Kaufhof-Karstadt-Fusion: Immobilien-Gigant Benko steht vor seinem größten Deal
Düsseldorf.
René Benko ist hartnäckig. Zwei Anläufe hat er schon unternommen, Kaufhof zu übernehmen – nun scheint er am Ziel zu sein. Die beiden letzten großen Warenhauskonzerne der Republik haben die wichtigste noch verbliebene Hürde vor ihrer geplanten Fusion aus dem Weg geräumt.
Wie das Handelsblatt aus Verhandlungskreisen erfuhr, haben die Banken der notwendigen Umschuldung eines Kredits zugestimmt, der auf den Kaufhof-Immobilien lastet. In der Vergangenheit ist Benko immer an einem Alphatier auf der Gegenseite gescheitert, das ihn, den Emporkömmling, nicht ernst nahm.
Beim ersten Mal war sein Widersacher Olaf Koch. Der Metro-Chef wollte 2015 die kränkelnde Tochter Kaufhof zwar lieber heute als morgen abstoßen. Aber nicht an Benko. Die Finanzierung sei nicht gesichert gewesen, sagte Koch damals. Doch im Grunde vertraute er Benko nicht. Zu windig schien ihm der österreichische Immobilieninvestor, der Kaufhof mit seiner Tochter Karstadt zusammenlegen wollte. Koch verkaufte an Hudson’s Bay Company (HBC) – und dachte, damit alles richtig gemacht zu haben.
Beim zweiten Mal geriet Benko an den HBC-Chairman Richard Baker. Drei Milliarden Euro hatte Benko ihm für die Tochter Kaufhof geboten – doch er blitzte erneut ab. Baker hielt das Gebot für zu niedrig – trotz der desolaten Situation seiner deutschen Häuser.
Und trotz des Drucks, den ihm die eigenen Aktionäre machten wegen der operativen Schwierigkeiten auch in Nordamerika. Und außerdem, so ließ er mitteilen, sei HBC selber in der Lage, „die Ergebnisse unserer traditionsreichen Warenhausmarken zu steigern“.
Doch dann war plötzlich alles anders, und Benko bekam den roten Teppich ausgerollt. Baker persönlich machte ihm das erste Angebot zu einem Deal, der jetzt nach drei Monaten intensiver Verhandlungen kurz vor dem Abschluss steht.
Jetzt müssen bloß noch die Gremien der Mutterkonzerne Signa und HBC zustimmen. Von beiden selbst war dazu nichts zu vernehmen: HBC wollte die Berichte nicht kommentieren, Signa war für eine Stellungnahme nicht zu erreichen.
Sollten die Verträge kommende Woche unterzeichnet werden, bietet sich folgendes Bild: Benkos Holding Signa übernimmt einen großen Anteil an den Immobilien von HBC in Deutschland und die Hälfte an der operativen Europatochter des Unternehmens. Und Benkos Deutschland-Statthalter, der Karstadt-Chef Stephan Fanderl, soll das Ganze leiten.
Am neuen Gemeinschaftsunternehmen soll Benko selbst 50,1 Prozent halten. Damit wird der Österreicher auch die operative Führung übernehmen, und er wird damit zugleich Deutschlands Kaufhauskönig.
Niedergang in Europa
Was war passiert, dass es zu dieser Wendung kam? Wie konnte es sein, dass in nicht einmal einem halben Jahr aus totaler Ablehnung ein unterschriftsreifer Vertrag entstand, der praktisch die Zusammenlegung der letzten beiden verbliebenen großen deutschen Kaufhausunternehmen besiegelt?
Es musste eine Frau kommen, um die völlig verhärteten Fronten aufzubrechen. Ende vergangenen Jahres hatte Baker seinen Vorstandschef Jerry Storch rausgeschmissen – unter anderem wegen der katastrophalen Entwicklung im Europageschäft. Storchs Nachfolgerin Helena Foulkes bekam von Baker den Auftrag, alles im Konzern auf den Prüfstand zu stellen.
