Immobilienexperte: „Wir stehen wieder kurz vor einem Verkäufermarkt”

Thomas Heiserowski ist froh, dass der Immobilienmarkt wieder anzieht: „Wir mussten zum Glück niemanden entlassen, dafür haben wir andere Ausgaben deutlich gesenkt”, sagt der Co-Chef von Deutschlands größter Baufinanzierungsplattform Europace. Als es Anfang 2024 erste Anzeichen für eine Erholung gab, war er zunächst zurückhaltend. Mittlerweile schaut er wieder optimistischer in die Zukunft. Auch für Käuferinnen und Käufer gibt es gute Nachrichten. Viele Finanzierungsvermittler sprechen aktuell von einem guten Zeitfenster, weil die Zinsen leicht sinken und die Preise noch nicht wieder deutlich anziehen. Lohnt es sich also, jetzt noch schnell zuzuschlagen, bevor die Preise wieder anziehen? Im Interview mit dem Handelsblatt verrät der Immobilienexperte, was er Käuferinnen und Käufern jetzt rät, wie sich der Markt in den kommenden Monaten entwickeln wird und warum die Entscheidung, ins Eigentum zu ziehen, in Zukunft womöglich immer mehr zur Notwendigkeit wird. Herr Heiserowski, Sie vermelden seit einigen Quartalen wieder steigende Immobilienpreise. Ist die Krise vorbei?Die ersten Indikatoren dafür haben wir schon vor zehn Monaten gesehen. Jeder, der das Jahr 2022 in der Immobilienbranche mitgemacht hat, war damals aber sehr vorsichtig und hat abgewartet. Jetzt, drei Quartale später, können wir schon sagen, dass wir das Schlimmste hinter uns gelassen haben. Was macht Sie da so sicher?Wir machen das an zwei Dingen fest. Zum einen sehen wir uns mit der Value AG Angebotsdaten der Immobilienportale an. Dabei schauen wir vor allem darauf, wie viele Kunden die Preise senken, nachdem die Anzeige eine Weile online war. In den härtesten Monaten haben wir bei einem Drittel der Anzeigen Preisreduzierungen gesehen, mittlerweile sind wir nur noch bei zehn Prozent. Auch die Höhe der Preissenkungen ist geringer geworden. Was ist der zweite Indikator?Die Anzahl der Transaktionen über unsere Plattform. Diese haben in den vergangenen Monaten wieder um 25 Prozent angezogen, es gibt also spürbar mehr Immobilienverkäufe. In den schwierigsten Monaten hatten wir einen Rückgang des Transaktionsvolumens von 20 bis 30 Prozent. Interessant ist übrigens derzeit, dass die Transaktionen im freien Vertrieb deutlich stärker anziehen als in der Bankfiliale. Woran liegt das?Wir haben da keine gesicherten Zahlen, ich habe aber zwei Thesen. Zum einen stehen freie Vertriebler häufig unter einem höheren finanziellen Druck, was womöglich zu einem größeren Engagement führt. Zum anderen, was natürlich auch Punkt eins zuträglich ist, gibt es bei hohen Zinsen mehr Beratungs- und Vergleichsbedarf. Bei Nullzinsen ist es am Ende nicht entscheidend, ob ich einfach das erste Angebot meiner Hausbank annehme. Bei Zinsen von drei oder sogar mehr als vier Prozent ist der Vergleich wichtiger, allein schon, um überhaupt einen Kredit zu bekommen. Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten wieder etwas gesunken. Wie wirkt sich das auf die Zahlen aus?Wir sehen das in den steigenden Transaktionszahlen. Für mich sind die Zinsen aber nur eine Komponente von vielen, warum sich der Markt wieder belebt. Aus meiner Sicht ist es eher die Sicherheit in vielen Aspekten: Wohin wird sich der Immobilienmarkt entwickeln, wie stabil sind meine Energiekosten, wie sicher ist mein Job? Und auch die Frage, wie sich der Mietmarkt entwickeln wird. Auf dem Mietmarkt zieht eine große Krise auf.Wir schauen uns den Mietmarkt natürlich auch an, vor allem, um abzuleiten, wie groß der Druck auf dem Kaufmarkt werden wird. In den Großstädten ziehen die Mieten deutlich an, es gibt immer weniger Umzüge. Was bedeutet das für den Kaufmarkt?Es heißt vor allem, dass es auf dem Mietmarkt immer weniger Angebot gibt, das zu meiner Lebenssituation passt. Als Auszubildender oder Student bin ich auch mit kleineren Wohnungen in schlechteren Lagen zufrieden. Wenn ich im Laufe des Lebens für eine Familie mit Kindern eine schöne Wohnung mit genug Platz suche, werde ich vielleicht bald nicht mehr fündig. Dann muss ich ins Eigentum gehen. Sehen Sie das bereits jetzt?Wir sehen zum Beispiel, dass die Beleihungsausläufe wieder steigen, die Käufer und Käuferinnen also im Verhältnis zum Kaufpreis höhere Schulden aufnehmen. Auch die monatliche Rate steigt. Das heißt unter anderem, dass die Bereitschaft steigt, mehr