Urteil zugunsten der Immobilienkäufer. Es geht um Provisionen. Im dem entschiedenen Fall wurde ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86 Prozent der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Es wurde dann aber in Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15 Prozent Provision erhalten haben. Im Urteil heißt es, dass hier dann eine arglistige Täuschung vorliegt. Die Folge: Der Erwerber kann eine Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts wegen Falschaufklärung verlangen. Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08)
Ebenfalls ein Urteil zugunsten der Käufer. Die Richter erleichtern hier die Beweisführung. Denn im Urteil heißt es, dass immer dann von einem konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers ausgegangen werden kann, wenn nur eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für sie tätigen Vermittler vorliegt. Es kommt dabei eben nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Der Bank werden die Fehler der Vermittler dann einfach zugerechnet, und sie muss dafür gerade stehen. (Urteil vom 21.09.2010, Az. XI ZR 232/09)
Auch hier profitieren die Käufer. Es geht um zu lange Annahmefristen. Mehrmonatige Annahmefristen sind nach diesem Urteil unzulässig. Und das hat weit reichende Konsequenzen wohl auch für bereits längst abgeschlossene Verträge. Liegen zwischen Angebot des Käufers und Annahme des Verkäufers mehr als vier Wochen, geht die Annahme des Käufers ins Leere. Ein Vertrag kommt nicht zustande. Alles kann dann wieder rückabgewickelt werden, und der Käufer ist die Schrottimmobilie los. Denn der fehlende Vertragsschluss lässt sich auch nicht durch spätere Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsschreibung heilen. Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.06.2010, Az. V ZR 85/09):
Auch hier können Anleger das Schrottimmobilien-Geschäft rückgängig machen. Es geht diesmal um die von den Kunden erteilten Vollmachten. Diese verstoßen gegen das zwischenzeitig abgeschaffte Rechtsberatungsgesetz (jetzt: Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Folge ist, dass nicht nur die Vollmacht, sondern damit auch die abgeschlossenen Verträge ungültig sind. Betroffen sind die so genannten "Treuhandfälle". Der Kunde unterschrieb hier nicht selbst den Darlehens- und Kaufvertrag, sondern ein bevollmächtigter Treuhänder/Geschäftsbesorger. Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.04.2004, Az. XI ZR 171/03, XI ZR 164/03)
In diesem Urteil wurde eine Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer für unzulässig erklärt. Denn die Bank hatte keinen Anspruch aus dem Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie. Grund: Die Bank hat „institutionell“ mit den Verkäufern der Immobilie zusammengearbeitet. Und für die Bank sei erkennbar gewesen, dass der Vermittler die Käufer falsch über die Höhe der Miete aufgeklärt habe. Bei richtiger Aufklärung hätte das Ehepaar nicht gekauft oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05)
Auch hier kann ein Schrottimmobilien-Geschäft wieder rückgängig gemacht werden. Denn die Falschaussagen eines Vermittlers wurden unmittelbar ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet. Von der Bank wurde nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Die Bank hätte prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist. Landesgericht Berlin (Urteil vom 25.06.2010, Az. 4 O 424/09)
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Ob die Annahme, dass die Erbengemeinschaft nur den Wert prüfen wollte, richtig ist, wage ich mal zu bezweifeln. In Erbengemeinschaften sind viele Motivationen vorhanden...
Wir beraten deutschlandweit im Jahr fast 1000 Käufer vor dem Immobilienkauf und es gibt viele Gründe für das Platzen einer mündlichen Zusage. Der Immobilienkauf (und somit auch der Immobilienverkauf) ist eine weitreichende Entscheidung im Leben, die von allen Seiten gut bedacht werden will. Dabei spielen natürlich auch Emotionen eine Rolle, die u.a. ein Risiko für die Absage eines Notartermins sind.
Auch Käufer springen häufig vor dem Notartermin noch ab: geplatzte Finanzierung, ein neuer Job, kurzfristige Trennung, Uneinigkeit über das Kaufobjekt, etc... sind nur einige Gründe für einen Rücktritt vor dem Kauf.
Zum Glück hat der Gesetzgeber den Notar als Instanz beim Immobilienkauf eingesetzt. Ein Rücktritt nach dem Notarvertrag wird dann schon schwieriger und ist dann auch mit erheblichen Kosten verbunden.
Wer unter Druck eine Immobilie kauft, erkennt häufig erst später die Problem. Gerade aus den genannten Gründen versuchen viele Makler Druck auf den Käufer aufzubauen, der eine schnelle Kaufentscheidung erzwingen soll. Ist der Notarvertrag erst unterschrieben, gibt es selten ein Zurück.
Vor dem Kauf einer Immobilie macht es auf jeden Fall Sinn, einen unabhängigen Dritten einzusetzen, der einen über den Wert, Mängel, Kosten und Zustand berät, so dass man vorher weiß, was auf einen zukommt. Ein unabhängiger und fachkundiger Gutachter kann dem Laien vor dem Kauf die Augen öffnen und manchmal auch die rosarote Brille von der Nase nehmen.
So lassen sich Fehlentscheidungen vermeiden. Einen Rücktritt des Verkäufers verhindert dies jedoch nicht und ist immer möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Gause
Geschäftsführer
Der Hausinspektor GmbH
http://www.der-Hausinspektor.de
Oben steht unter "Teure Fallen in der Baufinanzierung", daß Baugeld-Vermittler ihre Kunden oft unter Druck setzen und die Annahme eines Angebotes binnen einer kurzen Frist verlangen. Das sei nicht nötig, da das Angebot erst dann verbindlich sei, wenn die Bank die Offerte schickt.
Diese Aussage ist nachweislich falsch, jedenfalls wenn es um die Höhe des Zinssatzes geht. Ich bin seit über 25 Jahren unabhängiger Finanzierungsmakler und bin ein wenig verwundert, daß eine ebenfalls sehr lange am Markt befindliche FMH die Praxis nicht kennt. Als professioneller Vermittler hat man die Möglichkeit, aktuelle Zinskonditionen je nach Bank zwischen 2 und 10 Tagen zu reservieren. Gerade wenn die Zinsen steigen, muß man seine Kunden darauf hinweisen, daß die aktuelle Kondition nur noch ein paar Tage gültig ist. Sie bleibt nur weiter reserviert, wenn man bis zum Stichtag den Antrag und die vollständigen Unterlagen an das Kreditinstitut eingereicht hat.
Natürlich mag es unseröse Berater geben, die manchmal nur so tun, als ob die Zinsen steigen würden, aber in der Mehrzahl der Fälle handelt es sich um Fakten.
20.01.2012, 20:51 Uhr
Ihr Kommentar:
Wieder einmal verbreitet die Verbraucherzentrale dummes Zeug.
Man kann ohne weiteres vor dem Notartermin eine Baufinanzierung unterschreiben, weil es ein gesetzlich verankertes Widerrufsrecht von 14 Tagen gibt.
Für den hier skizzierten, in der Praxis aber glücklicherweise eher seltenen Fall gibt es also eine Notlösung.
Viel häufiger passiert es, dass im Vertrauen auf eine gesicherte Finanzierung der Notarvertrag unterschrieben wird und dann die Finanzierung platzt.
Von daher macht der vorherige Darlehensvertragsabschluss durchaus Sinn, wenn man sich mit dem Verkäufer zuvor einig geworden ist.
Wichtig ist nur, dass innerhalb von diesen 14 Tagen die Tinte trocken ist.
Haftet die von Steuergeldern finanzierte Verbraucherzentrale eigentlich für diese unrichtige oder zumindest unvollständige Darstellung der Fakten?