Gebäudetyp E: Wie Sie die Kosten für den Hausbau bis zu 15 Prozent senken

Nichts geht mehr am Bau in Deutschland. Sowohl der Neubau von Mehrfamilienhäusern als auch der Bau klassischer Einfamilienhäuser sind eingebrochen. Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten ergeben einen toxischen Mix für die lange Jahre boomende Branche. Doch Bauherren und -frauen sind nicht allen Mehrkosten hilflos ausgeliefert. Ein erheblicher Anteil entsteht auch durch unnötige Bürokratie und viel zu hohe Standards. Peter Burnickl betreibt ein Planungsbüro in Süddeutschland. Er beschäftigt sich seit Jahren mit dem deutschen Normendschungel am Bau und sagt: Durch intelligentes Auslassen bestimmter Normen und Standards können Wohnungen und Einfamilienhäuser um bis zu 15 Prozent günstiger entstehen. Hier erklärt er, wie das geht. Herr Burnickl, der Bau von Wohnungen und Häusern ist in Deutschland mittlerweile so teuer, dass kaum noch jemand baut. Woher kommt das?Wir haben zu viele gesetzliche Standards, viel zu viel Bürokratie und zu viele Normen für Haustechnik, für Dämmung, für Lärmschutz – das sind alles schöne Sachen, aber manchmal sind sie auch unnötig. Durch solche unnötigen Standards steigen die Kosten stark. Über welche Standards sprechen wir da?Unsere Regierung pusht ganz massiv die Themen Sanierung und Aufstockungen, was ich gut finde. Aber gleichzeitig wurden die Standards extrem erhöht und die Förderungen in vielen Bereichen reduziert. Und das führt eben dazu, dass heute die Bauherren, egal ob privat oder professionell, einen deutlich höheren Preis für Wohnungen oder Häuser zahlen. Hinzu kommen die Probleme der Baubranche wie höhere Zinsen, weniger Fachkräfte – also wir haben wirklich an so vielen Stellen bei uns in der Branche Baustellen. Können Sie für ein Durchschnittsprojekt beziffern, wie sehr die Kosten durch Bürokratie in den letzten acht Jahren gestiegen sind?Aus dem Bauch heraus würde ich sagen, haben sich die Gebäudetechnikkosten die letzten acht Jahre sicherlich mehr als verdoppelt. Und die Gebäudetechnik nimmt anteilig immer mehr zu. Baulich wurde es natürlich auch alles teurer. Wir hatten die ganz extremen Ausreißer bei einzelnen Rohstoffen wie Stahl. Und wir haben schlicht eine Verteuerung über alle Gewerke. Das führt dann dazu, dass das Neubaugeschäft quasi zusammenbricht?Genau. Normale Menschen können sich kaum noch Wohnraum leisten. Die Bundesregierung versucht gegenzusteuern und will einen Gebäudetyp E einführen, der deutlich weniger Vorgaben erfüllen muss. Eine gute Idee?Aus meiner Sicht ist das ein großer Wurf. Es ist in der Politik angekommen, dass die Belastungen an der Stelle einfach zu hoch sind. Ich denke, dass dieser Gebäudetyp E sich überwiegend bei öffentlichen Bauten oder halböffentlichen Bauten durchsetzen wird. Auch bei Mehrfamilienhäusern sehe ich da langfristig gute Chancen. Aber?Dennoch glaube ich, dass es bei privaten Bauträgern und im Einfamilienhausbereich schwierig wird, wenn Sie dem verwöhnten Endkunden in Deutschland sagen, das Gebäude kostet vielleicht pro Quadratmeter 200 Euro weniger, hat aber den Gebäudetyp E. Dann wird jeder sofort googeln und feststellen, dass E für einfach und experimentell steht. Und experimentell ist, glaube ich, ein ganz schlechtes Wort für deutsche Immobilienkäufer. Die Branche hat Angst vor Ladenhütern. Alle klagen über teure Immobilien, aber niemand will Abstriche machen?Man wird jedenfalls sehr viel Aufklärungsarbeit leisten müssen. Wenn Sie heute als Endverbraucher zum Beispiel eine Wohnung kaufen, dann sind ja immer alle Anforderungen erfüllt, normativ und rechtlich. Und wenn Sie jetzt eine Wohnung kaufen können, die etwas günstiger ist, dafür aber auch viele bekannte Standards nicht erfüllt – da wird der Verkäufer schon sehr gut argumentieren müssen. Der Deutsche will gerne Komfort und einen günstigen Preis – das wird es aber nicht geben. Können Sie das an einem Beispiel festmachen?Es gibt etwa die Schallschutzanforderung, die DIN 4109. Das ist eine der Lieblingsnormen aller Bauträger. Die Norm hat fünf Teile. Von denen sind vier in den Landesbauordnungen erwähnt, also quasi vorgeschrieben, die fünfte aber ist freiwillig. Dabei geht es um den erhöhten Schallschutz. Den könnte man einfach weglassen, schon weil ein normaler Mensch den Unterschied zum normalen Schallschutz nicht wahrnimmt. Dennoch wollen alle Endverbraucher immer den erhöhten Schallschutz. Allein das macht zwei Prozent des Quadratmeterpreises eines Wohnungsneubaus aus. Da könnten Sie also deutlich wahrnehmbar sparen. Aber Schallschutz ist eben vielen wichtig, und wenn er fehlt, könnte der Wiederverkaufswert einer Immobilie sinken.In