Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!

Das Wichtigste in Kürze: 

• Bei einem Teilverkauf einer Immobilie veräußert der Eigentümer nur einen Teil davon. Bleibt er weiterhin darin wohnen, muss er eine Nutzungsgebühr an den neuen Miteigentümer zahlen. 
• Professionelle Unternehmen, die Teilkäufe anbieten, beteiligen sich meist nicht an den Kosten für Reparaturen und Instandsetzung. Auch die Grundsteuer muss der Haupteigentümer alleine schultern. 
• Die monatliche Miete liegt meist zwischen 3 und 4 Prozent des verkauften Wertes. Dadurch wird nach ein paar Jahren ein Teil des Erlöses schon aufgebraucht.  

Der boomende Immobilienmarkt beflügelt die Fantasien für immer neue Handelsmodelle. Es gibt Hauseigentümer, die freuen sich über die rasant gestiegenen Preise, würden gerne verkaufen und den dicken Gewinn einstecken. Doch aus ihrem schönen Häuschen ausziehen wollen sie nicht. Mit dieser Eigentümergruppe konnten Immobilienhändler bislang kein Geld verdienen. Das soll sich aber ändern. Verkaufen und trotzdem behalten: Das klingt nach Win-Win oder einer Quadratur des Kreises. Die Finanzbranche ist bekanntlich erfinderisch, vor allem für ihre eigenen Vorteile. So gibt es nun einige Unternehmen wie Engel & Völkers, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf oder Hausanker, die Immobilieneigentümern einen Teilkauf anbieten. 

Das Modell klingt zunächst verlockend. Die Eigentümerin verkauft ihr Haus nur zu einem Teil des Wertes. Den anderen Teil behält sie selbst und darf dafür weiterhin auf der gesamten Fläche wohnen wie vorher auch. Sie erhält ein Nießbrauchrecht und gleichzeitig Bargeld. Alles bleibt beim Alten. Fast alles. Neu ist nach dem Teilverkauf nämlich, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer nun für den verkauften Anteil eine anteilige Miete zahlen muss, die auch Nutzungsgebühr genannt wird. Sie liegt bei rund 3 bis 4 Prozent des Wertes des verkauften Anteils. 

Beispielrechnung für einen Teilverkauf

Wert des gesamten Hauses: 500.000 Euro 

50 Prozent davon werden verkauft: 250.000 Euro Erlös 

Nutzungsgebühr 4 Prozent pro Jahr: 10.000 Euro / Jahr 

Nutzungsgebühr in 15 Jahren: 150.000 Euro

Nach 15 Jahren bleibt ein Rest von 100.000 Euro vom Teilverkauferlös übrig.  

Weitere Kosten kommen hinzu 

Doch es bleibt nicht bei der reinen Miete, die der Alteigentümer zahlen muss. Wäre er in eine Mietwohnung gezogen, würde die schließlich ebenfalls fällig werden. Aber der neue Teileigentümer tritt als stiller Teilhaber auf und überlässt oft alle weiteren Kosten, die entstehen, dem Bewohner und früheren Alleinbesitzer. So muss dieser trotz des Teilverkaufs die Grundsteuer alleine für das gesamte Objekt zahlen. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungen oder gar Modernisierungen gehen meist einseitig zu Lasten des Teilverkäufers. Je nach Alter der Immobilie können hier enorme Kostenfallen drohen. 

Auch wenn der alte Eigentümer später einmal die Immobilie weiterverkaufen oder den veräußerten Anteil zurückkaufen möchte, wird es teuer. Die meisten Teilkaufanbieter verlangen ein Durchführungsentgelt von 2,25 bis 5,5 Prozent des Erlöses. 

Mit Win-Win ist es am Ende nicht weit her. Die kühl kalkulierten Modelle der Teilkäufer sichern diesen relativ sichere laufende Einnahmen, während die Kosten und Risiken einseitig auf die schwächere Seite der Alteigentümer verteilt werden. 

Keine gute Idee für die Rente

Die Teilkaufanbieter dürften vor allem die ältere Generation im Blick haben. Durch die enorm gestiegenen Immobilienbewertungen in den vergangenen zehn Jahren hat die Nachkriegsgeneration, die in den 1970er-Jahren ihr Eigenheim am Stadtrand gebaut hat, nominal hohe Wertgewinne erzielt. Doch in die Haushaltskasse ist bei denen, die bislang nicht verkauft haben, davon nichts geflossen. Erst durch einen realen Verkauf könnten Gewinne in Bares umgesetzt werden. Doch das war bislang mit einem Umzug verbunden, was angesichts der hohen Mieten und des knappen Angebots an Wohnungen kein Zuckerschlecken wäre. 

