Immobilien: Deutschland braucht einen sozialen Projektentwickler
Die Bau- und Immobilienbranche steckt in der Krise. Neben den weiterhin hohen Bewertungen von Grundstücken und Immobilien lähmen überzogene Forderungen in Bebauungsplanverfahren und Verwaltung das Geschäft und verzögern die Erholung.
Auf lokaler Ebene gibt man sich häufig dem „Not in my backyard“-Syndrom geschlagen. Für Projektentwickler sind weiterhin viele Bauvorhaben unplanbar oder rechnen sich schlechthin nicht.
Das liegt auch daran, dass wir in Deutschland ineffizient und teuer bauen. Die Branche hängt in einer alten Welt fest, es gibt zu wenig industrielle und automatisierte Fertigung. Wir betrachten nicht das Projekt als Ganzes, sondern eine lange Folge von beteiligten Akteuren – und oft schieben sich verschiedene Beteiligte die Schuld an Terminüberschreitungen, Kostenexplosionen und Qualitätsmängeln zu.
Darüber hinaus stecken wir in Europa in einem Knäuel aus Regulatorik, der auch den Wohnungsbau ausbremst. Wir füllen kafkaeske Formulare aus, kämpfen fortwährend mit den Beschwerden verschiedenster „Dagegen“-Gruppen, haben einzelne Echsen auf den Baufeldern mit Namen versehen und verzögern damit die Fertigstellung von (Wohn-)Bauprojekten um Monate und Jahre – oder verhindern sie gar zur Gänze. Wir schaffen es nicht, schnell bürokratische Hürden aus dem Weg zu räumen, um Projekte zügig zu realisieren.
Die Folge: Wir werden bei Weitem nicht die in Deutschland benötigten 400.000 Wohnungen pro Jahr realisieren. Dabei zählen der Wohnungsmangel und die hohen Mieten zu den großen sozialen Herausforderungen unserer Zeit.
Die Wende schaffen wir nur mit einer Allianz der Willigen über alle Branchen und Ebenen hinweg – vor allem eine Allianz zwischen Staat und Privatwirtschaft. Wir brauchen gleichgesinnte Parteien wie Projektentwickler, Bauunternehmen, Finanzierer sowie Bund, Länder und Kommunen – die auch bereit sind, aufgrund geringer Risiken dank verlässlicher Prozesse und Rahmenbedingungen geringere Renditen zu akzeptieren.
Wir müssen uns dabei erstens von ideologischen Wunschvorstellungen verabschieden, wie und wo in Städten Wohnraum geschaffen werden kann. Nachverdichtungen in den Innenstädten durch Aufstockungen von Gebäuden und Umnutzungen von Büros und Shoppingzentren können hier und da sinnvoll sein, aber damit werden wir das Ziel nicht erreichen. Realistisch wird das nur in neuen Vierteln in urbanen Randlagen und mit der nötigen Infrastruktur wie einer guten Nahverkehrsanbindung, Schulen, Kitas etc. funktionieren.
Zweitens brauchen wir eine Politik, die solche Flächen schneller ausweist und verlässliche Zusagen macht, was beispielsweise den Naturschutz angeht. Es braucht ein sinnvolles pragmatisches Programm für Kompensationsmaßnahmen statt mehrjähriger Beobachtungsperioden.
Darüber hinaus müssen Bauauflagen gesenkt werden, um kostengünstiger bauen zu können: etwa ohne Tiefgaragen und Keller, dafür mit sechs statt drei Geschossen. Wir brauchen dichte, autoarme Quartiere mit Quartiersparkhäusern mit Ladeinfrastruktur – und mit einer hohen Aufenthaltsqualität! Der Gebäudetyp E, bei dem die Vertragsparteien auf definierte Anspruchshaltungen verzichten, kann auch zur Wirtschaftlichkeit beitragen.
Drittens müssen wir uns davon frei machen, dass jedes Gebäude gänzlich individuell geplant wird. Wenn wir seriell planen und bauen, können wir den Wohnungsbau 20 bis 40 Prozent schneller und wesentlich günstiger umsetzen als mit konventioneller Bauweise. Seriell heißt dabei ausdrücklich nicht, dass alles gleich aussieht. Das Äußere ist weiterhin in vielerlei Perspektive individuell gestaltbar, die Palette der seriellen Architektur erlaubt mehr, als man denkt.
Signifikant niedrigere Kosten
Durch die Allianz der Willigen, mit der am Ende das Projekt als großes Ganzes geplant und umgesetzt werden kann, lassen sich viele weitere Risiken rausnehmen. Das führt am Ende zu signifikant niedrigeren Kosten. Wenn der Planer nicht nur plant oder der Handwerker nicht nur bis zum nächsten Gewerk denkt, sondern Planung, Bau und Betrieb aus einer Hand kommen, gibt es ein ganz anderes Verantwortungsgefühl für ein Projekt, das dadurch schneller und günstiger wird. Zudem hat man wertschöpfungskettenübergreifend einen wesentlich größeren Innovationsspielraum.
Wenn darüber alle Beteiligten, auch bei Zwischen- und Endfinanzierung, mit einem Blick auf die soziale Verantwortung ihr Investment betrachten – da gibt es schon jetzt zahlreiche institutionelle Investoren und Family-Offices, die in der Kategorie „Impact“ denken –, kann am Ende sinnvoll bezahlbarer Wohnraum entstehen.
Um dem Markt zu zeigen, dass diese Idee kein Hirngespinst ist, brauchen wir erste erfolgreiche Leuchtturmprojekte. Es könnten dafür zum Beispiel aktuell strauchelnde Projekte übernommen und in die Realisierung überführt werden.
Noch besser wäre ein Signal der öffentlichen Hand, schnell Bauland auszuweisen und den Vorlauf von Flächennutzungsplanänderung beziehungsweise Bebauungsplanaufstellung auf wenige Monate zu verkürzen. Wenn so in die Realisierbarkeit geführte Projekte beweisen, dass Planungs- und Baukosten im Rahmen bleiben, die Bauzeit eingehalten wird und am Ende Wohnungen mit bezahlbaren Mieten auf den Markt kommen, werden sich weitere Unternehmen finden, die diese Ideen umsetzen wollen.
Die konkreten Handlungsempfehlungen:
- Die Politik muss auf allen Ebenen bereit sein, schneller und unbürokratischer als bislang Bauflächen in urbanen Randlagen auszuweisen und die Bauvorschriften zu lockern, wo es nötig ist.
- Die Baubranche sollte sich in Partnerschaften zusammenfinden, um systematisiertes, serielles Bauen zum Standard zu machen, und die Verantwortung für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie anstelle des Denkens in Einzelgewerken etablieren.
- Es braucht erste Leuchtturmprojekte, bei denen in Politik und Immobilien- und Baubranche der unbedingte Wille besteht, am Ende Wohnungen mit bezahlbaren Mieten auf den Markt zu bringen – durch Risikoreduktion und Projektbeschleunigungen können wirtschaftlich auch geringere Renditen vertreten werden.
Der Autor: Jan-Hendrik Goldbeck ist zusammen mit seinem Bruder geschäftsführender Gesellschafter des Bielefelder Bauunternehmens Goldbeck.