Immobilien: So riskant gehen Käufer jetzt bei der Baufinanzierung vor

Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist zurückgekehrt. „In den Metropolen und Großstädten erreicht die Kaufnachfrage neue Rekordwerte, die die Nachfrage während der Niedrigzinsphase Anfang 2021 sogar noch überschreiten“, sagte Gesa Crockford, Geschäftsführerin des Immobilienportals Immoscout24 jüngst. Das Neugeschäft der Banken bei der Baufinanzierung stieg 2024 nach Daten des Analysehauses Barkow Consulting um 23 Prozent – und hat sich offenbar zum Jahresende noch beschleunigt. Doch für eigene Wohnungen und Häuser gehen die Käufer bei der Finanzierung inzwischen riskanter als früher vor, wie am Donnerstag veröffentlichte Zahlen zur Baufinanzierung des Immobilienfinanzierers Interhyp offenlegen. Auf zwei Feldern machen Kreditnehmer in Deutschland zudem deutliche Abstriche. Haus- und Wohnungskäufer benötigen immer mehr Geld von den Kreditinstituten. Nach einem steten Anstieg seit Jahresbeginn 2024 hat sich die aufgenommene Darlehenssumme für einen Immobilienkredit nach Daten des Baufinanzierers Interhyp weiter erhöht: Die durchschnittliche Darlehenssumme lag bei Interhyp 2024 bei 325.000 Euro. Ein Jahr zuvor lag die Zahl noch bei 310.000 Euro. Ein Ende des Anstiegs ist vorerst nicht in Sicht. Im Januar 2025 stieg die Ziffer bei Interhyp nach eigenen Angaben auf 347.000 Euro. Da aber das Zinsniveau der zehnjährigen Bauzinsen auf aktuell 3,4 Prozent gesunken sei, zahlten die Kreditnehmer auf die gesamte Laufzeit gesehen rund 25.000 Euro weniger an Rate als zu Spitzenzeiten des Jahres 2023, als der Bauzins bei 4,2 Prozent lag, wie Jörg Utecht, Vorstandschef der Interhyp-Gruppe, sagte. Die Immobilienkäufer stemmen die Baufinanzierung inzwischen allerdings weniger als früher aus eigenen Mitteln. So nehmen Kaufwillige höhere Schulden auf und gehen damit ein größeres Risiko ein. Der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie stieg laut dem Immobilienfinanzierer 2024 weiter an: Gegenüber dem Vorjahr stieg er von durchschnittlich 77 Prozent auf 80 Prozent, was konkret bedeutet, dass Kreditnehmende weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung einbringen. Beim Interhyp-Konkurrenten Dr. Klein liegt der Anteil der Fremdfinanzierung im Januar 2025 sogar bei 86,74 Prozent. Die Käufer wollen sich angesichts möglicher weiterer bevorstehender Zinssenkungen der Notenbanken weniger langfristig an einen Kredit binden. So geht die durchschnittliche Laufzeit des Kreditvertrags seit einiger Zeit zurück, wenn auch in Trippelschritten. Im Jahr 2023 sicherten sich Darlehensnehmende den aktuellen Zins bei Interhyp durchschnittlich noch für eine Laufzeit von 12,9 Jahren. Im Jahr 2024 lag der Zeitraum nur noch bei 11,7 Jahren. Das ist ein Rückgang um 9,3 Prozent. Dennoch sind deutsche Käufer immer noch vergleichsweise langfristig abgesichert. Grundsätzlich gilt: Je länger die Laufzeit eines Kreditvertrags, desto größere Planungssicherheit hat der Käufer bei der Finanzierung. „Der Immobilienmarkt hat sich über das ganze Jahr 2024 hinweg deutlich erholt“, sagt Utecht. Das allein über Interhyp abgeschlossene Finanzierungsvolumen sei auf 22,4 Milliarden Euro geklettert, ein Plus von 30 Prozent zum Vorjahr. Bundesweit stieg das Volumen neu vergebener Immobilienkredite 2024 insgesamt auf 198 Milliarden Euro, wie Barkow Consulting jüngst vorrechnete. Doch gesunkene Zinsen und Immobilienpreise würden jetzt wieder für eine Markterholung sorgen, sagt Utecht. Auch die steigenden Mieten würden einen Immobilienkauf attraktiver machen. Allerdings fehlten wegen der stark gestiegenen Baupreise Neubauten im Angebot. Der Kauf eines Neubaus vom Bauträger oder ein eigenes Bauvorhaben machten bei Interhyp 2024 nach Worten von Utecht nur zwölf Prozent der abgeschlossenen Finanzierungen aus – vor der Zinswende lag dieser Wert bei um die 20 Prozent. Entsprechend stark konzentriert sich die Nachfrage auf ältere Immobilien. Der Markt für Bestandsimmobilien sei gerade „so gesund wie lange nicht mehr“, betont Utecht. Immobilieninteressenten biete sich für den Kauf von Bestandsimmobilien gerade eine gute Gelegenheit. Er könne nur empfehlen, diese zu nutzen. Es gebe keinen Grund, zu warten mit dem Immobilienkauf. Mehr: Welche staatliche Kredithilfe sich für wen eignet Erstpublikation: 27.02.2025, 11:00 Uhr.