Immobilien: Wo Käufer in München trotz hoher Preise fündig werden können

Das Münchener Neubauprojekt „Vinzent“ lockt mit Dachgarten, begrünter Fassade – und Preisen von 15.300 Euro je Quadratmeter. Trotzdem ist fast alles verkauft. Beispiele wie dieses zeigen: Die bayerische Hauptstadt bleibt Spitzenreiter bei Wohnimmobilienpreisen. Nach einem leichten Rückgang in den vergangenen zwei Jahren ziehen die Preise wieder an. Exklusiv für das Handelsblatt zeigt eine Auswertung des Analysehauses vdp Research, einer Tochter des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP): Die Bodenbildung ist erreicht, und es gibt wieder Bewegung. Die Experten haben anhand tatsächlicher Transaktionen errechnet, wo die Münchener Hotspots liegen – und in welchen Stadtteilen Käufer noch Immobilien zu unterdurchschnittlichen Preisen finden. Schon seit Jahrzehnten steht München im innerdeutschen Vergleich mit Abstand an der Spitze, wenn es um Preise für Wohnraum geht. Daran haben auch die Rückgänge der vergangenen beiden Jahre nichts geändert. Nach Berechnungen von vdp Research waren die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen Jahr durchschnittlich um 2,6 Prozent gefallen, bei Eigentumswohnungen waren es 2,8 Prozent. Seit diesem Jahr ziehen die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt wieder an, allerdings langsamer als in anderen deutschen Metropolen. In den ersten drei Monaten gingen die Preise für Häuser lediglich um 0,3 Prozent auf durchschnittlich 9610 Euro für den Quadratmeter nach oben, bei Eigentumswohnungen betrug das Plus 1,5 Prozent auf 9370 Euro. Für das laufende Jahr erwarten die VDP-Experten einen Preisanstieg von 2,1 Prozent bei Münchener Häusern und 2,4 Prozent bei Wohnungen. „Die Preise für Wohnimmobilien haben in München eine Bodenbildung erreicht“, beobachtet Torsten Bergner vom Immobilieninvestor Patrizia. Sowohl private Anleger als auch Selbstnutzer hätten das neue Niveau inzwischen akzeptiert und erwarteten anziehende Preise. Denn die überall im Land anzutreffende Diskrepanz zwischen starkem Zuzug und zu geringem Neubau zeigt sich in München besonders deutlich. So ist laut vdp Research die Bevölkerungszahl der Stadt zwischen 2014 und 2023 im Schnitt pro Jahr um 6600 Personen gewachsen. Im vergangenen Jahr kamen jedoch 16.300 Menschen neu nach München. Dem standen nur 5900 neu gebaute Wohneinheiten gegenüber, ein Minus von 35 Prozent im Vergleich zu 2023. Besser dürfte es auch in den kommenden Jahren nicht werden, da im vergangenen Jahr nur 7100 Neubau-Wohneinheiten genehmigt wurden. Das waren 20 Prozent weniger als im Zehnjahresdurchschnitt. Das Anziehen der Preise führt auf Kundenseite im Moment zu einem differenzierten Verhalten. Während das Segment „Ultra Premium“ und der gesamte hochwertige Bereich nach zwei Jahren der Flaute wieder sehr gut funktionierten, bleibe das mittlere Segment weiterhin schwierig, stellt Michael Reiserer vom Makler Keller Williams fest. „Die Interessenten haben hohe Einkommen, aber wenig Eigenkapital.“ Damit hätten sie trotz hoher Liquidität nicht die Basis für eine Finanzierung, weil die Banken durch strenge Vorgaben bei der Kreditvergabe restriktiver geworden sind. Die Konsequenz ist, dass der Markt für Reihenhäuser und Drei-Zimmer-Wohnungen noch immer schrumpft. In mittleren bis einfachen Lagen in Pasing, Milbertshofen oder jenseits der Stadtgrenze in Heimstetten ging es deutlich nach unten. Auch in anderen Stadtteilen zeigen die Transaktionszahlen und -volumina, dass die Zurückhaltung der Interessenten noch nicht vorbei ist. „Die Preise in B- und C-Lagen, die zu Beginn der 2020er-Jahre völlig überteuert waren, sind wieder auf Normalmaß gesunken“, beobachtet Thomas Aigner von Aigner Immobilien. Unter den Trendvierteln für das laufende Jahr haben die Analysten von vdp Research vielfach Stadtteile ausgemacht, die im Münchener Vergleich eher zum unterdurchschnittlichen Preissegment gehören. Dazu zählt unter anderem Moosach im Norden. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser haben dort seit Jahresanfang wieder die Marke von 9000 Euro je Quadratmeter genommen, womit sie noch immer 600 Euro unter dem Münchener Durchschnitt liegen. Noch deutlicher wird der Preisunterschied bei Eigentumswohnungen in Moosach. Die kosten derzeit im Schnitt 7720 Euro je Quadratmeter und damit weit weniger als das Münchener Mittel von 9370 Euro. » Lesen Sie auch: Viele Wohnungen in Karlsruhe finden keinen Käufer – trotz hoher Nachfrage Das im Jahr 1913 eingemeindete Moosach ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen – auf mittlerweile über 56.000 Einwohner – und gilt als sozial durchmischt. Wer dort wohnt, hat es nicht weit zu den Standorten von BMW, Knorr Bremse, MAN oder Krauss Maffei, für den Konsum liegt das Olympia-Einkaufszentrum (OEZ) in der Nähe. Ähnlich chancenreiche Stadtteile finden sich auch im Süden Münchens mit Ramersdorf und Forstenried sowie in Altaubing im Westen. In Ramersdorf kosten Eigentumswohnungen derzeit rund 8000 Euro je Quadratmeter, in Altaubing sind es 7800 Euro. Forstenried bietet Ein- und Zweifamilienhäuser zu rund 8800 Euro je Quadratmeter und damit gut 800 Euro unter dem Münchener Durchschnitt. Als attraktiv gelten diese Stadtteile gerade bei Familien mit vergleichsweise mittleren Einkommen. Das können in München auch gut ausgebildete Akademikerpärchen sein. „In München gibt es schon lange keine günstigen Stadtteile mehr“, bringt es Immobilienexperte Aigner auf den Punkt. Wer Wohneigentum sucht, der muss seine Wünsche häufig den Realitäten anpassen. Wo in Coronazeiten, in denen viele Menschen zu Hause arbeiteten, der Wunsch nach einem zusätzlichen Zimmer dominierte, ist man vor allem wegen der gestiegenen Zinsen nun zu Einschränkungen bereit. „Das bedeutet, dass nicht mehr jedes Kind sein eigenes Zimmer hat“, registriert Immobilienmakler Reiserer. Im Osten der Stadt liegen die Stadtteile Englschalking und Daglfing im Trend. Vom Flair der Münchener Innenstadt ist dort zwar nichts mehr zu spüren, dafür sind es mit der S8 nur wenige Minuten zu den Zentralen der Allianz und von Pro Sieben Sat 1 in Unterföhring. Wer hier noch nicht aussteigt, gelangt zudem in weit kürzerer Zeit zum Münchener Flughafen, als dies von vielen anderen Ecken der Stadt möglich wäre. Sowohl in Englschalking als auch in Daglfing haben die Preise für Eigentumswohnungen nach einem Rückgang von jeweils rund zwei Prozent im vergangenen Jahr zuletzt wieder zugelegt. In Englschalking, wo in den vergangenen Jahren viele Neubauten entstanden, sind nun rund 9400 Euro je Quadratmeter fällig, in Daglfing lediglich 8700 Euro. Der Preisunterschied verdeutlicht auch, welcher Stadtteil in München ein höheres Ansehen genießt. Weiter Richtung Innenstadt liegen die Quadratmeterpreise meist im fünfstelligen Bereich. Hierbei zeigt sich auch der Imagewandel, den manches Viertel in den vergangenen Jahrzehnten durchlaufen hat. „Früher wurden günstige Stadtteile entdeckt und waren in, das gibt es heute im gesamten Innenstadtbereich nicht mehr“, so die Langzeitbeobachtung von Fachmann Reiserer. Das Glockenbachviertel beispielsweise oder die Gegend rund um den Gärtnerplatz zählen heute zu den teuersten Wohngegenden Münchens mit Quadratmeterpreisen jenseits von 13.000 Euro im Schnitt. Anfang der 1980er-Jahre, als unter anderem Queen-Sänger Freddie Mercury einige Jahre hier in verschiedenen Wohnungen lebte, galt das Viertel eher als verrucht. In den meisten Innenstadtlagen zeigten sich die Preise auch während der vergangenen Krisenjahre weitgehend stabil. Dazu trugen auch die vielen gut bezahlten ausländischen Fachkräfte bei, die nach der Coronazeit wieder verstärkt bei den Münchener Dax-Konzernen anheuerten. „Die Diversifikation der Münchener Wirtschaft hin zu immer mehr Hightech ist in vollem Gange“, stellt Immobilienmakler Aigner fest. Das treibt die Preise. Weil der Mietmarkt angespannt ist, kaufen viele eine Wohnung. Besonders Menschen aus Indien ragen dabei heraus. „Sie haben in der Regel einen gut bezahlen Job und sind es aus ihrer Heimat gewohnt, Wohneigentum zu besitzen“, so Aigner. Wegen seiner internationalen Bekanntheit liegt auch Schwabing wieder voll im Trend. Für die vdp-Analysten bietet besonders Neuschwabing und damit der westliche Teil des Ausgeh- und Flaneurviertels gute Chancen. Mittlerweile müssen dort wieder mehr als 12.000 Euro je Quadratmeter für eine Wohnung angelegt werden. Nach einem Minus von mehr als drei Prozent im vergangenen Jahr ist inzwischen die Trendwende in vollem Gange. Dass viele dennoch überlegen, hier zu kaufen, liegt auch an den hohen Neuvertragsmieten von inzwischen 26,20 Euro für den Quadratmeter – mit die höchsten Mieten in der ohnehin teuren Stadt macht. Mieten, die andernorts in Deutschland zu Massenprotesten führen würden, ertragen die Münchener indes stoisch. „München wird seinen Ruf als teuerste deutsche Wohnstadt auch in Zukunft bewahren“, bringt Torsten Bergner von Patrizia die Stimmungslage auf den Punkt. Im internationalen Vergleich zu London oder Paris sei München aber „noch günstig“. Mehr: Hohe Preise, keine günstigen Zinsen – Hier lohnt sich der Immobilienkauf trotzdem Erstpublikation: 26.06.2025, 09:58 Uhr.