Mietrecht: Wenn Wohnen unbezahlbar wird – Aus für die Mietpreisbremse?
Berlin. Vier Wochen ist es erst her, dass der damalige Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) den Referentenentwurf für die Verlängerung der Mietpreisbremse präsentierte. Doch mit dem Bruch der Ampelkoalition und Buschmanns Rücktritt als Minister steht nun auch das mietrechtliche Vorhaben vor dem Aus.
In der Union zeichnet sich kaum Bereitschaft ab, einer weiteren Mietpreisregulierung zuzustimmen und das Gesetz für die rot-grüne Restregierung durch den Bundestag zu bringen.
„Gegen steigende Mieten brauchen wir nicht mehr Regulierung, sondern mehr Wohnungsbau“, sagte der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak (CDU), dem Handelsblatt. „Es nutzt nichts, an den Symptomen herumzudoktern, wir müssen an die Ursachen ran: Wir müssen mehr, schneller und kostengünstiger bauen.“
Die Mietpreisbremse war 2015 von der damaligen Großen Koalition geschaffen worden, um dem Mietanstieg in Ballungszentren entgegenzuwirken. Ziel war, die Zeit zu überbrücken, bis ausreichend Wohnraum geschaffen ist.
Mit der Regelung können die Bundesländer bestimmte Regionen für fünf Jahre als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausweisen und dort die Mietpreisbremse nutzen. Somit darf die Höhe der Miete bei Wiedervermietung maximal zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für befristete Mietverträge und Indexmietverträge sowie Neubauten, die erstmalig nach Oktober 2014 vermietet wurden.
Laut Deutschem Mieterbund (DMB) sind derzeit 410 der insgesamt 11.000 Gemeinden in Deutschland durch ihre Landesregierungen als angespannte Wohnungsmärkte definiert worden. Dort seien rund 30 Prozent der Gesamtbevölkerung ansässig – etwa 26 Millionen Menschen.
Noch gar kein Kabinettsbeschluss
Im Jahr 2020 wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert. Das aktuelle Gesetzesvorhaben sieht eine weitere Verlängerung bis Ende 2028 vor. Bis zum 6. Dezember können die Länder und betroffene Verbände ihre Stellungnahmen zu dem Entwurf abgeben. Allerdings ist fraglich, ob es noch vor der Neuwahl zum Kabinettsbeschluss kommt und sich dann eine parlamentarische Mehrheit für das Vorhaben findet.
Hanna Steinmüller, Berichterstatterin der Grünen-Bundestagsfraktion für Wohnungs- und Mietenpolitik, meint: „Die Union hat die Mietpreisbremse 2015 mit eingeführt. Ich gehe davon aus, dass auch in der CDU/CSU-Fraktion der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor überhöhten Mieten einen hohen Stellenwert hat.“ Für Menschen in Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg sei die Verlängerung „ganz besonders dringlich“, denn hier liefen die bestehenden Verordnungen bereits Mitte 2025 aus.
In der Ampel hatte sich die FDP lange gegen die weitere Mietregulierung gesperrt, obwohl diese im Koalitionsvertrag verabredet worden war. Zu dem Entwurf schrieb das Justizministerium dann aber: „Ein Auslaufen der Mietpreisbremse zum 31. Dezember 2025 würde zu einem Anstieg der Wiedervermietungsmieten führen.“ In Kombination mit hohen Energiekosten und der gestiegenen Inflation treffe dies nicht nur Menschen mit niedrigem Einkommen, sondern zunehmend auch Familien der Mittelschicht. Viele von ihnen würden so aus ihren angestammten Stadtvierteln verdrängt.
SPD: Vorhaben noch verabschieden
Der baupolitische Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, Bernhard Daldrup, sagte dem Handelsblatt: „Im Nachgang kann man nun vermuten, dass Herr Buschmann deswegen gezögert hat, weil der Bruch der Koalition wohl von langer Hand geplant war.“ Nun sei es wichtig, das Vorhaben doch noch zu verabschieden. „Ob die Union ihrer Verantwortung gerecht wird und im Interesse der vielen Millionen Mieterinnen und Mieter im Land der Vorlage zustimmt, können wir heute noch nicht sagen, nur darf sie sich nicht länger wegducken.“
Eine spürbare Entspannung auf den Wohnungsmärkten ist weiterhin nicht in Sicht: Die Ampel hat ihr Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen, deutlich verfehlt. Im vergangenen Jahr wurden nur knapp 300.000 Einheiten fertiggestellt. Und der Einbruch bei den Baugenehmigungen deutet darauf hin, dass die Zahl noch weiter sinken könnte. Tatsächlich erschweren auch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten den Neubau. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass vor allem die Städte durch Zuwanderung beträchtlich wachsen, ist so die Wohnungsnot programmiert.
Auf diesen Umstand verweist auch der Sachverständigenrat in seinem aktuellen Jahresgutachten. Demnach ist die Bevölkerung insgesamt seit 2011 um etwa 2,8 Millionen Personen gewachsen, bei geringer Verfügbarkeit von Wohnraum in den Ballungsgebieten. Dennoch warnen die Wirtschaftsweisen vor einer „restriktiven Mietenregulierung“. Es zeige sich zwar, dass die Mietpreisbremse den Anstieg der für regulierte Wohnungen gezahlten Mieten wirksam bremse. Gleichzeitig führe sie jedoch zu steigenden Mieten im unregulierten Neubausegment.
In dem Gutachten heißt es, die Mietpreisbremse sei „nur temporär und generell nur dann vertretbar, wenn gleichzeitig wirksame Maßnahmen ergriffen werden, um das Wohnraumangebot auszuweiten“. Von einer Verlängerung der Mietpreisbremse über das Jahr 2028 hinaus „sollte abgesehen werden, um sicherzustellen, dass solche Maßnahmen ergriffen werden“.
Ratsmitglied Grimm: Auslaufen bis 2027
Ratsmitglied Veronika Grimm erklärte in einem Minderheitsvotum sogar: Eine Verlängerung der Mietpreisbremse „erhöht die Unsicherheit für Investitionen in den Wohnungsbau und sollte daher kritisch hinterfragt werden“. Insbesondere könnte eine Verschärfung, etwa die Einführung von Sanktionen bei Nichteinhaltung der Regelungen, zu weitergehender Investitionszurückhaltung führen. Grimm hält es darum für angezeigt, die Regelung schrittweise bis zum Jahr 2027 auslaufen zu lassen.
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2019 festgestellt, dass die Mietpreisbremse in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum von Wohnungsbesitzern eingreift. Das Gericht hielt diesen Eingriff seinerzeit zwar für verhältnismäßig, aber nur mit Blick auf die zeitliche Begrenzung der Regelung.
CDU-Politiker Luczak meint denn auch: „Eine Verlängerung der Mietpreisbremse ist verfassungsrechtlich kaum mehr begründbar.“ Sie sei immer als befristetes Instrument konzipiert gewesen und könne nicht „beliebig oft“ verlängert werden.
Damit zeichnet sich ab, dass das Mietrecht in den kommenden Wochen bis zur Neuwahl zum Wahlkampfthema wird. So verkündete die neue Grünen-Parteispitze, über einen Mietenstopp in besonders angespannten Wohnlagen nachzudenken. Die Mietpreisbremse solle erhalten und so reformiert werden, dass bestehende Schlupflöcher geschlossen werden – etwa bei der Vermietung möblierter Wohnungen.