Wohnen: Bauministerin Geywitz beschäftigen steigende Baukosten und hohe Preise

Zudem brauche es einen längeren Vorlauf, um ein Projekt realisieren zu können. „Früher reichten vier Wochen“, sagt Reimann. „Heute müssen Aufträge vier bis fünf Monate vor Projektbeginn vergeben werden. Nur dann ist gewährleistet, dass das benötigte Material verfügbar ist.“

Kann da noch bezahlbar gebaut werden?

Das wird immer schwieriger. Vor allem mit Blick auf den Klimawandel dürfte in den nächsten Jahren eine Fülle von Vorgaben auf die Wirtschaft zukommen, obwohl Unternehmen schon heute ein Übermaß an Bürokratie beklagen. Die Ampelkoalition dürfe aber nicht ihr Ziel aus den Augen verlieren, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sagt Reimann. „Mein Appell an die Regierung ist, über weniger Bürokratie und Vorschriften in der Bau- und Immobilienwirtschaft nachzudenken. Die Bauordnungen gehören endlich entrümpelt.“

Hilft ein eigenes Bauministerium?

Experten hoffen, dass das neue geschaffene Ministerium dem Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit bringt, als wenn es weiter Anhängsel eines anderen Ministeriums geblieben wäre. Es gibt aber auch Kritik am Zuschnitt des Ministeriums.

Bauingenieurin und Professorin Lamia Messari-Becker meint: „Mehr Klimaschutz im Gebäudebereich ist eine der wesentlichen Herausforderungen der nächsten Jahre.“ Dass der Bereich Gebäudeenergie jetzt im Wirtschaftsministerium verbleibe und nicht ins Bauministerium wandere, werde eine extrem gute Abstimmung zwischen den beiden Häusern erfordern.

Ist Klara Geywitz (SPD) die richtige an der Spitze des Bauministeriums?

Die neue Bauministerin hat keine besondere Expertise in diesem Bereich vorzuweisen. Sie gilt als Vertraute von Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD), der Bauen und Wohnen als Chefthema ansieht und eine Person an der Spitze des Ministeriums braucht, auf die er sich verlassen kann.

Geywitz selbst sagt, sie habe das Thema als Stadtverordnete in Potsdam begleitet, außerdem als Aufsichtsrätin der städtischen Bau- und Wohnungsholding Pro Potsdam. Sie wisse genau, „welche Herausforderung es ist, schnell und preiswert zu bauen“, sagte sie nach ihrer Berufung dem Berliner „Tagesspiegel“.

Sind 400.000 neue Wohnungen pro Jahr realistisch?

Ministerin Geywitz ist optimistisch: „In Deutschland sind 800.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht gebaut“, sagte die SPD-Politikerin Mitte Dezember. Ein Dialog mit der Bau- und Wohnungswirtschaft soll für Aufbruch sorgen.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, ist skeptisch. Schon in der vergangenen Legislaturperiode sei das Ziel von 375.000 Wohnungen jährlich verfehlt worden. Auch Messari-Becker hat Zweifel: „Wenn in einem anderen Haus als dem Bauministerium Entscheidungen getroffen werden, die das Bauen weiter verteuern, dann wird das Ziel kaum erreicht werden können.“

Unternehmer Reimann sieht das Ziel ebenfalls kritisch: „Ich beobachte mit Sorge, dass von vielen privaten Investoren die Aufträge zum Bau einer Wohnung nicht mehr erteilt werden, sondern nur noch bis zur Baugenehmigung geplant wird.“ Der Grund: Unsicherheiten über kommende Auflagen.

Welche Sofortmaßnahmen müsste die Regierung angehen?

Offen ist die Frage, ob Vermieter zumindest einen Teil der zusätzlichen Kosten durch den CO2-Preis tragen müssen. Bis Mitte des Jahres will die Ampelregierung „eine faire Teilung des zusätzlich zu den Heizkosten zu zahlenden CO2-Preises zwischen den Vermietern einerseits und Mieterinnen und Mietern andererseits erreichen“, heißt es im Koalitionsvertrag.

Eingeführt werden soll ein „Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen“. Sollte dies zeitlich nicht gelingen, soll es zu einer hälftigen Aufteilung der Zusatzkosten für Vermieter und Mieter kommen. Der GdW will das verhindern: Eine pauschale 50-prozentige Teilung „ist ungerecht, entfaltet keine Anreizwirkung und schränkt die Investitionsfähigkeit der Wohnungsunternehmen massiv ein“.

Welche Pläne hat die Bauministerin?

Geywitz hat angekündigt, den seriellen Wohnungsbau mit einheitlichen Bautypen ausweiten zu wollen. Die Arbeit mit vorgefertigten Bauteilen erhöht die Schnelligkeit, macht weniger abhängig von der Witterung und reduziert Baulärm.