Und sie nahm diese Aufgabe ernster, als es sich der Chairman, der mit seiner Familie zugleich Großaktionär ist, wohl gedacht hatte. Sie tauschte Spitzenpersonal in zahlreichen Bereichen aus, ordnete die Schließung von Warenhäusern an, verkaufte Immobilien und defizitäre Tochterunternehmen wie das Schnäppchenportal Gilt. Und sie machte die Sanierung in Europa zur Chefsache.
Foulkes trennte sich von Europachef Wolfgang Link und ließ die Bereichsleiter aus Deutschland und den Niederlanden direkt an sich berichten. Alle drei Wochen war sie in Deutschland, um Gespräche zu führen, scheute sich auch nicht, den direkten Kontakt zur Arbeitnehmerseite zu suchen. So wurde ihr rasch klar, dass das Geschäft in Übersee aus eigener Kraft kaum zu drehen war.
„Da sie von außen kam, musste sie keine Rücksichten nehmen und konnte frühere Entscheidungen ohne Angst vor Gesichtsverlust revidieren“, heißt es in ihrem Umfeld. Und so legte sie ihrem Chef Baker nahe, doch noch mal über eine Zusammenarbeit mit dem vorher so verschmähten Benko nachzudenken.
Ihre Vorgänger hatten lange Zeit den Niedergang in Europa schöngeredet und immer neue Ausreden für schlechte Zahlen gefunden. Foulkes dagegen räumte erstmals öffentlich ein, dass auch Managementfehler für die fallenden Umsätze und die roten Zahlen in Deutschland verantwortlich waren: Falsche Sortimentspolitik, unkluge Rabattaktionen, fehlgeleitete Investitionen, halbherziges Kostenmanagement beschleunigten demnach die Abwärtsspirale.
Nachdem Baker mit einem Besuch in Wien bei Benko den ersten Schritt gemacht hatte, gingen Foulkes und ihr Team anschließend ganz offen in die Gespräche mit Signa. Teilnehmer beschrieben die Verhandlungen als hart, aber konstruktiv und in freundlicher Atmosphäre. Was aber nicht hieß, dass sich Foulkes von Signa die Bedingungen der Kooperation diktieren ließ.
Harte Bedingungen
HBC macht Benko rasch klar, dass er einige Kröten zu schlucken hat, bevor er einen Erfolg vermelden kann. Beispielsweise hatte er anfangs nicht vorgehabt, auch das Geschäft unter dem Namen Hudson’s Bay in den Niederlanden zu übernehmen, auf dem Mietbürgschaften in dreistelliger Millionenhöhe lasten.
Auch auf die Outlet-Stores der Marke Saks Off 5th in Deutschland und den Niederlanden hätte er gerne verzichtet. Doch für HBC ergab es keinen Sinn, dieses Geschäft separat zu behalten. Zumal beide Ketten keine Perlen sind.
Auch beim Preis musste Benko deutliche Zugeständnisse machen. So soll seine Holding Signa für die Übernahme Verhandlungskreisen zufolge mehr als eine Milliarde Euro zahlen und zusätzlich wohl rund 750 Millionen Euro an Schulden übernehmen. Damit würde das Europageschäft von HBC mit 3,7 Milliarden Euro bewertet. Das sind 700 Millionen Euro mehr, als Benko Anfang des Jahres noch geboten hatte.
Dafür soll er dann 50 Prozent eines Immobilien-Joint-Ventures bekommen, in das HBC nach der Übernahme vor drei Jahren 41 Kaufhof-Häuser eingebracht hatte. Den bisherigen Partnern in diesem Joint Venture, neben dem Immobilienspezialisten Simon Properties einige institutionelle Investoren, kauft Benko ihren Anteil von 39 Prozent ab, der Rest kommt von HBC.
Hinzu kommt die Hälfte eines zweiten Portfolios von 18 Häusern, das bisher noch komplett im Besitz von HBC ist. Allein das wird Verhandlungskreisen zufolge mit rund 500 Millionen Euro bewertet – und trägt einen guten Teil zu dem Geldregen für HBC bei, den das Unternehmen dringend gebrauchen kann.
