Streitfall des Tages: Wenn Immobilienbesitzer für Gift im Haus zahlen müssen

Alte Häuser sind oft mit gefährlichen Chemikalien oder Asbest verseucht. Auch wenn die Bauherren oder Käufer daran schuldlos sind, bleiben sie oft auf den den Sanierungskosten sitzen. Welche Risiken Hausbesitzern drohen

Renate Reckziegel

01.06.2011 - 15:03 Uhr

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In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Foto: Handelsblatt

Der Fall

Der Streit landete am Ende vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe: 2006 hatten die Kläger ein Haus gekauft – ein Fertighaus aus dem Jahr 1980.

Für 85.000 Euro war es wahrscheinlich noch nicht einmal teuer. Doch als die Sanierung anstand, kam die das herbe Erwachen. Es zeigte sich, dass die Fassade aus Asbestzement-Platten bestand, die als Gefahrgut separat entsorgt werden mussten.

Kostenpunkt: 38.455 Euro und 34 Cent – also annähernd die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises. Die Eigentümer verlangten vom Verkäufer Schadensersatz.

Der Anbieter hatte vor dem Kauf nicht verraten, dass das Haus asbestbelastet war. Und das, obwohl er es genau gewusst haben muss: Schließlich war ihm zuvor schon ein Interessent aus genau diesem Grund abgesprungen.

Der beklagte Verkäufer argumentierte, dass das Haus zu Wohnzwecken ohne Gefahr zu nutzen sei. Außerdem hätten die neuen Eigentümer bei einem älteren Fertighaus sowieso mit einer Asbestbelastung rechnen müssen. Doch der Bundesgerichtshof sah das anders: Der Anbieter hätte die Pflicht gehabt, über die Asbestbelastung aufzuklären. Dieser Grundsatz gilt bis heute.

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Die Relevanz

Asbest galt in der Bauindustrie in den 60er, 70er und 80er Jahren als die „Wunderfaser“ schlechthin: Die natürlich vorkommenden Silikat-Minerale sind sehr fest, hitzebeständig und chemisch stabil. Selbst Säure kann ihnen nichts anhaben.

Und: Asbest war unschlagbar billig. Dementsprechend flächendeckend wurde er eingesetzt: Im Bereich des privaten Wohnungsbaus waren es vor allem Faserzement-Platten zur Dämmung von Fassaden und Dächern (Welleternit).

Erst im Lauf der 70er Jahre zeigte sich, wie gefährlich das Material für Menschen ist. Die Asbestfasern, die beim Bearbeiten oder Abrieb freigesetzt werden, sind relativ lang und dünn, so dass sie unbemerkt eingeatmet werden. Sie verkeilen sich in der Lunge und reizen das Gewebe. Die Folge sind Entzündungen und möglicherweise Lungenkrebs.

Seit 1993 ist die Produktion und Verwendung von asbesthaltigen Baustoffen in Deutschland deswegen generell verboten, seit 2005 gilt das auch EU-weit.

Der Experte

„Solange Asbest fest gebunden und räumlich getrennt unterm Putz versteckt ist, sind solche Baustoffe ungefährlich“, erläutert Carsten Clobes, Spezialist für Asbestsanierung vom Verband Privater Bauherren (VPB). Insofern sind Eigentümer solcher Häuser nicht zur Asbestsanierung verpflichtet.

Heikel wird es jedoch, sobald ein Loch in die Wand gebohrt oder das Haus neu gedämmt wird: Denn dann werden die gesundheitsgefährdenden Fasern freigesetzt. „Es gibt zwar kein Sanierungsgebot, aber ein Wiederverwendungsverbot.“ Alte Asbestplatten dürfen also nicht einfach abgenommen und über der neuen Dämmschicht angebracht werden, so der Ingenieur: „Unbeschichtete Asbestplatten darf man nicht einmal neu streichen.“

Wie Asbest entsorgt wird, legt die Technische Regel für Gefahrstoffe (TRGS) 519 fest. Sie beschreibt bis ins Detail, welche Schutzanzüge und Atemmasken nötig sind. Die Asbestplatten müssen am Stück in riesigen Plastiktüten („Big Bags“) verstaut werden und landen so verpackt am Ende auf der Hausmüll-Deponie. Auf etwa 15 bis 30 Euro pro Quadratmeter beziffert Carsten Clobes die Kosten für die Entsorgung von festgebundenem Asbest.

