Immobilien: Diese Regeln und Urteile sollten Vermieter beim Heizen befolgen

In diesem Herbst erreichen die Temperaturen tagsüber nicht selten noch zweistellige Werte. Doch morgens beim Frühstück oder abends vor dem Fernseher wird der eine oder die andere schon die Heizung aufgedreht haben. Viele Vermieter von Wohnungen mit Zentralheizung werden entsprechend vorgesorgt und die Anlagen von Sommer- auf Winterbetrieb umgestellt haben. Doch was tun, wenn sich Mieter wegen vermeintlich schlecht beheizter Räume beschweren oder gar damit drohen, die Miete zu mindern? In diesem Fall müssen Vermieter nicht gleich den Heizungstechniker bestellen. Ein Überblick über die wichtigsten Regelungen im Mietrecht und die einschlägige Rechtsprechung zeigt, was Mietern zusteht und wann Vermieter aktiv werden müssen. Wann und wie lange muss eigentlich die Heizung in Betrieb genommen werden? So einfach und naheliegend die Frage nach der Heizperiode auch ist, so uneindeutig ist die Antwort. Gesetzlich ist die Dauer der Heizperiode nicht geregelt. In einigen Formularmietverträgen ist sie pauschal auf den Zeitraum vom 15. September bis 15. Mai festgelegt. Fehlt eine vertragliche Regelung, können sich Vermieter an gängigen Gerichtsentscheiden orientieren: Sowohl das Kammergericht Berlin als auch das Amtsgericht Dortmund gehen von einem Zeitraum zwischen 1. Oktober und 30. April aus. Nicht nur in diesen sieben Monaten gilt aber für Vermieter die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Mieter heizen können. „Auch außerhalb der Heizperiode müssen sie die Heizung gegebenenfalls in Betrieb nehmen“, sagt Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum. Wann genau, ist wieder nicht gesetzlich geregelt, erschließt sich aber aus entsprechenden Gerichtsurteilen. Viele Gerichte orientieren sich an der Außentemperatur: Liegt sie mindestens drei Tage in Folge unter zwölf Grad, müssen Mieter heizen können, urteilte etwa das Amtsgericht Uelzen schon 1986. Dabei kann sich der Vermieter bei seiner Entscheidung, ob in den Sommermonaten an kühlen Tagen geheizt werden soll, nicht nach der Mehrheit der Mieter des Hauses richten, entschieden übereinstimmend das Amtsgericht Köln und das Amtsgericht Hamburg. Wann eine Wohnung zu kalt, völlig überhitzt oder genau angenehm temperiert ist, mag man individuell unterschiedlich empfinden. Deutsche Gerichte jedenfalls haben sich in verschiedenen Urteilen festgelegt: Mieter haben danach Anspruch darauf, dass es innerhalb der Heizperiode tagsüber in ihren Räumen mindestens 20 bis 22 Grad warm wird. Nachts zwischen null und sechs Uhr reichen 18 Grad aus. „Eine Nachtabsenkung der Heizungsanlage kann also durchaus sinnvoll sein“, sagt Wohnen-im-Eigentum-Vorständin von Möller. Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, muss die Eigentümerversammlung über die Nachtabsenkung beschließen, ergänzt sie. „Dazu genügt eine einfache Mehrheit.“ Vertragliche Vereinbarungen über eine niedrigere als die Mindesttemperatur sind übrigens unwirksam, urteilte das Landgericht Berlin. Im konkreten Fall war eine Raumtemperatur von 18 Grad zwischen sieben und 21 Uhr vereinbart worden. Für energiebewusste Mieter (und Vermieter) lohnt es sich, die Raumtemperatur trotzdem zu senken: Ein Grad weniger bedeutet eine Energieeinsparung von sechs Prozent. Wer also statt mit 22 Grad auch mit 19 Grad zufrieden ist, kann seine Heizkosten um fast ein Fünftel senken. Verbieten kann man das Mietern übrigens nicht: Im Gegensatz zu Vermietern gilt für Mieter keine Heizpflicht, sagt Michael Nack, Rechtsreferent von Wohnen im Eigentum. Wird es in den Wohn- und Schlafräumen dauerhaft nicht wärmer als beispielsweise 18 Grad oder fällt die Heizung gar vollständig aus, so muss der Vermieter aktiv werden und Abhilfe schaffen. Werden die Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor, erläutert Jurist Michael Nack. „Dann haben Mieter das Recht, die Miete so lange zu mindern, bis der Mangel behoben ist.“ Das gelte auch für den Fall, dass die Heizung komplett ausfällt, sowie bei Problemen mit der Warmwasserversorgung. Wer seine Wohnung vermiete, sei verpflichtet, solche Mängel beheben zu lassen, sagt Nack. Ein nur kurzfristiger Ausfall der Heizung für wenige Stunden genügt allerdings nicht, um die Miete zu mindern. Die Nachweispflicht liegt dabei in jedem Fall beim Mieter. Er muss nicht nur den Mangel schriftlich anzeigen, sondern auch über einen längeren Zeitraum Temperaturmessungen durchführen. Gerichte verlangen zumeist eine Dokumentation darüber, an welchen Tagen und zu welchen Zeiten die Mindesttemperaturen nicht erreicht wurden. Wie hoch die Mietminderung dann ausfallen darf, darüber lässt sich vor Gericht trefflich streiten – und bleibt eine Einzelfallentscheidung. Einige Urteile geben eine grobe Orientierung: So sprach das Landgericht Berlin im Jahr 2012 dem Mieter eine fünfprozentige Mietminderung zu, weil nur eine Zimmertemperatur zwischen 18 und 19 Grad erreicht wurde. Das Amtsgericht Köln hielt 20 Prozent Minderung bei Zimmertemperaturen zwischen 16 und 18 Grad für angemessen. Bei derselben Temperaturspanne ließt das Amtsgericht Görlitz sogar 30 Prozent zu. Bei einem längeren Heizungsausfall im Winter hielt das Landgericht Kassel eine Mietminderung um 50 Prozent, das Landgericht Berlin sogar um 75 Prozent für angemessen. Gar keine Miete musste ein Hamburger zahlen, dessen Heizung während der Heizperiode vollständig ausfiel, urteilte das Landgericht Hamburg. Damit es gar nicht erst zum Streit zwischen Vermieter und Mieter komme, sollten Wohnungseigentümer darauf achten, dass die Heizung regelmäßig von einem Fachunternehmen gewartet wird, rät Jurist Nack. Dies schreibe auch das Gebäudeenergiegesetz vor. „Gibt es bisher keine regelmäßigen Wartungen der Heizungsanlage, sollten Wohnungseigentümer dieses Thema vom Verwalter auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen, damit die WEG beschließen kann, einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen zu schließen“, rät Nack. Dieser ist in jedem Fall günstiger als Mietausfälle aufgrund mangelnder Beheizbarkeit der Wohnräume. Mehr: Pendler sparen nur in sechs Gemeinden – Wo sich der Wohnungskauf im Düsseldorfer Umland lohnt Erstpublikation: 29.10.2024, 13:38 Uhr