Doch diese Verhandlungen juristisch sattelfest abzuwickeln dauerte einige Zeit. Erschwerend kam hinzu, dass die Immobilien mit einem Kredit über 1,34 Milliarden Euro belastet sind. Deshalb hatte auch das Bankenkonsortium unter der Führung der LBBW, das diesen Kredit gewährt hat, ein gewichtiges Wort mitzureden. Doch letztlich waren die Banken über den neuen Miteigentümer froh, schließlich verfügt Benko über ein umfangreiches Immobilienvermögen und bietet damit ganz neue Sicherheiten.
Einfacher gestaltete sich die Einigung beim operativen Geschäft. Angesichts des Drucks, den HBC von den Aktionären in Nordamerika bekommt, war der Handelskonzern nicht unglücklich darüber, die Verantwortung in Europa an den Partner abgeben zu können.
Karstadt-Chef Stephan Fanderl genießt auch bei HBC einen guten Ruf, hat er es doch geschafft, das Kaufhausunternehmen zumindest aus den roten Zahlen zu führen. Völlig offen ist damit die Zukunft des bisherigen Kaufhof-Chefs Roland Neuwald, der ebenfalls seine Qualitäten im Bereich Kostensanierung hat, aber noch nicht mal ein Jahr im Unternehmen ist.
In HBC-Kreisen wird betont, dass der Konzern weiter großes Mitspracherecht beim europäischen Warenhausgeschäft hat, zu dem dann ja auch Karstadt gehören wird. Insbesondere im Aufsichtsrat des neuen Gemeinschaftsunternehmens soll HBC prominent vertreten sein. So soll der bisherige Aufsichtsratschef von Galeria Kaufhof, der Ex-Chef des Parfümerieriesen Coty, Bernd Beetz, auch das Kontrollgremium von Kaufhof und Karstadt leiten.
Auch die Arbeitnehmervertreter forderten bereits Mitsprache bei der weiteren Ausgestaltung der Fusion. „Die Beschäftigten von Galeria Kaufhof und Karstadt sowie ihre Gewerkschaft erwarten, dass sie jetzt unverzüglich von den Eigentümern über die Planungen eines möglichen Zusammengehens der beiden Unternehmen informiert und in die Planungen einbezogen werden“, sagte das für den Handel zuständige Verdi-Bundesvorstandsmitglied Stefanie Nutzenberger.
Geradezu erbost reagierte Betriebsratschef Uwe Hoepfl auf Spekulationen über einen möglichen Stellenabbau: „Es ist skandalös, als Vertretung der Beschäftigten über Medien erfahren zu müssen, dass angeblich 5.000 Stellen gestrichen werden sollen.“
Eine Fusion von Kaufhof und Karstadt wäre ohnehin nur ein erster Schritt, um das Warenhausgeschäft in Europa zukunftssicher zu machen. Um die seit Jahren fallenden Umsätze zu stabilisieren, muss rasch ein Konzept für das Kaufhaus der Zukunft entwickelt werden, das Kunden zurückgewinnt – von Onlinehändlern wie Amazon und Zalando und von Modefilialisten wie H&M und Zara.
„Die Zusammenlegung von Kaufhof und Karstadt ist sinnvoll, aber die eigentliche Arbeit fängt jetzt erst an“, analysiert Jörg Funder, Professor für Unternehmensführung im Handel an der Hochschule Worms. Die Umstrukturierung, die nun folgen müsse, sei eine „kolossale Aufgabe“.
Er sieht nur für maximal die Hälfte der knapp 180 Häuser von Karstadt und Kaufhof eine Zukunft in der heutigen Verwendung. Für die anderen müsse eine alternative Verwendung gefunden werden – oder sie müssten geschlossen werden. Und eine Frage bleibt: Welche Auflagen macht das Bundeskartellamt einem Zusammenschluss der bisherigen Konkurrenten? Behördenchef Andreas Mundt hat angekündigt, das Vorhaben intensiv prüfen zu wollen.