Immobilien: So finden Sie das passende Ferienhaus in Spanien

Die Preise für Ferienimmobilien in Spanien steigen seit Jahren: Im ersten Quartal dieses Jahres sind Zweitwohnungen an den spanischen Küsten zwölf Prozent teurer als im vergangenen Jahr. Sie kosten im Schnitt 2970 Euro pro Quadratmeter, für Häuser werden 3350 Euro pro Quadratmeter fällig. Das zeigt der jährliche Bericht der spanischen Immobilienbewertungsgesellschaft Tinsa by Accumin für Ferienimmobilien in den Küstenregionen. Grund für den Anstieg ist ein begrenztes Angebot – und eine steigende Nachfrage sowohl von zahlungskräftigen Einheimischen als auch von sonnensuchenden Ausländern. Doch es gibt eine Region im beliebtesten Urlaubsland der Deutschen, in der ein Haus am Meer erschwinglich ist und der Massentourismus fern bleibt: die Nordküste am Atlantik. Sie entwickelt sich gerade zu einer begehrten Alternative zu den klassischen Urlaubszielen am Mittelmeer und auf den Inseln. Noch ist der Anteil der Nordküste am gesamten Ferienimmobilienmarkt gering: 14 Prozent aller im vergangenen Jahr verkauften Ferienimmobilien in Spanien lagen dort. Mit 62 Prozent aller Verkäufe dominierte die Mittelmeerküste, gefolgt von den Inseln der Balearen und Kanaren. In Lugo im Norden der Region Galicien kostet eine Ferienimmobilie im Schnitt 1400 Euro pro Quadratmeter und damit halb so viel wie im Schnitt aller Küstenregionen. In Kantabrien mit seiner hübschen Hauptstadt Santander sind es 1600 Euro. In der galicischen Provinz Pontevedra mit ihrem ganzjährig milden Mikroklima an den Meeresarmen der Rías Baixas reichen die Quadratmeterpreise von 1550 bis 3800 Euro, an der Küste von Gipuzkoa im spanischen Baskenland von 2500 bis 2875 Euro. Deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegt nur der Golf von Biskaya mit durchschnittlich 3750 Euro. Verglichen mit Mallorca ist aber selbst Biskaya ein Schnäppchen: Auf der scherzhaft als 17. deutsches Bundesland bezeichneten Baleareninsel kostet der Quadratmeter für Ferienwohnungen 7500 Euro. Die günstigste Region Mallorcas ist nach Angaben des Immobilienmaklers Engel & Völkers die Westküste der Insel. Für ein Haus in guter Lage dort werden im Schnitt 1,4 Millionen Euro aufgerufen. In der Inselmitte betragen die Preise bis zu 3,5 Millionen Euro – und zwar nicht für eine hervorragende, sondern eine gute Lage. Dennoch gehen die Tinsa-Experten davon aus, dass in 94 Prozent der Regionen an der spanischen Küste die Preise für Ferienimmobilien noch steigen könnten. Ihren Höhepunkt könnten sie an vereinzelten Standorten auf den Inseln Ibiza, Formentera und Gran Canaria erreicht haben, sowie an einigen Orten in Cádiz, Tarragona und der Biskaya. Dort gebe es Orte, die durch die Massifizierung mit Urlaubern bereits als gesättigt gelten. Obwohl auch an der Nordküste die Preise mitunter den spanischen Durchschnitt übertreffen, bleibt sie insgesamt die preiswerteste Ferienhausregion am Meer. Das spanische Immobilienportal Idealista hat eine Übersicht über die Küstendörfer mit den günstigsten Immobilienpreisen erstellt – drei der vier preiswertesten befinden sich in Galicien. „Galicien ist wunderschön“, schwärmt Maklerin Fernanda Viñas. „Das Essen ist sehr gesund, mit viel frischem Fisch und Meeresfrüchten, die hier viel billiger sind als in anderen Teilen Spaniens. Außerdem gibt es malerische Strände und traumhafte Landschaften.“ Sie hat eine eigene Agentur in Galicien, vermittelt aber auch luxuriöse Anwesen für die US-Agentur Sotheby’s. Zu ihren Kunden gehören vor allem Spanier, die in Rente gehen und mehr Ruhe als in den boomenden Touristenzentren suchen sowie ein milderes Klima. „Sie wollen nicht den ganzen Tag mit der Klimaanlage in der Wohnung sitzen“, erklärt Viñas. Den Norden nennen die Spanier „España fresca“, das frische Spanien, weil die Temperaturen auch im Sommer kaum über 30 Grad steigen. Am Mittelmeer lagen sie in den vergangenen Jahren teils deutlich darüber. Für Käufer, denen stetiges Sonnenwetter wichtig ist, hat der Norden klimatische Nachteile. Denn die Sonne sei „an anderen Küsten Spaniens häufiger anzutreffen“, gibt Tinsa-Analystin Cristina Arias zu bedenken. Während Mallorca mit 300 Sonnentagen pro Jahr aufwartet, werden an der Nordküste eher die Regentage gezählt: In Kantabrien etwa sind es im Schnitt 120 pro Jahr. Dafür ist die Landschaft selbst im Sommer grün; riesige Strände mit Klippen wechseln sich mit dicht bewaldeten Küstenstreifen ab. Seit einigen Jahren kommen immer mehr Urlauber in