Die Rechtsgrundlage

„Die Rechtslage ist seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs eindeutig“, urteilt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. Hausverkäufer haben die Pflicht, über das Vorhandensein von Asbest zu informieren. Sollten sie es wider besseren Wissens verschweigen, können Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen oder sogar vom Vertrag zurücktreten.

Doch Verkäufern ein Täuschungsmanöver nachzuweisen, ist meistens schwierig. „Das ist die Achillesferse der Bestimmung“, urteilt Freitag. In der Praxis geht es übrigens oft weniger darum, dass Anbieter eine Asbestbelastungen vertuschen – oft wissen sie wirklich nichts darüber.

Denn Verkäufer älterer Gebäude sind nicht immer auch diejenigen, die das Haus erbauten. Und selbst wenn: „Private Bauherren haben oft wenig Unterlagen zur Bauführung.“ Will heißen: Welche Materialen da verbaut wurden, ist kaum belegt.

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Fazit

Hausinteressenten tun gut daran, vor dem Kauf explizit nach eventuellen Asbestrückständen zu fragen und die Antwort im Vertrag zu dokumentieren. Weiß der Anbieter nicht Bescheid, empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen einzuschalten oder Proben in ein Labor zu bringen. Solche Asbest-Analysen sind nicht aufwendig und halten sich kostenmäßig im Rahmen.

Wer erst nach dem Kauf bemerkt, dass das Haus asbestbelastet ist, hat nur eine Chance auf Schadensersatz, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Doch das nachzuweisen ist schwierig. Und Asbest hinterher als Sachmangel einzuklagen ist mit hohen Gerichtskosten verbunden.

Aber zumindest hilft der Staat asbestgeplagten Hauseigentümern: Sie können Sanierungskosten bei der Einkommensteuer als außergewöhnliche Belastung geltend machen. Aber Achtung: Voraussetzung ist ein amtliches Gutachten, das die Gesundheitsgefährdung der Bewohner feststellt. Zuständig für die Formalitäten sind die örtlichen Bauaufsichtsämter und das Finanzamt. Sind die sanierungsbedürftigen Wohnungen vermietet, sind die Ausgaben als Werbungskosten absetzbar.

Für Mieter gilt: Sofern sie wissen oder den begründeten Verdacht haben, dass in ihrer Wohnung Asbestfasern freigesetzt werden, sollten sie den Vermieter benachrichtigen und Abhilfe, das heißt Sanierung, fordern, rät Ulrich Ropertz vom Deutsche Mieterbund: „Asbestbelastungen in Wohnräumen sind grundsätzlich Mängel. Mieter sind in diesen Fällen dann auch zusätzlich zur Mietminderung berechtigt.“

Reagiert der Vermieter nicht, können Mieter bei einem begründeten Asbest-Verdacht auch das zuständige Bauaufsichtsamt und den örtlichen Mieterverein einschalten.

Von A bis Z – Die Fallen für Häuslebauer

Abwasser

Wer denkt, Bauträger würden die vom Haus führenden Abwasserrohre an das öffentliche Kanalnetz anschließen, droht von der Realität eingeholt zu werden. Denn viele Verträge beinhalten lediglich, dass die Rohre nur bis einen Meter außerhalb der Wände des Hauses verlegt werden. Alles weitere ist Sache des Bauherren: Er muss das Geld, aber vor allem die Zeit aufbringen, um sich um die Beantragung der Anschlüsse zu kümmern.

