stagnierende Kaufpreise für Wohnimmobilien gemessen ...Zum einen ist die Leistbarkeit besser als 2022, zum anderen erwarten wir nicht, dass der Markt jetzt einen deutlichen Rückschlag erlebt. Die Bauzinsen bremsen zwar, aber die wichtigen Makrofaktoren für den Immobilienmarkt – ein niedriges Wohnungsangebot und gleichzeitig steigende Mieten – haben sich nicht verändert. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist groß. Doch wenn Käufer wegen des vorerst ausgesetzten US-Handelskriegs um ihren Job fürchten, dürfte das die Stimmung für große Anschaffungen trüben. Wie stark trifft das den Immobilienmarkt?Tatsächlich besteht ein gewisser Zusammenhang zwischen der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Entscheidung zum Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Zwar werden solche Entscheidungen primär durch persönliche Lebensereignisse wie Partnerschaft, Familienzuwachs, Trennung oder berufsbedingte Umzüge sowie durch das oft begrenzte Angebot am Mietmarkt motiviert. Doch für den finalen Schritt des Kaufs braucht es auch eine grundlegende Zuversicht in die eigene wirtschaftliche Zukunft. ... und die sinkt gerade nicht nur an der Börse rapide.Gerade bei der typischen Käufergruppe – gut ausgebildeten Menschen im Alter von 25 bis 45 Jahren – dürfte ein konjunktureller Abschwung weniger stark auf die Arbeitslosenquote durchschlagen als noch in den 1990er- oder 2000er-Jahren. Gründe dafür sind der anhaltende Fachkräftemangel in vielen Regionen sowie die demografisch bedingte Verrentungswelle der Babyboomer-Generation. Gleichzeitig könnten neu eingeführte Zölle auf beiden Seiten des Atlantiks inflationsdämpfende Effekte konterkarieren und die Verbraucherpreise, insbesondere die oft indexierten Mieten, weiter steigen lassen. In diesem Zusammenhang gewinnt der Immobilienkauf gegenüber dem Mieten sogar zusätzlich an Attraktivität. Viele Banken sind längst vorsichtiger geworden. Merken Sie, dass wegen der gestiegenen Zinsen mehr Finanzierungsanfragen abgelehnt werden?Nein. Wir sehen, dass sich für die Kreditanfragen noch immer ein großes Finanzierungsangebot findet. Der Markt ist zwar flächendeckend teurer geworden, aber wir sind von Rahmenbedingungen wie 2023 weit entfernt. Wie groß ist jetzt die Gefahr eines Kreditausfalls bei Anschlussfinanzierungen, wenn sich für Käufer der Zinssatz bisweilen verdreifacht?Durch den kurzfristigen Anstieg der Zinsen hat sich auch die Zahl der Anschlussfinanzierungen leicht erhöht. Immobilieneigentümer wollen offensichtlich noch die derzeitigen Zinsen mitnehmen. Gerade in der Niedrigzinsphase wurde viel getilgt und oft auch über längere Zeiträume finanziert. Dadurch ist beim Anschlusskredit die Kreditsumme entsprechend kleiner – und die Zinslast beherrschbar. Der finanzielle Spielraum vieler Käufer sinkt jedoch mit den gestiegenen Zinsen. Was bedeutet das für die Entwicklung der Kaufpreise im Laufe des Jahres 2025?Klar, auf jeden Fall ein Argument für Preise, die sich jetzt seitwärts bewegen. Aber ich sehe das anders. Die Kaufpreise werden wegen des Drucks auf dem Mietmarkt weiter steigen. Ich gehe davon aus, dass wir 2025 ein leichtes Plus sehen werden. Schließlich wird es Jahre dauern, bis wieder mehr Wohnungen gebaut werden – und das treibt die Preise. Wo sehen Sie die Bauzinsen auf mittlere Sicht, werden wir die Schwelle von vier Prozent wieder überschreiten?Das 500-Milliarden-Schuldenpaket ist bei den Zinsen jetzt eingepreist. Wir rechnen nicht mit weiter deutlich steigenden Zinsen. Eine Situation wie 2022, als die Bauzinsen im Mittel deutlich über vier Prozent kletterten, halte ich momentan nicht für wahrscheinlich – aber auch ich habe keine Glaskugel, die mir die Zukunft verrät. Was würden Sie Käufern derzeit raten?Nicht auf fallende Zinsen