Immobilienmarkt: Verkaufsrekord bei Gewerbeimmobilien 2019 weit übertroffen
Die beliebtesten Anlagestädte bleiben Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart.
Foto: dpaErfurt. So viel war es noch nie: Rund 93 Milliarden Euro sind 2019 in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien investiert worden. Das geht aus einer Analyse des Investmentmarktes von BNP Paribas Real Estate hervor. 2019 geht damit als Rekordjahr in die Geschichte ein. Allein auf dem Gewerbemarkt, also alle Immobilien ohne Wohnungsbezug, wurden 70 Milliarden Euro verzeichnet. Auch das ist Rekord.
Da die Immobilienmärkte keine vollumfängliche Transparenz gewährleisten, registrieren die Dienstleister die Transaktionen im Markt und werten sie aus. So erklärt sich auch, dass verschiedene Anbieter zu verschiedenen Ergebnissen kommen. CBRE beispielsweise summiert das Volumen auf 88,6 Milliarden Euro. Doch auch hier stellt man fest: Es ist ein Rekord. Die Summe übersteigt den bisherigen Höchstwert aus dem Jahr 2015 um rund acht Prozent.
Dabei stellte sich bis zuletzt die Frage, ob das Rekordniveau überhaupt erreicht würde. Zu wenig Angebot gebe es am Markt, urteilten die Experten noch im Oktober auf dem Branchentreffen Expo Real. Im letzten Quartal 2019 verfielen die Investoren jedoch in einen Einkaufsrausch. Für 34 Milliarden Euro kauften sie Immobilien. Ein derart einkaufsreiches Quartal hat es noch nie gegeben. Zum Vergleich: Dieser Zeitraum allein entspricht ungefähr dem kompletten Jahresergebnis 2012.
Die beliebtesten Anlagestädte bleiben die Top-7-Städte: Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Auf sie entfällt mehr als die Hälfte des Investmentvolumens. Mancherorts wurden Rekorde aufgestellt. In Berlin (12,8 Milliarden Euro) und München (10,7 Milliarden Euro) wurden zweistellige Milliarden-Volumina investiert.
Diese Marke knackte laut BNP Paribas Real Estate zuvor nur Frankfurt im vergangenen Jahr. 2019 fiel die Mainstadt mit 8,9 Milliarden Euro jedoch darunter.„2019 wird als Jahr der Superlative in die Geschichte der deutschen Immobilienmärkte eingehen“, sagt angesichts der Statistiken Jan Linsin, Leiter der Analyse bei CBRE in Deutschland.
Dazu beigetragen haben einige superlative Deals, allen voran der Kauf des börsennotierten Immobilienportfolios des kanadischen Real Estate Investment Trust Dream durch Blackstone. Der deutsche Anteil der hier gehandelten Immobilien beträgt allein drei Milliarden Euro.
Mit dem Millennium-Portfolio sicherte sich Commerz Real für den offenen Immobilienfonds Hausinvest ein 2,5 Milliarden Euro schweres Portfolio und schlug im Dezember mit dem Bürocampus Tucherpark in München noch einmal im Milliarden-Bereich zu (1,1 Milliarden Euro). Bei den Einzelverkäufen sorgte nicht zuletzt der Verkauf des Squaire, einer 600 Meter langen Büroimmobilie am Frankfurter Flughafen, für Aufsehen und erzielte ein Transaktionsvolumen von 940 Millionen Euro.
Ausländische Investoren bei Wohnungen zurückhaltend
Der Anteil ausländischer Investoren bleibt mit knapp über 40 Prozent auf dem Niveau der vergangenen Jahre. Auffällig ist hingegen ein niedriger Anteil am Wohninvestmentmarkt, der laut CBRE „fest in inländischer Hand“ ist. Ausländische Investoren stehen hier für nur 8,5 Prozent des Investmentvolumens.
Absolut betrachtet habe sich das Volumen im Vergleich zum Vorjahr sogar halbiert. Mietendeckel, Mietpreisbremse, potentielle Enteignungen von Immobilienkonzernen oder gezogene Vorkaufsrechte hätten bei ausländischen Investoren anscheinend zu Zurückhaltung geführt, resümiert CBRE.
In diesem Jahr rechnen die Marktexperten mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilien. „Bei nationalen wie auch internationalen Investoren gilt Deutschland als ‚the place to be‘“, sagt Fabian Klein, Investmentchef von CBRE in Deutschland. Daran hat auch die Konkurrenz keinen Zweifel.
Allen voran wird die Niedrigzinspolitik in der westlichen Welt genannt. Selbst bei niedrigen Renditen bleibe eine große Differenz zu Staatsanleihen, die für viele institutionelle Investoren eigentlich das sichere Investment der Wahl waren.
Was das konkret heißt, hat JLL berechnet: In den nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Milliarden Euro aus, deren Verzinsung im Schnitt bei rund drei Prozent liege. Weil Investoren diese Rendite aber nicht mehr in Staatsanleihen finden, sehen sich einige Investoren nach Alternativen um – und finden diese nicht selten in Immobilien.
Piotr Bienkowski, Chef von BNP Paribas Real Estate in Deutschland, sieht aber auch jenseits der Zinspolitik solide Rahmenbedingungen. So sieht er in den „guten Perspektiven der Nutzermärkte eine entscheidende Rolle“. 2019 habe gezeigt, dass die schwächelnde Konjunktur scheinbar von übergeordneten Trends wie weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der demografischen Entwicklung, dem Kampf um Talente am Arbeitsmarkt und einer sich insgesamt gut entwickelnden Dienstleistungsbranche überlagert werde. 2020 rechnet er wieder mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen, „auch wenn nicht jedes Jahr ein neuer Rekord aufgestellt werden kann“.
Eines scheint aber schon heute klar: Bei den Renditen werden sich die Investoren bescheiden müssen. Im Büromarkt, der mehr als die Hälfte der Immobilieninvestments ausmacht, fielen die Spitzenrenditen in den Top-7-Städten im vergangenen Jahr teils unter drei Prozent.
In Berlin seien noch 2,9 Prozent zu erzielen, in München sogar nur 2,75 Prozent, analysiert Christian Kadel, Leiter des Kapitalmarktgeschäfts bei Colliers International in Deutschland. In Köln und Düsseldorf sei es hingegen mit 3,3 Prozent etwas mehr.