keinem anderen europäischen Land ist das ein Thema. Wie auch bei anderen Beispielen: Den klassische Fußbodenaufbau mit Trittschalldämmung, Fußbodenheizung und Estrich gibt es in großen Teilen Europas überhaupt nicht. Dieser wird da einfach weggelassen. Das stört da niemanden. Und so können Sie pro Quadratmeter noch einmal einige Hundert Euro sparen. Wie viele solcher Normen gibt es?Gut 3000 plus 4000 Richtlinien. Ein Riesenthema sind auch die Effizienzhausanforderungen. Da gibt es ja zum Glück Förderung durch die KfW. Aber nur, wenn Sie auf dem höchsten Standard, dem Effizienzhausstandard 40 bauen. Dabei gibt es quasi eine Pflicht für ein Lüftungskonzept. Und in dem steht, dass der Luftaustausch in den Wohnräumen gewährleistet sein muss, auch wenn der Bewohner nicht da ist. Das versteht doch wirklich kein Mensch, oder? Das ist quasi eine indirekte Pflicht, zur Lüftungsanlage. Denn wie sollen Sie lüften, wenn Sie nicht zu Hause sind? » Lesen Sie auch: Was Sie mit einem „intelligenten Zuhause“ sparen können Um wie viel treibt das die Kosten?Da sind wir bei weiteren 1500 bis 2500 Euro pro Wohnung. Ich nehme an, Sie können weitere Beispiele nennen?Ein Kostentreiber sind Brandmeldeanlagen. Es gibt eine Norm, wonach Sie in Wohn- und Schlafräumen jeweils einen Rauchwarnmelder brauchen. Den müssen Sie regelmäßig auf Funktion prüfen oder durch eine Firma warten lassen. Die Kosten pro Rauchwarnmelder betragen 100 bis 400 Euro. Obwohl der jährlich kontrolliert wird, muss er trotzdem nach zehn Jahren ausgewechselt werden. Bei großen, aufgeschalteten Brandmeldeanlagen, in großen Mehrfamilienhäusern muss die Wartung eine Fachfirma durchführen, was meist deutlich mehr als 10.000 Euro pro Jahr kostet. Auch hier müssen die Rauchmelder nach acht Jahren getauscht werden. Das ist aus meiner Sicht vollkommen klar durch die Lobby getrieben. Die vorgeschriebene Gebäudetechnik scheint insgesamt voller Wunder zu stecken.Meine Lieblingsnorm im negativen Sinne ist die DIN 18015, die ist gültig für Wohnungsbau und kleingewerbliche Nutzungen. Diese Norm fordert die Mindestausstattungen in der Elektrotechnik. Es gibt also tatsächlich eine Norm in Deutschland, in der steht, wie viele Schalter, Steckdosen, Stromkreise und so weiter ein Wohnzimmer haben muss. Das ist doch unfassbar, oder? Ich fürchte fast, aber noch nicht das absurdeste Beispiel. Das ist schon die Mutter aller schlimmen Normen. Da steht ebenfalls, wie Sie Ihre Schaltkreise in der Wohnung organisieren müssen. Sie dürfen pro RCD-Schalter, der frühere FI-Schalter, maximal sechs Stromkreise anschließen. Und darüber hinaus werden 20 Prozent Platzreserve gefordert. Damit soll gewährleistet werden, dass Sie die Räume irgendwann einmal neu aufteilen können. Aber wer macht bitte aus einer Zwei- eine Dreizimmerwohnung? Und lohnt es sich für diese kleine Zahl an Fällen wirklich, so eine generelle Regelung zu treffen? Oder warum müssen Sie selbst in einer kleinen Studentenwohnung eine 63-Ampere-Stromzuleitung vorhalten? Damit können Sie eine industrielle Kreissäge betreiben, aber welcher Student macht das? Es ist wirklich ein Wahnsinn. Sie übertreiben.Gehen Sie mal in eine neu gebaute Zwei- oder Dreizimmerwohnung und schauen, wie groß die Elektroverteiler sind. Spätestens dann sehen Sie, welche utopischen Anforderungen wir in Deutschland haben. Und dann dürfen wir uns auch nicht beschweren, wenn die Elektroinstallation heute in einer Zwei- oder Dreizimmerwohnung 15.000 Euro kostet. Können Sie aufs Ganze beziffern, wie viel man auf den Quadratmeterpreis im Wohnungsbau sparen könnte, wenn man diese ganzen überflüssigen Normen wegließe? Ich würde wasserdicht sagen, fünf Prozent Minimum und je nach Auslegung bis zu 15 Prozent. Der Hebel ist auf jeden Fall größer, als er zum Beispiel durch eine Reduktion der Grunderwerbsteuer wäre, worüber aktuell wieder diskutiert wird, um die Baukosten zu drücken. Also es ist schon signifikant. Warum entwickelt sich das Thema dann so träge? Zudem viele der Dinge, die Sie ansprechen, ja nicht mal Gesetzeskraft haben.In der Baubranche sind alle Architekten und Ingenieure im deutschen Werkvertragsrecht gebunden. Das heißt, sie schulden den Werkserfolg. Und durch dieses immense Haftungsrisiko in unserer Branche wird niemand irgendwo freiwillig von etwas abweichen. Warum sollten Sie das tun? Sie werden ja auch bezahlt nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, in der steht drin, je teurer das Gebäude wird, desto mehr Honorar bekommen Sie. Also mehr Risiko bei weniger Bezahlung – der Anreiz ist gering. Mehr: So teuer wird ein Wohnungskauf in Ihrer Region bis 2035 Erstpublikation: 19.07.2024, 04:00 Uhr.