Immobilien in Stuttgart: Darauf sollten Kaufinteressenten jetzt achten

„Die Talsohle ist noch lange nicht erreicht. Wir schauen uns nach neuen Projekten um, halten uns derzeit aber mit Abschlüssen zurück“, sagt Philipp Pferschy, Vorstand der Gieag Immobilien AG. Denn Baugrund ist nach wie vor teuer, aber die Vermarktung komplex.

Das Münchener Familienunternehmen hat gerade noch rechtzeitig vor gut einem Jahr seine Projekte Mayliving und Mayoffice am Höhenpark Killesberg mit 70 Neubauwohnungen und etwa 10.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt und vermarktet. Das Unternehmen profitierte davon, dass der Stuttgarter Norden mit seiner guten Verkehrsanbindung als Teil des sogenannten „Grünen U“ sehr beliebt ist.

Die Nachfrage besonders nach Wohnungen sei zwar weiterhin groß, aber nach dem deutlichen Anstieg vor allem der Finanzierungskosten sei „das Risiko sehr hoch, dass sich Projekte bei nachlassenden Verkaufspreisen am Ende nicht rechneten“, betont Pferschy. Wie die Gieag taktieren derzeit viele Entwickler.

Immobilien Stuttgart: Stadt gibt Finanzspritzen für Wohnungsbau

Der Rückzug der EnBW ist bei Weitem kein Einzelfall: Die in Turbulenzen geratene Adler Group hat das architektonisch bedeutende Eiermann-Areal (früher IBM) an der Autobahn in Stuttgart-Vaihingen mit 1400 geplanten Wohnungen auf ihre Verkaufsliste gesetzt. Wann dort einmal gebaut wird, steht in den Sternen. Die Stadt könnte in der verfahrenen Situation einspringen. „Das wird gerade ausgelotet und verhandelt“, sagt Thorsten Donn, Leiter der Stuttgarter Stadtplanung. Er hält es für sinnvoll, dass die Stadt ins Zwischeneigentum geht, um die wertvollen Flächen dann vermutlich mit Partnern zu entwickeln.

Aber auch eine wohlhabende Stadt wie Stuttgart dürfte an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten stoßen. Denn schon die städtische Wohnungsbaugesellschaft SWSG musste mit einer Finanzspritze über 200 Millionen Euro fit gemacht werden, um ihre Projekte nach der Kostenexplosion fertigzustellen. Nach Unterlagen aus dem städtischen Hochbauamt haben die Baupreise allein seit Februar 2022 um 15 Prozent zugelegt.

Immobilienpreise geben im ersten Quartal 2023 deutlich nach

Die EnBW-Absage ist auch ein Rückschlag für Stuttgart Ost. Der innenstadtnahe, sozial gemischte Stadtteil gehörte jahrelang zu den erschwinglichsten mit dem höchsten Potenzial für Investoren.

Wo liegen jetzt die Viertel, die am ehesten Wertzuwächse versprechen? Was müssen Interessenten beachten? Exklusive Daten von vdp Research, einer Tochter des Verbands der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp), sowie Einschätzungen von Immobilienfachleuten aus der Schwabenmetropole geben Antworten.

Die größten Bewegungen am Markt finden nicht unbedingt in den teuersten Stadtteilen statt, wie die Zahlen von vdp Research zeigen. Um gut drei Prozent fielen im ersten Quartal die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Mit 6000 Euro pro Quadratmeter bleibt Stuttgart West das teuerste Pflaster für Eigentumswohnungen.

Waren Einfamilienhäuser im vergangenen Jahr in Lagen wie Bad Cannstatt, Heumaden oder Plieningen noch um gut zehn Prozent im Preis gestiegen, kosteten Einfamilienhäuser beispielsweise in Bad Cannstatt im ersten Quartal mit 5240 Euro der Quadratmeter rund 3,3 Prozent weniger als im Schlussquartal 2022.

Das ist zwar ein deutlicher Rückgang, aber vor dem Hintergrund des massiven Preisanstiegs noch im Gesamtjahr 2022 erscheint es eher eine Korrektur hin zu mehr Normalität zu sein als ein Absturz.

Immobilienexperten sehen Stuttgart auf dem deutschen Immobilienmarkt wegen seiner Wirtschaftskraft durch Konzerne wie Mercedes, Bosch und Porsche und zahlreiche Mittelständler nach wie vor als stabile Nummer zwei hinter München. „Stuttgart lohnt sich noch immer“, sagt Robin Frank von der Immobilienvermittlung der BW-Bank. Gute Lagen mit guter Substanz wie Killesberg, Degerloch, Frauenkopf, am besten noch mit Blick auf die Stadt, blieben relativ preisstabil.

„Das Segment Einfamilienhaus in Halbhöhenlage wird allerdings nur selten bedient, und es werden nach wie vor hohe Preise gezahlt“, sagt auch Yannick Altendorfer vom Stuttgarter Immobilienspezialisten Pflugfelder. Von einer Marktveränderung sei dort weniger zu spüren, allerdings seien die Ansprüche der Käufer bei den Themen Energie und Sanierung deutlich gestiegen und drängten bei Verhandlungen in den Vordergrund.