Altbau-Sanierung

Wer ein altes Haus kaufen, es aber nicht selbst aufwendig sanieren möchte, muss den Teufel im bautechnischen Detail beachten: So haften die meisten Bauunternehmen nicht für die gesamte Altbausubstanz, sondern nur für den Teil, den sie sanieren. Für den von der Sanierung nicht betroffenen Teil des Altbaus übernehmen sie hingegen meist keinerlei Haftung. Da viele Käufer diesen so genannten Haftungsausschluss schlichtweg übersehen, hat der Bundesgerichtshof entschieden: Kommt die Sanierung einer Neubaumaßnahme gleich, muss der Bauunternehmer für den gesamten Bau haften - für die alten sowie die neuen Teile. Grundsätzlich sollten Käufer sanierter Altbauten ihr Haus jedoch rechtzeitig von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten lassen.

Aushub

Wenn die Bagger anrollen und die Erde des Grundstückes ausheben, schlägt das Herz eines jeden Bauherren höher. Doch was geschieht mit dem Erdaushub? Auf diese Frage geben die meisten Bauträgerverträge keine Antwort. Die Kosten für den Abtransport muss der Bauherr tragen. Bei belasteter Erde ist dies mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Doch Geld ist nicht das einzige Problem: Liegt die Erdmasse dem Fortgang des Bauvorhabens im Wege, ist Zeitdruck geboten.

Bauleiter

Bauherren wird in Bauverträgen ein Bauleiter zur Seite gestellt. Leider ist dieser in den meisten Fällen nicht unparteiisch, denn er steht in Diensten des Bauträgers. Um ihre Interessen zu wahren und den Überblick zu behalten, sollten private Bauherren daher einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Baustelleneinrichtung

Auch Beschaffenheit und Umfang der Baustelleneinrichtung kann zu Streitigkeiten zwischen Bauträger und Bauherr führen. Die entscheidende Frage: Welche Materialien werden zur Verfügung gestellt, was muss der Bauherr mit eigenen Mitteln stemmen? Um Klarheit zu schaffen, sollte im Bauvertrag genau geregelt sein, welche Geräte zur Bauausführung der Bauträger bereitstellt. Auch die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, die Zufahrten, Standplätze für den Baukran, Zwischenlager für den Bodenaushub, die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser sollten in diesem geklärt werden.

Betreten der Baustelle

Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, wird erst Eigentümer, wenn das Haus bezahlt und übergeben ist. Vorher ist er nur 'Erwerber' - und nicht Bauherr. Daraus können sich unter Umständen Probleme ergeben: Will ein Erwerber 'sein' Haus oder Grundstück besichtigen, muss er die Zustimmung des Bauträgers einholen. Damit es bei dieser Formalie nicht doch zu unliebsamen Überraschungen kommen kann, sollte sich der Käufer bereits im Vertrag schriftlich zusichern lassen, dass er jederzeit die Baustelle mit einem Sachverständigen seiner Wahl betreten darf.

Bodenplatte

Häufig findet sich im Vertrag ein Passus, der sich auf die Bodenplatte bezieht. Sie ist teilweise im Preis inbegriffen, aber nur unter der Voraussetzung idealer Bodenbedingungen. Da die praktisch nie vorliegen, muss nachgebessert werden – natürlich zu Lasten des Bauherrn. Dies ist eine beliebte Möglichkeit, Bauherrn unter Zeitdruck und Hinweis auf den Bauablauf zusätzlich zur Kasse zu bitten.

Circa-Angaben

Erfahrungsgemäß können nicht alle Maße bei Abschluss des Vertrages bis auf die letzte Kommastelle berechnet werden. Und dies ist auch gar nicht nötig. Nicht akzeptieren sollten Bauherren Ungenauigkeiten hingegen beim Fertigungstermin oder der Wohnflächenberechnung.