Zudem will die SPD-Politikerin das Modell des Mietkaufs forcieren, bei dem Bürger ohne ausreichendes Eigenkapital über ihre Mietzahlungen staatlich geförderte Wohnungen kaufen können. Mit den Ländern will sie über eine Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer sprechen.

Mehr Wohnungen heißt mehr Bauland. Steht das zur Verfügung?

Hier besteht seit Jahren ein Zielkonflikt. Der Flächenverbrauch für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll eher sinken. Bauland bleibt also knapp – und damit teuer. Experten fordern seit Langem, dass vor allem innerstädtisch mehr Projekte realisiert werden müssen. Das heißt aber auch, dass Blockaden etwa durch Lärmschutzvorgaben oder zögerliche Städte zu überwinden sind.

Wie wird der Gebäudesektor klimaneutral?

Die Klimaneutralität des Gebäudesektors ist eine Riesenaufgabe. Fast ein Sechstel der deutschen Treibhausgasemissionen entfällt auf den Sektor. Zu Buche schlagen vor allem die vielen bestehenden Gebäude mit schlechten Energieeffizienzwerten. Um die Treibhausgasemissionen zu senken, kommt es darum weniger auf den Neubau an als auf eine Sanierung des Gebäudebestands.

Dabei kann es nicht nur darum gehen, kostspielig Fassaden zu dämmen und Fenster auszutauschen, um die Energieeffizienz zu erhöhen. Es braucht vor allem auch den Einsatz erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung. Experten fordern, dabei weniger auf Einzelgebäude zu setzen, sondern Quartierslösungen zu finden.

GdW-Präsident Gedaschko meint: „Die spannende Frage wird sein: Welche Systeme sind geeignet, um Gebäude ohne fossile Energieträger mit Wärme zu versorgen?“ Nur über Strom werde das nicht möglich sein.

Das heißt: Der Einsatz von Wärmepumpen, die auch dann funktionieren müssen, wenn der Wind nicht weht und die Sonne nicht scheint, reicht nicht aus. Die Wohnungswirtschaft setzt darum für die Zukunft auch auf den Einsatz von Wasserstoff im Wohngebäudebereich. Dazu braucht es allerdings auch eine bundesweite kommunale Wärmeplanung – die der Koalitionsvertrag verspricht.

Gibt es genügend Fachkräfte?

Die deutsche Bauwirtschaft hat in den vergangenen Jahren deutlich Personal aufgestockt. „Was heute von uns verlangt wird, können wir leisten“, sagt Unternehmer Reimann. Allerdings gebe es in den Ausbaugewerken „einen nicht unerheblichen Fachkräftemangel“. Grundsätzlich gilt: Je kleiner das Unternehmen oder das Projekt ist, desto schwieriger wird es, Fachkräfte bereitzustellen.

GdW-Präsident Gedaschko ist skeptischer: 100.000 zusätzliche Wohnungen bedeuteten ein Drittel mehr Handwerker. Hinzu kämen die Sanierungen im Altbestand mit hohen Energieeffizienzvorgaben, was massiv Kapazitäten binde: „Das wird nicht klappen.“

Für Gedaschko liegt die Lösung in der seriellen, häufig robotergestützten Fertigung. Damit sei auch das Problem der zunehmenden Akademisierung in der Branche leichter in den Griff zu bekommen.  

Welche Belastungen kommen auf Mieter und Eigentümer zu?

Die Belastungen für Mieter und Eigentümer sind momentan kaum bezifferbar. Die Regierung muss jedoch aufpassen, dass die Wohnkosten wegen der notwendigen Sanierungen nicht in astronomische Höhen steigen. Um die Kosten abzufedern, sind Fördermittel im Gespräch. Der Koalitionsvertrag bleibt aber vage: „Die Förderprogramme werden wir den Zielen und Bedarfen entsprechend weiterentwickeln und umschichten.“

Der Koalitionsvertrag verspricht eine Stärkung des Wohngelds, die Einführung einer Klimakomponente und einen „einmalig erhöhten Heizkostenzuschuss“. Zudem will der Bund die finanzielle Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau fortführen und die Mittel erhöhen.

Wie teuer wird das alles?

Der Koalitionsvertrag listet im Kapitel Bauen und Wohnen mehrfach höhere Ausgaben auf. Die Wohnungswirtschaft spricht von insgesamt etwa zehn Milliarden Euro jährlich – ohne die energetische Förderung. „Kann der Bund diese Summe bereitstellen?“, fragt GdW-Chef Gedaschko. „Daran macht sich fest, wie ernsthaft das Bündnis das Thema begreift.“

Mehr: EU-Gesetzentwurf: Wie Gebäude klimaneutral werden sollen