Shopping: Darum sammelt ein Immobilienunternehmer Outlet-Center

Rund 230 Millionen Euro hat der französische Immobilienunternehmer Antoine Frey für das Designer Outlet Berlin bezahlt. Die Übernahme des nach Mietfläche sechstgrößten Outletcenters in Deutschland sorgte auch in der Branche für Aufsehen – war Frey doch bis dahin kaum als Betreiber solcher Anlagen in Erscheinung getreten. Doch wie der Unternehmer jetzt im Gespräch mit dem Handelsblatt verrät, ist die Übernahme Teil eines ehrgeizigen Expansionsplans in Europa. „Mein Ziel ist es, dass wir in fünf Jahren mindestens 15 Outlets besitzen und vielleicht etwa 30 verwalten“, sagt Antoine Frey. Anspruch von Frey sei es, der größte Betreiber von Outletcentern in Europa zu werden. Das ist eine klare Kampfansage an den europäischen Marktführer McArthur Glen, der bisher 23 solcher Malls verwaltet. „Wenn wir die Gelegenheit haben, würden wir gerne weitere Center in Deutschland erwerben“, kündigt Frey an. Die Outletcenter gelten als die Stars der Handelswelt. „Keine andere stationäre Vertriebsform kam bislang besser durch die diversen Krisen der vergangenen Jahre“, analysiert die Branchenberatung Ecostra in ihrem jüngsten Branchenbericht. Von wenigen Ausnahmen abgesehen verzeichneten die Betreiber durchweg steigende Besucherzahlen und Umsätze. In der Mehrzahl der Shoppingcenter dagegen ist die Besucherzahl gesunken. Der größte Unterschied gegenüber klassischen Einkaufscentern besteht darin, dass Outlets nicht mit Einzelhändlern, sondern mit Markenherstellern arbeiten, die dort Überschussware mit bis zu 70 Prozent Rabatt direkt vermarkten. Hinzu kommt, dass Outlets anders gemanagt werden. Die Verbindung zwischen Vermieter und Mieter ist dort viel enger. So analysieren die Betreiber durchgehend die Verkaufsdaten, um Umsatz und Profitabilität zu verbessern. „Outletcenter sind viel resistenter gegen wirtschaftliche Krisen als klassische Shoppingcenter“, sagt auch Johannes Berentzen, geschäftsführender Gesellschafter der BBE Handelsberatung. Mit ihren Schnäppchen passten sie gut in die Zeit der allgemeinen Kaufzurückhaltung. Trotzdem könne man sie wegen der begehrten Marken als Premiumanbieter positionieren. Doch die bisherigen Branchenführer McArthur Glen, Neinver und Via Outlets haben aktuell ihre Expansion in Europa gebremst oder fokussieren sich auf andere Kontinente. Die einzige deutsche Neueröffnung in den vergangenen zwölf Monaten war eine neue Outletetage im bestehenden Shoppingcenter Huma in Sankt Augustin. Das liegt auch an bürokratischen Hürden. „Planungsrechtlich ist es in Deutschland einfacher, ein neues Atomkraftwerk zu bauen, als ein Outletcenter“, sagt Berentzen. Die Genehmigung von neuen Centern werde an die lokale Kaufkraft gekoppelt, obwohl die meisten Kunden von weit her anreisen. Letztlich ist Outlet-Shopping eine Form von Einkaufstourismus. „In einem Outlet besteht mein Geschäft darin, einmal oder vielleicht zweimal im Jahr Menschen anzuziehen, die bis zu anderthalb Stunden entfernt leben können“, sagt Unternehmer Frey. 98 Prozent der Besucher kauften dann auch tatsächlich etwas ein – in klassischen Einkaufszentren liege die Quote hingegen lediglich bei 50 Prozent. „Wir werden eher Erweiterungen von Centern sehen als Neubauten“, sagt Berentzen. Außerdem werde sich der Markt durch Aufkäufe weiter konsolidieren. Dabei würde Frey gern in Deutschland weitere Outletcenter bauen. Doch auch er sieht, dass dies in Deutschland ähnlich wie in Frankreich extrem kompliziert und aufwendig ist. Wie Handelsexperte Berentzen verweist auch der Immobilienunternehmer auf strenge Vorschriften. „Wenn Sie heute ein Einkaufszentrum oder ein Outlet in Deutschland, Frankreich oder in anderen europäischen Ländern entwickeln wollen, dauert das zwischen zehn und 15 Jahren“, sagt er. „Wenn ich also mein Ziel vor dem Rentenalter erreichen möchte, denke ich, dass der Erwerb ein schnellerer Weg sein wird.“ Und da gibt es zurzeit viel mehr Möglichkeiten als in der Vergangenheit, wie die Zahlen zeigen. Laut Ecostra-Analyse wurden im vergangenen Jahr europäische Outletcenter im Wert von 1,9 Milliarden Euro gehandelt. Das ist der höchste jemals gemessene Wert. Und der Trend setzt sich fort: Im ersten Quartal 2025 wurden bereits Center für 790 Millionen Euro verkauft. Angetrieben werde dieses Transaktionsgeschehen auch von augenscheinlichen Liquiditätsengpässen auf Investorenseite, vermutet Ecostra-Geschäftsführer Joachim Will. So hat etwa der französische Kering-Konzern Anfang des Jahres zwei Outletmalls in San Remo und Florenz, die mit Shops von Luxusmarken bestückt sind, an die Simon Property Group verkauft. „Solche Topcenter werden ansonsten nur äußerst selten zum Verkauf gestellt“, sagt Will. Frey sieht sich bei der Konsolidierung des Marktes als treibende Kraft. Bisher gab der Unternehmer bereits 650 Millionen Euro für Outletcenter aus. So hat er zusätzlich zum Center bei Berlin kürzlich drei Anlagen in Italien gekauft; außerdem baut er eine komplett neue in Malmö in Schweden. Damit vollzieht Frey einen Strategiewechsel. Bisher betreibt er überwiegend Fachmarktzentren, das gesamte Portfolio seines Unternehmens hat einen Wert von rund 2,5 Milliarden Euro. Ein Teil dieser Assets soll verkauft und in Outletcenter umgeschichtet werden. „Outletcenter bieten Chancen für eine sehr hohe Profitabilität“, sagt Experte Berentzen. Entscheidend sei dabei das Management. „Das Marketing ist wichtiger als die Lage“, erklärt er. Frey hat deswegen den Betreiber ROS gekauft. „Das war extrem wichtig für unsere Strategie, weil sie ein Know-how einbringen, das wir vorher nicht hatten“, sagt der Unternehmer. „Es hat mich zwei Sekunden gekostet, diese Entscheidung zu treffen; es ist wirklich cool, mit ihnen zu arbeiten.“ Mit der ROS-Übernahme sicherte sich der Unternehmer ein Netzwerk an Marken, das für seine neue Strategie unabdingbar ist. Die Frey-Gruppe wächst derzeit zu zwei Dritteln durch Akquisition, zu einem Drittel organisch. „Wir wollen in ganz Europa wachsen, aber wir haben dafür keinen festen Fahrplan“, sagt Frey. „Wir greifen da zu, wo wir gute Assets zum guten Preis angeboten bekommen.“ Mehr: Olaf Scholz hinterlässt Hamburg mit dem Überseequartier ein schweres Erbe Erstpublikation: 15.10.2025, 04:04 Uhr.