Eigenleistung

Wer am eigenen Bau selbst Hand anlegt, ist meist kein Fachmann. Daher gilt es, Haftungsfragen für eventuell auftretende Zeitverzögerungen oder entstandene Schäden zu klären. Wer kommt auf, wenn durch Eigenleistung am eigenen Bau oder (bei einem Reihenhausprojekt) am Nachbarhaus Schäden entstehen? Wer haftet, wenn durch Fehler in Eigenregie ein Arbeiter verunglückt? Um diese und andere Fragen zu klären, sollten Bauherren vor Abschluss ihres Vertrages mit Hilfe eines Bausachverständigen auflisten, was an Eigenleistung erbracht werden soll. Diese Punkte müssen mit dem Anbieter abgestimmt - und im Vertrag festgelegt werden.

Energieeinsparverordnung

Bei Neubauten und zu sanierenden Altbauten muss die Energieeinsparverordnung eingehalten werden. Leider wird die Planung eines Hauses oftmals nicht auf diese abgestimmt. Nur Bausachverständige können prüfen und erkennen, ob ein Haus die Vorschriften des Gesetzes befolgt.

Fallrohre

Fallrohre können den Bauherr viel Zeit und Geld kosten. Denn viele Bauverträge sehen die Führung dieser Rohre nur bis zur Oberkante des Grundstücks vor. Die Kosten für die Weiterführung und den Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz oder die eigene Zisterne muss der Bauherr selbst tragen.

Gebäudedaten

Zu einer detaillierten Gebäudebeschreibung gehören unter anderem genaue Angaben über die Abmessungen der Immobilie, die Bruttogeschossfläche, die Wohnfläche und die Nutzfläche nach DIN 277 sowie die Berechnungsverordnung. Außerdem muss angegeben werden, wie viele Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss das Gebäude haben wird und wie viele Räume (mit exakten Fertighöhen) vorgesehen sind.

Gleichwertig

Spezielle Baustoffe werden in den Verträgen namentlich aufgelistet. Jedoch sollte der oftmals verwendete Zusatz "oder gleichwertiges Material" Bauherren aufhorchen lassen. Der Begriff ist nicht aussagekräftig, denn der Laie kann nicht beurteilen, wann ein Material gleichwertig ist - und läuft Gefahr, minderwertiges Material eingebaut zu bekommen.

Grundstücksgröße

Weil die Grundstücksgrenzen in der Regel erst nach der Fertigstellung eines Hauses genau bestimmt werden, sind sie in den Verträgen oft ungenau ausgewiesen. Dagegen sollte sich der Bauherr wehren und von Beginn an auf exakte Angaben bestehen, die er später auch überprüfen sollte, denn sonst bleibt er unter Umständen auf einem kleineren Grundstück sitzen.

Holz

Im Schlüsselfertigbau erfreuen sich Holzhäuser oder Holzverkleidungen einer größer werdenden Beliebtheit. Jedoch fehlen in vielen Verträge die Details: Hier müssen Details zur Art des Holzes, Güteklasse, Beschaffenheit der Oberfläche der Fenster sowie zum Schutz des Holzteiles enthalten sein.

Innenwände

In vielen Bauverträgen finden Innenwände keine Erwähnung. Dabei sollte dort in jedem Fall stehen, wie diese beschaffen sein werden: Soll es sich um tragende oder nicht tragende Wände handeln? Und auch Bauart und Materialangabe müssen genau im Bauvertrag aufgelistet werden.

Installationen

Auch bei der geplanten Elektroanlage ist mehr oft besser: Daher sollten Hausbauer in ihrem Vertrag detaillierte Informationen zur Beschaffenheit ihrer Stromversorgung aufführen. Auch die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe gehört in den Bauvertrag.

