Provisionen für Immobilien: Die Maschen der Makler erkennen

Wer den Immobilienmakler bestellt, der soll ihn auch bezahlen. Darauf dringen die Bundesländer im Bundesrat. Sie wollen die Gebühren neu regeln. Was Mieter und Käufer über die Tricks der Makler wissen müssen.

24.10.2012 - 13:36 Uhr

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In deutschen Großstädten sind zum Verkauf stehende Häuser und Eigentumswohnungen zur Mangelware geworden.

Foto: dpa

Die Maklergebühren könnten bald neu geregelt werden. Das Bundesland Hamburg kann mit einer breiten Mehrheit für eine entsprechende Initiative rechnen. Nach Informationen der "Bild"-Zeitung zeigen sich die Bundesländer Bremen, Schleswig-Holstein, Berlin, Baden-Württemberg und Brandenburg aufgeschlossen für den Vorschlag, künftig Vermieter und nicht Mieter die Maklerkosten zahlen zu lassen.

So tricksen Immobilienmakler

Prinzip

An der Provision für den Makler kommt man meistens nicht vorbei, es sei denn, der Vermittler trickst.Quelle: Finanztest

Problem

Viele Makler seien gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen, warnt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. Sie verständen nichts von Wertermittlung. Gern würden sie Tricks anwenden, um an die Provision zu kommen.

Kein Auftrag

Makler nehmen manchmal Immobilien in ihre Datenbanken auf, ohne beauftragt worden zu sein. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte Internetportale durchsuchen – vielleicht gibt es das Häuschen ja direkt vom Eigentümer, ohne Provision.

Geld ohne Vermittlung

Die Courtage ist nur fällig, wenn es durch die Arbeit des Maklers zum Kauf- oder Mietvertrag kommt. Sonst darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern – aber nur, wenn er das vereinbart hatte.

Doppelte Provision

Um bezahlt zu werden, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte. Manchmal fließt die Provision sogar doppelt: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

Schweigen über Provision

Makler müssen klar sagen, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Experten warnen: Einige Makler versuchten, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.

Mauscheln mit dem Auftraggeber

Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat.

Drohung mit der Konkurrenz

Gern verweisen Makler auf Mitbewerber und drängen auf schnelle Entscheidungen. Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung. Ein seriöser Makler werde niemals Zeitdruck aufbauen. Auch gegen einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt werde ein seriöser Makler nichts einwenden.

Geschönte Angaben

Mitunter dehnen Verkäufer die Wahrheit. Dabei werden schnell negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So kann aus dem fehlenden Aufzug zum Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste werden. Falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Wenn er lügt, kann der Kunde Schadenersatz fordern.

Zwei Kunden, ein Makler

Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

Vorschuss

Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Für eine erfolglose Vermittlung kann das Geld zurückverlangt werden.

Makler als Kaufinteressent

Privatverkäufer klagen, dass sich Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Später wollen sie dann mit dem Verkäufer ins Geschäft kommen.

Alleinauftrag

Das Problem bei einem Alleinauftrag: Um den Auftrag zu ergattern, locken Makler mit einem hohen Verkaufspreis. Später versuchen sie den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. Ein weiterer Nachteil: Verkäufer begeben sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers.

"Wenn das für Wohnungssuchende tatsächlich die Kosten reduziert, könnte Berlin die Initiative unterstützen", sagte eine Sprecherin der Berliner Stadtentwicklungsbehörde. Aus Schleswig-Holstein heißt es dazu: "Im Grundsatz ist die Zielrichtung der geplanten Änderung zu begrüßen."
Im ersten Quartal 2013 will Hamburg die Initiative in den Bundesrat einbringen. Bis dahin versucht Hamburg, die Zustimmung möglichst vieler anderer Länder zu gewinnen. Nordrhein-Westfalen hat seine Unterstützung bereits zugesagt.

Streitfall des Tages

Wenn ein Immobilienmakler ohne Auftrag eine Provision will

Die SPD-regierte Hamburger Bürgerschaft hatte bereits im Januar eine Initiative in der Länderkammer angekündigt, mit der das Wohnungsvermittlungsgesetz entsprechend geändert werden soll. Der nordrhein-westfälische Bauminister Michael Groschek (SPD) unterstützt dies: „Miete plus Provision können Normalverdiener oft kaum noch stemmen.“