Immobilien: Welche Beschleunigung der Bauturbo bringt – „Ende der Ausreden“
Berlin. Es ist das zentrale Versprechen von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD): Dafür zu sorgen, dass „die Bagger wieder rollen“, um den Wohnungsbau aus der Krise zu holen. Sechs Wochen nach Amtsantritt brachte Hubertz den Gesetzentwurf zum „Bau-Turbo“ durchs Kabinett, mit dem künftig schneller Baurecht geschaffen werden soll – also schneller alle notwendigen rechtlichen, planerischen und baulichen Voraussetzungen erfüllt werden, damit ein Grundstück bebaut werden darf.
An diesem Mittwochnachmittag wird das Vorhaben vor dem Bauausschuss des Bundestags kritisch durchleuchtet. Die geladenen Sachverständigen loben den Turbo als wichtiges Signal, bleiben mit Blick auf die Erfolgsaussichten aber skeptisch und fordern Nachbesserungen. Das Handelsblatt hat die Stellungnahmen vorab ausgewertet.
Experten erkennen Durchbruch beim Lärmschutz
„Mit dem Bau-Turbo enden die Ausreden“, sagt Rechtsanwalt Mathias Hellriegel, Gründer der Berliner Kanzlei Hellriegel Rechtsanwälte, der von der Union als Sachverständiger benannt wurde. Kommunen könnten sich künftig nicht mehr damit herausreden, sie würden ja genehmigen, wenn sie denn dürften. „Auch die neuen Regelungen zum Lärmschutz sind ein echter Durchbruch und könnten das Bauen in vielen Städten revolutionieren“, urteilt Hellriegel.
Die geplanten Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) erlauben es, von bisherigen Vorschriften abzuweichen. Künftig können Gemeinden in nur zwei Monaten Baurecht für Wohnungen schaffen. Einen Bebauungsplan braucht es nicht. Die Zustimmung der Gemeinde reicht aus. Diese Regelung soll zunächst bis Ende 2030 befristet sein.
Außerdem sieht der Gesetzentwurf vor, Lärmschutzvorgaben zu lockern. Städte wie Kiel etwa hoffen deswegen, eine Reihe ungenutzter Flächen in der Nähe von Gewerbeflächen am Wasser nutzen zu können. Dort haben Lärmvorschriften bislang eine Bebauung erschwert.
Darüber hinaus soll eine Wohnbebauung über bestehende Vorgaben eines Bebauungsplans hinaus möglich sein. So kann durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe neuer Wohnraum geschaffen werden. Im sogenannten „Außenbereich“, also im Gebiet außerhalb bereits bebauter Ortsteile, soll ebenfalls Wohnraum geschaffen werden dürfen.
Bei der Reform von Bauvorschriften drängt die Zeit
Reformen sind dringend nötig. Denn 2024 wurden trotz hoher Nachfrage bundesweit nur 251.900 Wohnungen gebaut, 42.500 Wohnungen weniger als ein Jahr zuvor. Auch für 2025 und 2026 erwarten Experten sinkende Fertigstellungszahlen.
Auch die wichtigsten Branchenvertreter – der Dachverband der Wohnungsunternehmen (GdW), der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) – begrüßen den Gesetzentwurf als wichtiges Signal, um den Wohnungsbau zu beschleunigen.
Der GdW stört sich jedoch bereits am Begriff Bau-Turbo: Dieser suggeriere „fälschlicherweise, dass damit der komplette Bauprozess schneller und einfacher wird – das ist aber nicht der Fall“, heißt es dort.
Aktuell gehe es ausschließlich und begrenzt darum, schneller mehr Baugrund zur Verfügung zu stellen, schreibt der GdW. Notwendig seien aber unter anderem auch flexiblere Bau- und Ausstattungsstandards.
Die Branche erwartet deswegen, dass Hubertz auch den sogenannten „Gebäudetyp E“ möglichst schnell auf den Weg bringt. Dieser soll rechtssicheres Bauen mit einfacheren Standards ermöglichen.
Architekten monieren langsame und komplizierte Prozesse
Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hebt in ihrer Kritik langsame und komplizierte Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse in Deutschland hervor. Im Gesetzentwurf sehen die Architektenvertreter allerdings ebenfalls zahlreiche Schwachstellen und schlagen unter anderem folgende Änderungen vor:
- Die Reformen sollten auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt werden.
- Auch sollte der Bau-Turbo auf Neubauten mit mindestens sechs Wohnungen beschränkt werden: Es sei der Geschossbau, der mehr bezahlbaren Wohnraum schaffe, und nicht das Einfamilienhaus.
- Die Zustimmung der Gemeinde sollte mit einem Baugebot, also einer Verpflichtung zu bauen, einhergehen, um spekulativer Baulandhortung vorzubeugen.