Keller

Keller ist nicht gleich Keller. Die Beschreibung 'Massive Wände und Betonboden' reicht nicht aus. Bauherren müssen konkrete Angaben zur Beschaffenheit ihres Kellers (Material, außen und innen; Wärmedämmung; Ausführung der Lichtschächte) in ihren Bauvertrag schreiben lassen. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens. Auch das muss in den Vertrag.

Lüftung

Vor allem beim Passivhaus spielt die Lüftung eine zentrale Rolle: Nur wenn sie für einen optimalen Luftaustausch sorgt, funktioniert das Passivhaus richtig. Darauf wird im Bauvertrag aber selten eingegangen. Vertraglich unbedingt festgehalten werden muss jedoch die Art der Lüftung und, sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um eine kontrollierte Be- und Entlüftung handelt, die Art der Lüftungstechnik und Wärmerückgewinnung. Gerade bei der letzteren Technik ist die Dunstabzugsanlage häufig ein großes Problem. Der erhebliche Luftwechsel der Anlage macht die Energiebilanz nämlich zunichte. Deshalb muss eine Dunstabzugshaube immer mit in das Lüftungskonzept einbezogen werden.

Materialangaben

Auch für alle anderen detaillierten technischen Vorgaben gilt: unbedingt vertraglich fixieren. Denn wenn nachgebessert werden muss, zahlt der Bauherr die Mehrkosten. Im Vertrag sollte darum stets das Wort "mindestens" vor die Materialangabe gesetzt werden. Dann muss der Bauträger die gesetzlichen Baustandards erfüllen.

Messeabschlüsse

Auf einschlägigen Messen bekommen potenzielle Bauherren häufig meist spezielle Angebote, die allerdings nur für die Zeit der Ausstellung gelten. Deshalb muss sich der Kunde, will er die Spezial-Offerte nutzen, schnell entscheiden - und übersieht dabei oft die Fallstricke im Vertrag. Diesen später wieder rückgängig zu machen wird zum Problem, denn in der Regel hat der Bauherr in diesem Fall kein Widerrufsrecht. Deshalb: Kaufverträge niemals auf Messen und unter Zeitdruck unterschreiben und immer vorher von einem Bausachverständigen auf Vollständigkeit prüfen lassen.

Mindestanforderungen

Die "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" regeln im Detail, was Bauverträge alles beinhalten sollten. Da die Mindestanforderungen noch nicht Gesetz sind, sollten Bauherren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrags festschreiben zu lassen.

Niedrigenergiehaus

Auch wenn Leistungen im Bauträgervertrag oft doppelt beschrieben werden, also etwa neben dem Begriff "Niedrigenergiehaus" auch noch die genauen Dämm-Materialien oder Dämmstoffstärken genannt sind, besagt das noch gar nichts. Denn diese Werte reichen trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht aus, um den Niedrigenergiestandard auch zu erfüllen. Deshalb sollte im Vertrag nur der formale und genau definierte Begriff "Niedrigenergiestandard" stehen. Das Wort "mindestens" davor kann ebenfalls nicht schaden.

Objektbeschreibung

Zentrale Bedeutung kommt der Objektbeschreibung im Bauvertrag zu. Es wird später nur das geliefert, was dort vereinbart wurde. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in der Beschreibung auch wichtige Dinge wie zum Beispiel der barrierefreie Zugang und die barrierefreie Nutzung des Hauses festgeschrieben werden, ebenso Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen.

Passivhaus

Nur weil ein Bauherr laut Vertrag ein Passivhaus kauft, heißt das noch lange nicht, dass er letztlich auch ein solches auf dem Grundstück stehen hat. Darum müssen die ein Passivhaus auszeichnenden Merkmale wie Energieverbrauch, absolute Winddichtigkeit, keine Wärmebrücken oder winddichte und dauerhaft verklebte Fugen unbedingt vertraglich festgehalten werden. Durch eine sorgfältige Baukontrolle und den so genannten Blower-Door-Test muss das Bauergebnis garantiert und überprüft werden. Beides sollte ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

Planunterlagen

Zu jedem Bauvorhaben gehören konkrete Pläne. Auch zu einem Schlüsselfertighaus. Die Herstellung der Planunterlagen sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten sein. Konkret benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.

