Immobilien: Was Klara Geywitz beim kommunalen Vorkaufsrecht plant

Das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut sei und genutzt werde. Zudem sei es ausgeschlossen, wenn ein auf dem Grundstück errichtetes Gebäude keine Mängel aufweise. Im Klartext: Die Kommunen konnten seitdem nur noch „Schrottimmobilien“ per Vorkaufsrecht erwerben.

Im Gesetzentwurf von Geywitz heißt es nun, „die bisherige Verwaltungspraxis der Gemeinden zur Ausübung ihrer Vorkaufsrechte in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung“ solle „wieder ermöglicht und auf eine sichere Rechtsgrundlage gestellt werden“.

Nur Genehmigungsvorbehalte, zum Beispiel für bauliche Veränderungen, reichen demnach nicht aus, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Milieuschutzgebieten zu erhalten und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Es brauche eine „Mischung“ aus Genehmigungsvorbehalten, Verpflichtungen von Eigentümern und Erwerbern und der Ausübung des Vorkaufsrechts.

„Im Zusammenspiel dieser Instrumente ist das Vorkaufsrecht ein wesentliches Element“, heißt es im Gesetzentwurf.

20-Jahres-Verträge mit Käufern

Geplant sind auch wieder „Abwendungsvereinbarungen“, mit denen sich Käuferinnen und Käufer eines Grundstücks ausdrücklich den Zielen der Milieuschutzsatzung verpflichten. Mit solchen Vereinbarungen kann das Vorkaufsrecht der Gemeinden abgewendet werden.

Die Verträge sollen maximal 20 Jahre gelten, was im Entwurf als „klare zeitliche Begrenzung“ bezeichnet wird. Außerdem sollen sie den Käufern etwa verbieten, Luxussanierungen vorzunehmen oder Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Die ausgeschlossenen Maßnahmen müssen aber verhältnismäßig sein. Zudem gibt es Ausnahmen, etwa für gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierungen oder den Fall, dass das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll.

Konkret hatte zum Beispiel das Land Berlin nach eigenen Angaben zwischen 2016 und 2020 das kommunale Vorkaufsrecht 80-mal für bebaute Grundstücke wahrgenommen und damit 1857 Wohnungen vorgekauft. In München wurde nach Angaben des Deutschen Gewerkschaftsbundes seit 2018 in 42 Fällen von dem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

>>> Lesen Sie hier: Klimaneutrale Gebäude: Industrie fordert „Sprinter-Prämie“ für schnelle Sanierungen

Nach Meinung der Wohnungswirtschaft trifft der Referentenentwurf von Geywitz nicht den Kern der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

Carsten Herlitz, Justiziar des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), teilte auf Anfrage mit: „Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem vergangenen Jahr hat unmissverständlich dargelegt, dass vermutete erhaltungswidrige Absichten in der Zukunft keine rechtssichere Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind.“ Hier müsse der Entwurf nachgebessert werden und konkrete Kriterien nennen.

Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, begrüßte indes, dass künftig „die Prognose durch die Stadt wieder anwendbar“ sei. Insbesondere die großen Städte mit hoher Dynamik im Immobilienmarkt bräuchten die Möglichkeit eines Vorkaufsrechts.

Gesamtpaket fehlt

Nach Einschätzung des Münchener Verwaltungsrechtlers Martin Burgi löst der Entwurf die Probleme, die nach dem Urteil für die Milieuschutzgebiete bestanden haben. „Er ist ein Signal und ein gewisses Steuerungsinstrument, aber sicher kein Allheilmittel der Wohnraumpolitik“, sagte Burgi dem Handelsblatt. „Denn das kommunale Vorkaufsrecht ist nur ein kleiner Hebel in einem kleinen Segment.“

Es schaffe keine einzige zusätzliche Wohneinheit, sondern diene nur der Erhaltung eines bestimmten Milieus in seiner gegenwärtigen sozialen Mieterzusammensetzung. Burgi meint: „Die Bäume werden hier auch nie in den Himmel wachsen, weil die Gemeinden es sich finanziell gar nicht leisten könnten, flächendeckend von einem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.“ Es bedeute ja, dass sie Grundstücke zu Marktpreisen übernehmen müssten.

Der Verwaltungsrechtler kritisierte den Umstand, dass alle Käufer „in einen Topf“ geworfen würden. Dabei gebe es unterschiedliche Akteure: große Wohnungsbaugesellschaften und Investoren, aber auch Menschen, die etwa ihre Altersversorgung absichern wollten.

Burgi erklärt: „Der verfassungsrechtliche Impuls ist eigentlich schon, dass man Eigentümer, die selbst nutzen oder das mittelfristig für sich und die Familie vorsehen, weniger streng behandeln muss als eine große Gesellschaft, für die das ein Geschäftsgegenstand ist.“

Andernfalls würden kleinere Eigentümer Immobilieninvestments meiden. Das sei misslich, weil es den oftmals eher moderaten Teil der Vermieterschaft abschrecke und insgesamt für weniger Investitionen sorge. „Ein noch zu erarbeitendes Gesamtpaket für eine wohnraumbezogene Bodenpolitik müsste auch daran denken“, forderte Burgi.

Opposition hält Vorstoß für kontraproduktiv

Aus der Opposition gibt es Kritik. So bezeichnete der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak (CDU), das Vorkaufsrecht als „ein symbolhaft überhöhtes Instrument“, das in seiner Wirkung völlig überschätzt werde. „Es ist teuer, hilft nur wenigen und ist oft kontraproduktiv“, sagte Luczak dem Handelsblatt.

In Berlin seien in den letzten Jahren 520 Millionen Euro für knapp 2700 Wohnungen eingesetzt worden – Steuermittel, die am Ende nur etwa 5000 Menschen genutzt hätten. Das seien umgerechnet etwa 100.000 Euro pro Person. Luczak meint: „Dafür hätte man sehr viel mehr soziale Belegungsrechte kaufen, Mietzuschüsse zahlen oder – was langfristig einzig und allein gegen Wohnungsknappheit hilft – neue Wohnungen bauen können.“

>>> Lesen Sie hier: Die Crux mit der Wärmewende – Was die Umstellung auf klimafreundliche Heizungen so schwierig macht

Zudem würden Käufern über das Vorkaufsrecht Abwendungsvereinbarungen abgenötigt, mittels derer Sanierungen, der Einbau von Aufzügen oder altersgerechter Umbau verboten würden. „Das konterkariert massiv die Ziele der Barrierefreiheit, von altersgerechtem Wohnen und dem Klimaschutz“, kritisierte der CDU-Politiker. Diese Ziele würden künftig bis zu 20 Jahre verhindert.

Auch die Union wolle nicht, dass Menschen aus ihren angestammten Vierteln verdrängt würden. Der jetzige Entwurf sei aber nicht die richtige Lösung. Luczak sagte: „Ich bin gespannt, ob die FDP bei ihrer Ablehnung bleibt und gegen das ineffiziente, kostspielige und wenig wirksame Mittel Vorkaufsrecht die gleiche Durchsetzungskraft entfaltet wie bei den Coronamaßnahmen.“

Am kommenden Montag findet im Bundestag eine öffentliche Anhörung im Bauausschuss zur Wiederherstellung des Vorkaufsrechts statt. Die Fraktion der Linkspartei hat einen Gesetzentwurf dazu eingebracht.

Mehr: Förderchaos, Rohstoffkrise, hohe Preise: Deutschlands Wohnraum-Problem spitzt sich zu