- Die Bauvorhaben sollten überwiegend als bezahlbarer Mietwohnungsbau realisiert werden.
- Bei größeren Bauvorhaben sollte die Zustimmungsfrist verlängert werden, um auch Bürgerbefragungen zu ermöglichen.
Der GdW fordert zudem, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Baurecht als „überragendes öffentliches Interesse“ festzuschreiben. Dies würde Planungs- und Genehmigungszeiten erheblich beschleunigen. „Wenn der Ausbau von Windrädern oder Stromtrassen im überragenden öffentlichen Interesse steht, dann gilt das erst recht für bezahlbaren Wohnraum“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.
Der Spitzenverband ZIA, der von der SPD zur Anhörung geladen wurde, stört sich vor allem an der „unverhältnismäßigen Stärkung der kommunalen Steuerung“. Der Grund: Zunächst war für das Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften nur ein „Einvernehmen“ mit der Gemeinde vorgesehen.
Hier hätte bei einer Ablehnung die nächsthöhere Verwaltungsbehörde einschreiten können. Nun steht ein Zustimmungsvorbehalt der Gemeinden im Gesetzentwurf – die Kommunen müssen der Beschleunigung also zwingend zustimmen.
ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan sieht darin ein Hemmnis für Investitionen. Es gelte, den Fokus auf Planungssicherheit und Verfahrensbeschleunigung zu legen. Özkan sagt: „Die Umstellung auf eine Zustimmungspflicht der Gemeinde geht in die entgegengesetzte Richtung und erhöht die Unsicherheit sowie die Abhängigkeit von kommunalen Einzelentscheidungen.“
Kommunen halten Zweimonatsfrist für Verwaltung unrealistisch
Die kommunalen Spitzenverbände sehen indes einen „erheblichen Eingriff“ in die kommunale Selbstverwaltung. Sie fürchten, dass mit den Vereinfachungen langfristige städtebauliche Ziele konterkariert werden. So könnten etwa „flächenextensive Einfamilienhausgebiete in nicht integrierten Lagen“ entstehen.
Städtetag, Landkreistag sowie Städte- und Gemeindebund plädieren darum dafür, die Bauleitplanung selbst zu beschleunigen und weniger bürokratisch zu gestalten, „anstatt sie mit einer Vielzahl von Ausnahmen zu umgehen“. Alle Regelungen sollten zunächst befristet und dann evaluiert werden.
Die vom Bauministerium angenommenen Einsparpotenziale für die Verwaltung durch den Bau-Turbo halten die Kommunen zudem für unrealistisch. Sie rechnen mit einer Zunahme von Widerspruchs- und Klageverfahren, wodurch weitere Personal-, Verwaltungs- und Prozesskosten auf die Behörden zukommen könnten.
Kritisch wird auch die Zweimonatsfrist der Zustimmung gesehen. Die Spitzenverbände erklären: „Auch bei Anwendung der Erleichterungsregelungen sind Nachbarinteressen, öffentliche Belange, Umwelt- und Lärmschutzvorschriften zu beachten.“ Diese seien wie bisher mit der erforderlichen Sorgfalt inhaltlich zu prüfen, was vor allem kleinere Kommunen nicht in zwei Monaten leisten könnten.
Auch mit einem Monat Verlängerung lasse sich keine sinnvolle Beteiligung der Öffentlichkeit organisieren und auswerten. Fazit: Es müsste eine verlängerte Frist geben.
Experten fehlt rechtliche Klarheit
BFW-Präsident Dirk Salewski, selbst Bauunternehmer in Nordrhein-Westfalen, wollte sich bei der Anhörung am Nachmittag als jemand äußern, „der tagtäglich mit den Herausforderungen des Bauens konfrontiert ist“. Er sagte, aus Sicht der Praxis bleibe der Entwurf „deutlich hinter dem zurück, was notwendig wäre, um den Wohnungsbau wirklich in Schwung zu bringen“. Der gut gemeinte Bau-Turbo „droht im Leerlauf zu verharren, wenn nicht nachgebessert wird“.
Aus seiner Sicht fehlt es an rechtlicher Klarheit: „Was bedeutet es konkret, dass Kommunen ‚in erforderlichem Umfang‘ vom Baugesetzbuch abweichen dürfen?“, fragt er. Ohne Regelbeispiele und ohne klare Kriterien würden viele Kommunen aus Vorsicht von der Anwendung absehen.
Auf Zustimmung der Gemeinde bestehe kein Rechtsanspruch, sagt er zudem. „Die Gemeinde kann ohne Begründung oder aus rein politischen Erwägungen ablehnen.“