Prospektangaben

Vorsicht sollte der Bauherr bei Prospekten walten lassen, die ihn in seiner Kaufentscheidung mitunter stark beeinflussen. Sie dienen nur als Lockmittel und sind nicht Grundlage des notariellen Kaufvertrags. Genau anschauen müssen sich Bauherren vor Vertragsunterzeichnung hingegen immer alle Pläne und Urkunden die Vertragsbestandteil werden.

Qualität

Vertraglich gesichert werden sollte außerdem die Qualität der Ausstattung. Dazu zählen auch Angaben zur Informationslage, etwa Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage).

Rauchmelder

Immer mehr Bundesländer schreiben die Installation von Rauchmeldern vor. Wer einen Bauvertrag unterzeichnet, der sollte vorab unbedingt klären, ob der in seinem Bundesland eventuell vorgeschriebene Rauchmelder auch Bestandteil des Leistungsverzeichnisses ist. Abgesehen davon rät der Verband Privater Bauherren auch ohne behördlichen Zwang unbedingt zur Installation dieser preiswerten, lebensrettenden Geräte.

Regenwassernutzanlage

Regenwassernutzungsanlagen helfen Wasser sparen und lassen sich vor allem in neuen Häusern gut installieren. In diesem Fall empfiehlt es sich im Bauvertrag genau festzulegen, wie und wo die Rohre installiert werden (vor der Wand, im Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für die Rohre) und aus welchem Material die Rohre bestehen.

Reservierungsgebühr

Manche Bauträger und Schlüsselfertig-Anbieter verlangen vom Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr. Die liegt im Schnitt zwischen 500 und 2.000 Euro. Sobald der Hauskaufvertrag beim Notar rechtsgültig beurkundet ist, wird die Gebühr verrechnet. Entscheiden sich die angehenden Hausbesitzer nachträglich wieder gegen die Immobilie, müssen sie die Reservierungsgebühr bezahlen. Der Verband Privater Bauherren rät deshalb dringend, sich gar nicht erst zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichten zu lassen. Und, falls es doch passiert ist: Lieber die Reservierungsgebühr in den Wind schreiben, als ein Haus kaufen, das einem nicht zusagt.

Riehenhausklausel

Wer ein Reihenhaus kaufen möchte, sollte unbedingt vorab prüfen, ob die anderen Häuser bereits verkauft worden sind. Denn nicht selten findet sich im Kaufvertrag ein Passus, wonach mit dem kompletten Hausbau erst dann begonnen wird, wenn alle Teilimmobilien an den Mann gebracht wurden. Ist dies nicht der Fall, und der Vertrag ist bereits unterzeichnet, kann es zu monate- manchmal jahrelangen Wartezeiten kommen, die den Käufer viel Geld kosten.

Schallschutz

Auch wenn er immer noch in Bauverträgen festgelegt ist: Der Schallschutz bei einem Neubau nach DIN 4109 wird nicht zuletzt auch durch ein Gerichtsurteil nicht mehr als ausreichend empfunden. Bauherren sollten sich daher nicht mehr mit dem bisherigen Schallschutzniveau begnügen, sondern auf besseren vertraglichen Bedingungen bestehen. Fragen Sie dazu Ihren Bausachverständigen.

"Schlechtwetter"

Erfahrungsgemäß wird "schlechtes Wetter" gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. Dabei berufen sie sich oft auf den Begriff der "amtlich anerkannten Schlechtwetterlage", der in vielen Bauverträgen auftaucht. Doch das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Es gibt allerdings verschiedene Materialien, die nicht bei kalten oder sehr hohen Temperaturen verarbeitet werden dürfen, da Baumängel dann die unausweichliche Folge sind. Wirklich beurteilen kann das aber nur ein Sachverständiger, ihn sollte der Bauherr im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate ziehen.