Stuttgart zählt immer noch zu den teuersten Pflastern der Republik

Das Angebot an Häusern oder bebaubaren Flächen ist wie in anderen Großstädten gering. Doch in der Schwabenmetropole kommt hinzu, dass diese in einem stickigen Talkessel liegt. Deshalb müssen freie Flächen an den Hängen und auf der Hochebene zur Produktion von Kaltluft und deren Transport ins Tal unbebaut bleiben. Auch wegen dieser Frischluftschneisen zählt Stuttgart mit einer Fläche von lediglich 207 Quadratkilometern zu den teuersten Pflastern der Republik.

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Wohnraum bleibt deshalb in Baden-Württembergs Hauptstadt generell knapp. Bei 610.000 Einwohnern fehlen auch wegen der Vernachlässigung des sozialen Wohnungsbaus aktuell etwa 20.000 Wohnungen. Bis 2033 solle das aufgeholt werden, hat der Gemeinderat Ende April grundsätzlich beschlossen. Die Realisierung gilt mehr als ungewiss, und dies nicht nur weil durch die Absage der EnBW 800 Wohnungen im Stöckach vorerst fehlen werden.

Schlechter als 2022 waren die Neu- und Ausbauzahlen zuletzt vor 20 Jahren, als die Wirtschaft in Deutschland schrumpfte. Erstmals seit 2005 ist auch die Zahl der neu genehmigten Wohnungen unter die 1000er-Marke gefallen.

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Das knappe Angebot hat weitere Folgen für die Mieter: Das Niveau des Stuttgarter Mietspiegels ist zwischen 2020 und 2022 um 6,8 Prozent auf 11,04 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen (Nettokaltmiete). Das klingt für eine Landeshauptstadt nicht zu hoch, aber in der Realität, müssen Mieter schnell mal fünf Euro mehr pro Quadratmeter auf den Tisch legen. „Viele, die sich jetzt kein Haus mehr leisten können, gehen auf den Mietmarkt“, stellt Gieag-Vorstand Pferschy fest. Das sorge für weitere Steigerungen bei Mieten.

Neubauwohnungen sind Mangelware

Wie komplex der Stuttgarter Markt ist, zeigt der Grundstücksmarktbericht zum ersten Quartal. Der Gutachterausschuss rechnet für das weitere Jahr 2023 mit deutlich weniger Verkäufen und einem umsatzschwachen Jahr mit weiter fallenden Preisen. „Das Jahr 2023 beginnt auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt, wie das Jahr 2022 zu Ende gegangen ist“, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers. „Transaktionszahlen und Geldumsätze liegen zum Teil deutlich unterhalb des Niveaus des Vorjahresquartals.“

Besonders prägnant sei dabei der Umsatzrückgang im Bereich der Eigentumswohnungen im Neubau: „Nur 15 Neubauwohnungen konnten in Stuttgart im ersten Quartal verkauft werden. Mit einem Geldumsatz von rund 10,1 Millionen ist das der mit Abstand schwächste Jahresanfang in diesem Segment seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985.“

Schwächster Jahresbeginn seit 1985

Wie aus dem Grundstücksmarktbericht 2023 hervorgeht, lag die Zahl der Immobilienverkäufe schon 2022 mit rund 4700 Verträgen auf einem historischen Tiefstand. Dies entspricht einem Rückgang um neun Prozent im Vergleich zum Jahr 2021. Im Vergleich zum umsatzstarken Vorjahr ist der Geldumsatz mit 3,45 Milliarden Euro um 26 Prozent gesunken.

Mit 938 registrierten Eigentumsüberschreibungen in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 war der Jahresstart schwach. Dies entspricht einem Rückgang um ein Viertel im Vergleich zum Vorjahresquartal. Eine ähnlich niedrige Anzahl an Verkäufen im ersten Quartal wurde zuletzt im Jahr 1997 verzeichnet.

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Die Geldumsätze sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 42 Prozent gesunken auf einen Wert von 472 Millionen Euro. Ähnlich wenig Geld floss zuletzt im ersten Quartal der Jahre 2013 und 2014. Die Gutachter konstatieren die Dynamik sinkender Transaktionen und Geldumsätze gleichermaßen für die Teilmärkte der unbebauten und bebauten Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum.

Haus oder Wohnung kaufen in Stuttgart: Überhöhte Erwartungen der Verkäufer

Die bereits Ende des vergangenen Jahres beobachteten Rückgange der Kaufpreise von älteren Eigentumswohnungen, Drei- und Mehrfamilienhäusern setzen sich im ersten Quartal mit Rückgängen im niedrigen einstelligen Prozentbereich fort.

Wer jetzt in Stuttgart etwas kaufen will, hat also zumindest eine etwas bessere Verhandlungsposition als noch vor Jahresfrist. Während die Vermarktungszeiten im Boom unter vier Wochen lagen und Kaufwillige quasi über Nacht zusagen mussten, berichten Immobilienexperten heute von Vermarktungszeiten zwischen drei und sechs Monaten.

„Die Käufer können taktieren, verweisen auf die hohen Zusatzkosten für energetische Sanierungen und drücken den Preis um sechsstellige Beträge“, sagt ein Makler.

Die langen Vermarktungszeiten sind zudem auch eine Folge überhöhter Erwartungen der Verkäufer. Angebot und Nachfrage seien nicht mehr so leicht übereinanderzulegen. Aber erstmals können sich Geduld, gute Nerven und Verhandlungsgeschick für Immobilienkäufer wieder auszahlen.

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Erstpublikation: 10.07.2023, 04:00 Uhr.