Bei einem Teilverkauf lockt ein Batzen Geld im höheren Alter, mit dem die Rente aufgestockt werden kann. Im obigen Musterfall würde die vielleicht 70-jährige Rentnerin 250.000 Euro sofort auf ihr Konto erhalten. Bis sie 85 ist, wird sie davon 150.000 Euro an Miete zurückgezahlt haben. 100.000 Euro blieben ihr theoretisch übrig. 

Doch wie viel 100.000 Euro angesichts der steigenden Inflation in 15 Jahren noch wert sind, ist die eine Frage. Die andere ist: Ein 50 Jahre altes Haus sammelt so einige Instandhaltungsrückstände an. Da müssen mal neue Fenster eingebaut werden, die alte Heizung ausgewechselt oder für 30.000 Euro das Dach neu gedeckt werden. Die Kosten sind kaum kalkulierbar. Sofern die Eigentümerin darüber hinaus noch 15 weitere Jahre lebt, hat sie bis zu ihrem 100. Geburtstag insgesamt 300.000 Euro an Miete gezahlt und damit 50.000 Euro mehr, als sie durch den Teilverkauf erlöst hat. Ein Verlustgeschäft, über das sich die Teilkaufanbieter freuen. 

Alternativen zum Teilverkauf 

Eine Alternative zum Teilverkauf ist die Umkehrhypothek. Bei diesem Modell erhalten die Eigentümer einen bestimmten Kaufpreis für ihre Immobilie, können aber bis zu ihrem Lebensende darin wohnen bleiben. Möglich ist auch eine Ratenzahlung über mehrere Jahre hinweg, mit der die Rente ergänzt werden kann. Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen entweder getilgt oder die Immobilie geht in den Besitz des Kreditgebers über.

Der Nachteil dabei sind die relativ hohen Zinsen, die vom Erlös abgezogen werden. Auch hohe Risikoabschläge und andere Kosten mindern die Einnahmen des Eigentümers. Ein weiterer Nachteil ist, dass es nur noch wenige Anbieter für dieses Modell gibt. 

Eine andere Möglichkeit ist die Immobilienrente. Der Eigentümer erhält eine Rente, also eine monatliche Zahlung und darf bis zum Ende seines Lebens mietfrei in der Immobilie wohnen. Je nach Vertrag läuft diese Rentenzahlung entweder zeitlich befristet oder lebenslänglich. Im Unterschied zur Umkehrhypothek wechselt die Immobilie bei der Immobilienrente schon gleich zu Beginn des Vertrages den Eigentümer. Die Immobilienrente ist eine besondere Form des Verkaufs. Bei einer lebenslangen Immobilienrente erhält der Verkäufer umso mehr Geld, je länger er lebt. Bei einem frühen Tod verdient das Finanzinstitut umso mehr.  

Häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf

Ist der Teilverkauf einer Immobilie sinnvoll? 

Ob ein Teilverkauf sinnvoll ist, kommt auf die konkreten Vertragskonditionen an und darauf, welche Risiken und weitere Kosten für die Immobilie zu erwarten sind. Meist sind die Verträge so konstruiert, dass die professionellen Teilkäufer am besten dabei abschneiden, während die privaten Alteigentümer mit so manchen Folgekosten überrascht werden. 

Warum muss nach einem Teilverkauf eine Nutzungsgebühr bezahlt werden? 

Wer seine Wohnimmobilien zum Teil verkauft, dem gehört danach nur noch der andere Teil, obwohl er weiterhin auf den gesamten Wohnfläche wohnt. Für den verkauften Teil, der nicht mehr ihm gehört, muss er eine Miete zahlen. 

Lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie? 

Das kommt immer auf den konkreten Fall an. Zumindest wenn in der Folge mit Reparaturen und größeren Instandsetzungen zu rechnen ist, sollte man die Finger davon lassen. Auch die Höhe der Nutzungsgebühr sollte kalkuliert und ins Verhältnis zum Verkaufserlös gesetzt werden.