Teilabnahme

Manche Bauverträge sehen so genannte Teilabnahmen vor. Dabei sollen einzelne Bauabschnitte während des Bauablaufs begutachtet und vom Bauherrn und Käufer formal abgenommen werden. Dies dient nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren nur dazu, die Haftung für den jeweiligen Bauabschnitt vom Bauträger auf den Käufer zu übertragen. Der Verband rät deshalb davon ab, solche Teilabnahmen vertraglich zu vereinbaren. Sie kosten Zeit und auch Geld, zumal der Bauherr als Laie die Teilbauabschnitte nur mit Hilfe eines Sachverständigen beurteilen kann. Unverzichtbar ist dagegen die Bauabnahme am Ende des gesamten Hausbaus. Sie ist rechtlich neben dem Vertragsabschluss der wichtigste Schritt des Baus, denn mit der Bauabnahme wird der Bau formal als mängelfrei akzeptiert und geht in die Haftung des Bauherrn über. Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme kehrt sich auch die Beweislast um, von nun an muss der Bauherr alle Schäden nachweisen.

Terminabsprachen

Damit Terminabsprachen eingehalten werden und es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

Versorgungsleitungen

Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sind unabdingbar, damit ein Haus überhaupt bewohnbar ist. In vielen Bauträgerverträgen sind diese Anschlüsse allerdings gar nicht enthalten. Folglich muss sich der Bauherr selbst darum kümmern. Das gilt auch für Telefonkabel und sonstige Kabel- und Breitband-Anschlüsse.

Wohnflächenberechnung

Wichtig ist, die Wohnfläche im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenvorordnung prüfen zu lassen. Denn häufig wird diese bei Bauträgerhäusern oder Eigentumswohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später an manchen Stellen ab. Dadurch kann die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben.

Zahlungsplan

Nicht selten verlangen die Baufirmen vom Bauherren überzogene Vorleistungen. Doch auch hier gilt, Zahlung müssen stets erst nach erfolgter Arbeit getätigt werden. Den Bauträgern steht allerdings das Recht zu, nach erbrachten Teilleistungen Abschlagszahlungen zu verlangen. Der Zahlungsplan sollte deshalb vertraglich genau festgelegt werden und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Dacheindeckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufrieden stellenden Rohbauabnahme (unbedingt gemeinsam mit dem eigenen Bausachverständigen) bezahlt werden, da mit der offiziellen Abnahme die Haftung auf den Bauherrn übergeht. Vorsicht bei Verträgen, bei deren Abschluss bereits ein Abschlag verlangt wird: sie sind unseriös. Denn der Bauherr bekommt dafür keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, das in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn übergeht.

Zeitplan

Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Baubeginn und den Übergabetermin enthalten. Nur so bekommt der Bauherr Planungssicherheit und kann, im Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche Miet- oder Hotelkosten haftbar machen.

Nützliche Adressen

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest (Aktenzeichen V ZR 30/08):
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=664ca04665ec7a7a3b2eceb0f7410fc6&nr=47833&pos=0&anz=1

Die Technische Regel für Gefahrstoffe für Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten bei Asbest (TRGS 519):
http://www.baua.de/de/Themen-von-A-Z/Gefahrstoffe/TRGS/pdf/TRGS-519.pdf;jsessionid=25034DE5C27FD29E735C2D4174AFFB2B.2_cid137?__blob=publicationFile&v=3

Fachanwälte lassen sich über die „Anwaltsauskunft“ des Deutschen Anwaltsvereins finden. Dort sind insgesamt sind 68.000 Anwälte gelistet, die Mitglied im Verband sind. http://anwaltauskunft.de/anwaltsuche

Haus & Grund: www.haus-und-grund.com

Alle Teile der Serie "Streitfall des Tages": www.handelsblatt.com/streitfall

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