Risiko und Belastung aufzunehmen, um an Eigentum zu kommen. Viele Projektentwickler bieten jetzt zum Beispiel kleinere Grundrisse im Neubau an, um überhaupt noch Wohnungen loszuwerden. Kaufen die Deutschen jetzt anders, um an Eigentum zu kommen?Ich denke nicht, dass sich das generell so sagen lässt. Entwicklungen im Neubau sind derzeit wenig aussagekräftig, weil der Markt massiv eingebrochen ist und auch auf absehbare Zeit nicht zurückkommen wird. Meiner Meinung nach werden eher die Bauvorschriften gelockert, als dass die Menschen bereit sind, sich zu verkleinern. Was man sehen kann, ist, dass der energetische Zustand des Gebäudes wichtiger wird und dass es bei schlechten Energieklassen deutliche Preisabschläge gibt. Besonders von vielen Baufinanzierungsvermittlern hört man derzeit, jetzt sei ein historisches Fenster offen für den Kauf, weil die Zinsen etwas gesunken sind und die Preise noch nicht wieder stark steigen. Sehen Sie das auch so? Oder ist das nicht einfach Eigeninteresse des Vertriebs?Das ist ein gängiger Vertriebsansatz, auch bei der Leasingrate für das neue Auto wird mit den besten Leasingfaktoren geworben. Wenn ich für mich ohnehin die Entscheidung für die eigene Immobilie getroffen habe, dann ist momentan bestimmt kein schlechter Zeitpunkt. Ich würde nicht darauf wetten, dass es viel günstiger werden wird. Am Ende ist es, wie bereits erläutert, aber auch einfach eine Frage, ob ich überhaupt noch eine passende Immobilie auf dem Mietmarkt für meine Lebenssituation finde. » Lesen Sie auch: „Zieht sich durch alle Schichten“ – Scout24-Chef sieht soziale Sprengkraft des Wohnungsmangels Was würden Sie Käufern derzeit raten?Das Verhalten hängt im Wesentlichen von der Menge des Angebots ab, und die wird nicht mehr steigen. Wenn ich das passende Objekt finde, dann sollte ich daher eher zugreifen. Wir sind noch nicht wieder so weit wie in den Boomjahren, dass Käufer sich sehr schnell entscheiden müssen, aber es ist auch nicht mehr so entspannt wie noch vor einem Jahr. Und wie sollten sich Verkäufer jetzt verhalten?Die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt haben sich schon vor drei bis vier Monaten verschoben, so unsere Beobachtung. Wir sind gerade vermutlich in einer Balance zwischen Käufer- und Verkäufermarkt. Es wird allerdings nicht mehr lange dauern, dann haben wir wieder einen Verkäufermarkt wie in Zeiten der Niedrigzinsphase. Auch Europace hat die Krise der vergangenen Jahre gespürt. Wie hart hat Sie der Zinsschock getroffen?Wir mussten zum Glück niemanden entlassen, dafür haben wir andere Ausgaben deutlich gesenkt. Das war sehr anspruchsvoll, weil ich mich persönlich lieber mit neuen Ideen und Produktinnovationen beschäftige. Ist das Geschäft anders zurückgekommen als vorher?Grundsätzlich wachsen wir wieder kontinuierlich in allen Bereichen. Wir beobachten aber, dass in der Krise überall Beratende abgebaut wurden, die mittlerweile fehlen. Das führt nach Corona derzeit zu einer zweiten Digitalisierungswelle, was uns als Plattform neue Chancen bringt. Wohnen Sie eigentlich selbst im Eigentum?Wir sind 2019 ins Eigenheim gezogen und haben viele der typischen Erfahrungen eines Käufers erlebt. Damals mussten wir lange suchen und uns am Ende sehr schnell entscheiden. Weil es ein Haus von 1929 ist, haben wir natürlich im Nachgang noch viele Überraschungen entdeckt. Was war der größte Fehler in der Rückschau?Den gab es nicht so richtig, wir wussten ja vorher, dass wir uns wegen des Angebots auf einen Kompromiss einlassen würden. Was mir aber deutlich vor Augen geführt wurde, war, wie schnell die Digitalisierung von Europace vorbei ist, wenn es in den Vertragsabschluss mit der finanzierenden Bank geht. Was meinen Sie damit?Am Ende konnten wir Unterlagen nur per Mail einreichen, die wegen der Größe der Anhänge auch noch auf vier Mails aufgeteilt werden mussten. Dafür haben wir bei Europace inzwischen neue Produkte wie die digitale Unterlagenakte entwickelt. Und selbst die Überweisung einer sehr hohen Summe mussten wir damals per Hand ausfüllen, das war schon eine spezielle Erfahrung. Was ich sagen will: Es gibt die nächsten Jahre in der Baufinanzierungsjourney noch genug zu tun für uns. Herr Heiserowski, vielen Dank für das Interview. Mehr: Reich werden mit Immobilien-Investments: Können Wohnungen mit Aktien mithalten? Erstpublikation: 23.10.2024, 10:40 Uhr.