zu warten. Und auch nicht auf fallende Immobilienpreise zu wetten. Wer ein passendes Objekt gefunden hat und es sich leisten kann, sollte zuschlagen. Der Markt und das Angebot sind nicht groß genug, als dass sich die Rahmenbedingungen wirklich in naher Zukunft verbessern. Wie sollten sich Verkäufer verhalten?Ich halte es für eine durchaus gute Idee, die eigene, nicht selbst bewohnte Immobilie dem Markt zur Verfügung zu stellen und den Ertrag zu nutzen, wieder zu investieren. Vorausgesetzt, die zehnjährige Spekulationsfrist ist abgelaufen. Wie viel Eigennutz eines Kreditvermittlers steckt in dieser Antwort?Die Mietrenditen sind nach den Wertsteigerungen der vergangenen Jahre oftmals sehr gering, und wir brauchen mehr Eigennutzer. Das ist vor allem eine Perspektive für weniger sozialen Sprengstoff. Jeder, der im Mietmarkt eine Wohnung frei macht und kauft, hilft unserer Gesellschaft. Das ist nicht nur eine Perspektive für uns als Marktplatz. Kippt der Markt wieder in Richtung Verkäufer, liegt also die Verhandlungsmacht nun wieder mehr bei denjenigen, die sich vom Eigentum trennen?Mit der Zinswende hatten wir 2022 kurzfristig einen Käufermarkt, das heißt, Erwerber hatten einen viel größeren Verhandlungsspielraum. Das hat sich längst wieder gedreht, mit Ausnahme von energetisch schlechten Immobilien. Ich sehe keinen Grund, warum dieser Trend abbrechen sollte. Wer überzogene Abschläge fordert, hat im Wettbewerb oft keine Chance mehr. Dafür ist die Nachfrage zu stark. Die Verhandlungsspielräume sind wieder enger geworden. Wie viel Preisnachlässe sind derzeit im Schnitt für Interessenten noch drin?Wir sehen heute, dass jedes fünfte bis sechste Angebot, das nicht sofort verkauft wird, im Mittel so um die zehn Prozent nach unten angepasst wird. Wenn man aber nur auf den letzten Vermarktungspreis schaut, liegt der Abschlag zum Verkaufspreis nur noch bei drei Prozent. Man sieht also, ganz großen Spielraum haben Interessenten nicht mehr. Bedeuten die steigenden Zinsen, dass es auf dem Mietmarkt in diesem Jahr noch ungemütlicher wird?Ich hoffe, dass die Regierung die Krise am Wohnungsmarkt nicht außer Acht lässt und von den beschlossenen Milliardenkrediten auch etwas in den Wohnungsbau fließt. Aber natürlich wird das die Preise nur mittelfristig bewegen. Ich rechne damit, dass die Preise in den nächsten Jahren bei den Mieten weiter aufwärts gehen. Gehen Sie davon aus, dass sich der Mietanstieg noch beschleunigt?Ich habe die Hoffnung, dass das nicht passiert. Ich sehe aber keine Umstände, die dafür gute Argumente liefern. Es spricht also viel dafür, dass das Tempo der Mietsteigerungen, gerade bei den Neuvertragsmieten, vorerst noch zunimmt. Es fehlen laut einer Studie 320.000 Wohnungen pro Jahr in Deutschland bis 2030. Wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt also absehbar verschärfen?Ja, klar. Ob nun jedes Jahr 300.000 oder 400.000 neue Wohnungen fehlen, spielt keine große Rolle. Wir werden diese Größenordnungen beim Neubau so schnell nicht erreichen – und das weiß auch jeder in der Branche. Die Pipeline ist immer noch ziemlich leer. Die vielen geplanten Infrastrukturausgaben könnten sogar dafür sorgen, dass noch weniger und teurere Kapazitäten für den Bau von Wohnungen in der Bauindustrie zur Verfügung stehen. Wann erwarten Sie, dass der Neubau wieder anspringt?Eine Wende bei der Zahl der Neubauten ist vor 2028 nicht realistisch. Selbst wenn jetzt viele Projekte genehmigt würden, brauchten diese mindestens zwei, drei Jahre, um fertiggestellt zu werden. Noch sind große Wohnbauprojekte Mangelware. Es wird dort vielleicht gerade wieder etwas besser, aber auf sehr niedrigem Niveau. Herr Münter, vielen Dank für das Interview. Mehr: US-Zölle und steigende Zinsen bremsen Erholung des Immobilienmarkts