Spaniens Norden. Grund dafür ist laut Tinsa allerdings keine Verschiebung vom Mittelmeer an die Nordküste, sondern eine steigende Nachfrage in allen Ferienregionen Spaniens. Zu den ausländischen Kunden der Maklerin Viñas in Galicien gehören vor allem US-Amerikaner, gefolgt von Deutschen und Niederländern. „Die Ausländer suchen in der Regel keine Ferienhäuser, sondern kommen hierher und arbeiten aus dem Homeoffice“, sagt sie. Die Regionalregierung von Galicien sei dabei, Breitbandanschlüsse in jedes Dorf zu legen, und biete Einwohnern Steuervergünstigungen an, um die leer stehenden Dörfer wiederzubeleben. Zahlreiche Gegenden in Spanien leiden unter Landflucht. „In den Dörfern kann man schon ab 150.000 Euro ein renovierungsbedürftiges, aber solides altes Steinhaus kaufen“, sagt Viñas. „Die Türen braucht man nicht abzuschließen, weil die Nachbarn aufpassen – das Gemeinschaftsgefühl ist sehr groß.“ » Lesen Sie auch: Vorsicht, Kostenfallen: So gelingt der Ruhestand auf Mallorca sorgenfrei Anders als auf den Inseln und am Mittelmeer sind im Norden auch mehr Baugrundstücke vorhanden. Die Zahl der erteilten Neubau-Lizenzen an der spanischen Nordküste legte im vergangenen Jahr um 23 Prozent zu und erreichte den höchsten Stand der vergangenen 15 Jahre. Auf den Inseln sank die Zahl der erteilten Lizenzen dagegen um 15 Prozent, an der Mittelmeerküste um vier Prozent. Die Erreichbarkeit der Gegenden in Spaniens Norden ist nicht ideal. Zwar gibt es zahlreiche Regionalflughäfen, auch an der Nordküste. Aber in der Regel unterhalten sie keine Direktverbindungen ins Ausland. Das heißt, deutsche Ferienhausbesitzer müssen umsteigen. Das verlängert die Anreise und macht etwa ein verlängertes Wochenende im eigenen Ferienhaus weniger attraktiv. Tim Wirth, ein auf Immobilien spezialisierter Anwalt auf Mallorca, beobachtet, dass sich viele interessierte Käufer deswegen doch von Immobilien im Norden abwenden. „Am Ende landen sie auf Mallorca, weil es da ganzjährig zahlreiche direkte Flugverbindungen nach Deutschland gibt“, sagt er. Maklerin Viñas hat jedoch einen Tipp für die Anreise nach Galicien: den Flughafen von Porto in Portugal. „Der ist mit einem Bus eine Stunde von Galicien entfernt und bietet zahlreiche internationale Flüge – ich fliege immer von dort aus“, sagt sie. Wer Anreise, Lage und Preis seiner Ferienimmobilie geklärt hat, sollte beim Kauf noch weitere Besonderheiten beachten. So raten Experten Käufern, einen Anwalt hinzuzuziehen. „In Spanien haben Immobilien häufig illegale Anbauten, für die es entweder keine Baugenehmigung oder keine Bauabnahme gibt“, sagt Anwalt Wirth. Ein Experte kann das vor dem Kauf prüfen. Das könnten nachträglich gebaute Garagen sein, ein Gästehaus im Garten oder eine überdachte Terrasse, aus der ein Zimmer gemacht wurde. „Früher hat das bei umzäunten Grundstücken von außen niemand gesehen, aber heute kontrollieren die Behörden die Grundstücke mit Drohnen“, erzählt Wirth. Auf Mallorca gibt es seit einiger Zeit sogar eine unabhängige Behörde, um Mauscheleien zwischen Eigentümern und Lokalpolitikern zu verhindern. Die Folgen eines illegalen Anbaus könnten vom Verbot einer Renovierung bis hin zum Abriss des Anbaus reichen, so Wirth. Ein Anwalt ist aber auch für die Abwicklung des Kaufs sinnvoll, da Notare in Spanien anders als in Deutschland weder für den Eintrag ins Grundbuchamt noch für die Abführung der angefallenen Steuern zuständig sind. „In Spanien stellt der Notar nur die reine Kaufurkunde aus“, sagt Wirth. Um die Steuern zu zahlen, brauchen Käufer eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE. „Ohne die gezahlten Steuern wird der Käufer nicht im Grundbuchamt eingetragen“, erklärt Wirth. Beantragen kann man die Nummer in spanischen Konsulaten in Deutschland oder in Spanien selbst. In beiden Fällen kann es allerdings Monate dauern, bis ein Termin frei wird. Aussicht auf eine schnellere Abwicklung bieten spezialisierte Dienstleister oder Anwälte in Spanien – auf Mallorca etwa brauchen beide dafür eine notariell beurkundete Vollmacht. Die Nebenkosten des Immobilienkaufs in Spanien betragen rund zehn Prozent des Kaufpreises. Je nach Region können es laut Wirth aber auch 13 oder 14 Prozent sein. Grund sind unter anderem unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuersätze. Den Makler zahlt in den meisten Regionen Spaniens der Verkäufer. Mehr: Lohnt sich ein Haus auf Mallorca noch? Ein Marktbericht zeigt, was Käufer wissen sollten Erstpublikation: 05.08.2025, 12:16 Uhr.